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19/10/2018 da Simone Falusi Lascia un commento

Devo trasferire l’attività, posso recedere dal contratto di locazione senza dare il preavviso?

Buongiorno, ho un’attività commerciale e sono subentrata ad un contratto d’affitto 6 + 6, a breve dovrò trasferirmi con la mia attività: mi domandavo se era possibile non dare i 6 mesi di preavviso d’affitto visto: – i parecchi disagi creati a me e clienti (tipo muffe, pavimenti rotti, finestre poco isolate); – pago regolarmente affitto con bonifico, ma non ho in mano nessuna ricevuta del mio pagamento; – non mi è mai stato consegnato il contratto d’affitto.

Quale è il motivo per cui hai deciso di trasferire la tua attività?

Se il motivo è rappresentato dalla circostanza che i locali che attualmente occupi non sono idonei a causa della presenza di muffe e/o di altri difetti, allora si dovrebbe valutare l’ipotesi di una risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, per la quale non occorre il preavviso dei sei mesi, che, invece, devi rispettare in caso di recesso, ovvero se decidi di sciogliere il contratto per ragioni che non dipendono da un inadempimento del locatore.

Infatti, se l’immobile locato è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone di locazione, oltreché il risarcimento dei danni. Tra le obbligazioni principale del locatore vi è infatti quella di assicurarne il pacifico godimento del bene durante la locazione.

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21/01/2010 da Simone Falusi Lascia un commento

Vizi dell’immobile e procedimento di ATP

Ci siamo costruiti una bifamiliare con i miei suoceri, con tutti i criteri e regole di costruzioni. Dopo un anno la parete nord dell’immobile si è riempita di muffa colpendo principalmente la mansarda, le due camere dei figli (un orrore) e qualche altra stanza ma di lieve entità. Abbiamo contattato il geometra responsabile della costruzione e l’impresa edile. Dopo varie valutazioni e qualche tentativo di soluzione, la situazione non è cambiata. Sapendo che il geometra e la ditta sono responsabili,per legge,per 10 anni dell’immobile per le anomalie, come ci possiamo muovere sia a livello edilizio che legale?
Marino

Riposta:  il tema è stato già affrontato in vari post (vedi qui) alla cui lettura di rimanda. In estrema sintesi ricordo che a livello legale Ti puoi muovere chiedendo al Giudice un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): si tratta di un procedimento molto rapido attraverso cui è possibile verificare le cause ed i danni relativi all’oggetto della verifica. A tale scopo il Tribunale nomina un consulente (CTU) con il compito di eseguire le verifiche richieste.

Di seguito si riportano i riferimenti normativi:

Art. 696c.p.c. (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale). Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualita’ o la condizione di cose puo’ chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale (…)  L’accertamento tecnico di cui al primo comma puo’ comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica. Il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell’inizio delle operazioni.

Art. 696-bis. c.p.c. (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite). L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, puo’ essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali da fatto illecito. Il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. Il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione.
Il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
Il processo verbale e’ esente dall’imposta di registro.
Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte puo’ chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.

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07/10/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Infiltrazioni di acqua dal pavimento del garage

boxSalve Avv. Falusi,
sono un costruttore che si trova dinnanzi ad un’imbarazzante situazione di controversia con un acquirente di un immobile da me realizzato.
Le espongo pertanto la situazione.
La costruzione da me realizzata negli anni tra il 1999 e la fine del 2001 è costituita da n°6 appartamenti di cui uno di proprietà del suddetto acquirente a cui appartiene anche un locale, la cui destinazione d’uso è garage,sito nel piano interrato della stesso edificio.
Oggetto della controversia è proprio questo garage.
A fronte delle recenti alluvioni verificatesi di recente, nonchè lo scorso anno , dal massetto non pavimentato di questo locale risale dal terreno saturo una lieve infiltrazione
d’acqua che si stabilizza al livello di pochi cm (nell’ordine dei 5 cm) per poi sparire dopo pochi giorni con l’ausilio di un tubo di scolo  realizzato preventivamente in fase di costruzione.
L’acquirente pretende da me,parte costruttrice, un risanamento del locale (testuali parole) facendo intendere che di fatto tali infiltrazioni siano causa di un vizio struttrale.
A mio avviso tale richiesta risulta essere pretenziosa in quanto sono certo della mia buona fede e della realizzazione a regola d’arte, con materiali di primo ordine, dell’intero stabile e ritenigo sia piuttosto causa di eventi eccezzionali quali sono stati le suddette alluvioni.
Chiedo pertanto a Voi quale sia la posizione che devo assumere nei confronti del mio acquirente.
Approfitto della presente per porgerLe i miei più distinti saluti.
Diego

Risposta: il tema della responsabilità del costruttore per gravi difetti dell’immobile è stato affrontato in altri post, tra cui quello pubblicato il 26/3/2008, alla cui lettura si rimanda.

In sintesi, si tratta di stabilire quale sia la causa delle infiltrazioni: se queste sono dovute al “caso fortuito” (es. evento atmosferico eccezionale, vizio del suolo su cui è costruito il garage assolutamente imprevedibile) il costruttore non risponde; se, viceversa, la causa dipende da un difetto di costruzione allora sussiste la responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. purché a questo sia stata fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta dei vizi e, tenuto conto che il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Per accertare la causa del difetto e, quindi, la sussistenza o meno della responsabilità del costruttore, si dovrà ricorrere allo speciale procedimento dell’ Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), che prevede la nomina, da parte del Tribunale, di un tecnico con l’incarico di verificare la cause delle infiltrazioni.

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24/03/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Ancora sull’umidità e sull’inadempimento del costruttore

casasono tecnico di parte per un appartamento di recente costruzione con gravi problemi di condensa superficiale.
La causa sono certamente i ponti termici dell’involucro su cui condensa il vapore, ma sembrerebbe che gli adempimenti della legge 10 sotto il cui regime è stato concessionato l’edificio siano stati rispettati. (verifica cd, verifica termoigrometrica, ecc)
E’ possibile chiedere un risarcimento al costruttore se questi non intende operare un risanamento imputando, (per mancanza di areazione o per scarso riscaldamento) l’umidità agli inquilini?
Ciccio

Risposta:  se, come a me risulta,  i “ponti termici” (ovvero la parte della struttura di un edificio che presenta caratteristiche termiche significativamente diverse da quelle circostanti) dipendono sempre da un errore di progettazione o di esecuzione, il costruttore è tenuto ad intervenire per eliminare il difetto strutturale dell’immobile ed a risarcire gli eventuali danni subiti dai proprietari. Sulle condizioni ed i termini delle azioni esperibili contro il costruttore si rimanda ai precedenti post.

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01/08/2008 da Simone Falusi 87 commenti

La garanzia per i vizi nella vendita di un immobile

viziHo acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è, ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana

L’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento del contratto con la restituzione di quanto pagato) ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione, così dispone, infatti, l’art. 1492 cod. civ.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.).

Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso può chiedere al giudice:

  1. la risoluzione del contratto
  2. la riduzione del prezzo di vendita
  3. il risarcimento dei danni

L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato”  è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.

denuncia viziQueste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.

Queste limitazioni condizionano sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ.

Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti.

La denunzia, tuttavia, non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento.

Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene.

Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.

Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi:

1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e

2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.

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26/07/2008 da Simone Falusi Lascia un commento

Umidità nell’appartamento locato

Salve , ho affittato un locale commerciale due anni fa, sottolineo che per venir incontro all’inquilino per i lavori di ristrutturazione, non ho percepito cinque mensilità per un totale di 3500 euro. dopo due anni l’inquilino mi ha chiamato lamentandomi problemi di umidità sulle pareti. la domanda è la seguente: son tenuto ad intervenire economicamente? e se sì in che misura?
grazie per il bel servizio che rendete

23/7/2008 (email)

Risposta: il tema è già stato affrontato in questi articoli:

  • Muffa e umidità nell’appartamento locato
  • Muffa e umidità nell’appartamento locato (II)
  • Appartamento invaso dall’umidità

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09/05/2008 da Simone Falusi Lascia un commento

Sentenza: il venditore-costruttore risponde delle fessure nel pavimento

Corte di Cassazione – sentenza 30 gennaio – 29 aprile 2008, n. 10857

Se le piastrelle delpavimento presentano fessure e rotture causate dall’errata nella posa del sottofondo si configura una responsbilità del costruttore-venditore ai sensi dall’articolo 1669 Cc (Rovina e difetti di cose immobili). Secondo la Cassazione “configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 cod. civ. le carenze costruttive dell’opera – concernenti anche una singola unità abitativa – che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture.”

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