Gentile Avvocato, sono proprietario di un appartamento, consegnatomi con rogito nel dicembre 2007. Sono tre mesi che mi sono trasferito con la mia famiglia in questo appartamento e sono comparsi nella camera da letto e nel bagno già i primi segni di condensa e muffe. Ho saputo che sono state promulgate nuove leggi, come il d.lvo n.311/06 e il d.lvo n°192/05 che danno direttive sui parametri energetici (incluse le coinbentazioni degli edifici) che devono rispettare le nuove costruzioni. Volevo sapere da lei, in che termini e per quali leggi il costruttore è responsabile dei vizi di costruzione, come nel mio caso della presenza di muffe, e quali sono i passi che devo fare per richiedere il ripristino dei locali o un eventuale azione legale?
27/3/2008 – Daniele

Risposta: ad integrazione di quanto già esposto nei precedenti post del 26/3/08 e 11/3/08 (ai quali si rinvia) posso aggiungere che il costruttore o appaltatore è responsabile secondo le norme di cui agli artt. 1667 Codice Civile (garanzia per difformità e vizi dell’opera) e 1669 Codice Civile (responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili). L’art. 1667 c.c. stabilisce che “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purchè le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna“. Mentre l’art. 1669 c.c. prevede che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.

Le norme disciplinano fattispecie diverse; infatti l’art. 1669 c.c. disciplina essenzialmente le conseguenze dannose di vizi costruttivi che incidano negativamente ed in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali e, quindi, sulla solidità, efficienza e durata dell’opera, laddove l’art. 1667 c.c., che prevede la garanzia per i vizi, riguarda l’ipotesi delle costruzioni che non corrispondono alle caratteristiche del progetto e che sono state costruite senza osservare le regole della tecnica ancorché tali difetti non sono in concreto tali da pregiudicare la conservazione ed il godimento della costruzione.

In concreto, occorre fare una perizia tecnica per stabilire causa, natura ed entità dei vizi riscontrati nell’immobile e, dopo tale accertamento, sarà possibile individuare la disciplina da applicare al caso concreto.

Gentile avvocato,
ho acquistato un appartamento nel novembre 2006 , dopo pochi mesi mi si è presentata la muffa sulla parete della camera da letto. Ho chiamato subito il costruttore che mi ha detto che, data la recente costruzione, i muri non erano asciugati a dovere, cosi ho pulito la muffa ho lasciato asciugare il muro vari mesi e ho imbiancato con una pittura apposta (a mie spese).Adesso il problema mi si ripropone peggio di prima danneggiandomi anche l’armadio. Adesso chiamerò un perito, nel caso il problema sia dovuto ad un cattivo isolamento posso chiedere i danni al costruttore. Grazie mille.
25/9/2008 – Francesco

Risposta: riprendendo l’argomento del post “difetti dell’immobile” dell’11/3/08, ricordo che il costruttore è responsabile dei “gravi difetti” dell’immobile che si presentano nel corso di dieci anni dal suo compimento (art. 1669 c.c.). Ai fini della responsabilità in questione, costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati con gli interventi di manutenzione ordinaria. La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che i gravi difetti ai fini della responsabilità ex art 1669 c.c. devono intendersi quelli da cui derivi una ridotta utilizzazione dell’unità immobiliare, come anche nel caso di umidità, dipendente da difetto di adeguata coibentazione termica o tutte quelle deficienze costruttive, imperfezioni, difformità, idonee a diminuire sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere pericolo di crollo immediato dell’edificio.

Se la presenza di umidità, quindi, dipende da deficienze costruttive allora si è nell’ipotesi della responsabilità di cui all’ art. 1669 c.c.. Attenzione, però, al regime di decadenze e prescrizione previste dalla norma: infatti, il fruttuoso esercizio dell’azione contro il costruttore presuppone l’avvenuta denuncia del vizio entro l’anno dalla scoperta e la relativa azione giudiziaria per richiedere il risarcimento dei danni deve essere attivata entro l’anno dalla denuncia. In proposito occorre ricordare che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui si consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. Per accertare se l’umidità dipende effettivamente da un difetto di costruzione, sarebbe opportuno fare periziare l’immobile da un tecnico nominato dal Tribunale attraverso un procedimento dell’Accertamento Tecnico Preventivo (A.t.p.). Nel caso in cui il perito accertasse che l’umidità dipende da un vizio di costruzione, da quel momento decorre il termine annuale per la denunzia al costruttore.