Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!!!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è…ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana

Risposta: l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento del contratto con la restituzione di quanto pagato) ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione, così dispone, infatti, l’art. 1492 cod. civ.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.).

Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso può’ chiedere al giudice:

• la risoluzione del contratto
• la riduzione del prezzo di vendita
• il risarcimento dei danni

L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato”  è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.: queste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.

Queste limitazioni condizionano sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ. ; il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria però se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento.

Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene.

Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.

Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi: 1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e 2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.