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Usucapione del fondo confinante

Sono Marina di 54 anni, sono proprietaria della casa di mia madre che mi è stata lasciata alla sua morte. Nel 1970, un atto notarile lo conferma, sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione che hanno sconfinato nella terra del vicino di 35 cm con il nulla osta da parte di quest’ultimo. Dopo 39 anni dalla modifica e dopo la morta della mamma vorrei vendere l’immobile ma il vicino rivendica la sua proprietà anche per quei pochi cm che gli stessi geometri,all’atto della misurazione, non riescono a definire con precisione. Essendo passati 39 anni posso esercitare il diritto di usucapione su quella parte?e il mio vicino puo impedire la vendita della casa?vi prego è una situazione disperata chiedo consiglio Distinti Saluti
Marina

Risposta: l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di un diritto reale di godimento) caratterizzato dal perdurare del possesso sulla cosa per il tempo stabilito dalla legge (20 anni nell’usucapione ordinaria). Si tratta di un acquisto della proprietà a titolo originario, il che significa che colui che usucapisce diventa proprietario automaticamente al compimento del ventennio e con effetto retroattivo.

Ma perchè si verifichino gli effetti dell’usucapione su un bene immbile occorre dunque  avere esercitato sullo stesso il possesso per un determinato periodo di tempo (almeno 20 anni nell’usucapione ordinaria, 10 anni nell’u. abbreviata ). Questo possesso deve essere continuato e non interrotto (è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno), pacifico e pubblico (cioè non acquistato in modo violento o clandestino), ed inequivoco (deve cioè essere esercitato senza incertezza in maniera corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale).

Il legittimo proprietario che ha perduto il possesso e quindi non usa il bene, per evitare di perdere la proprietà di quest’ultimo deve, prima che si compia il ventennio, promuovere un giudizio per la reintegrazione nel possesso.

Nel caso in questione, quindi, essendo passati addirittura 39 anni dallo spossessamento di una parte del fondo confinante, potrebbe effettivamente essersi verificato l’acquisto per usucapione a Tuo favore. Il Tuo vicino, quindi, non può impedire la vendita.

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Locazioni: se il locatore vende l’immobile che fine fa l’inquilino?

casaBuongiorno! il proprietario di casa vende l’abitazione ad altra persona, per il nuovo acquirente l’immobile acquistato è prima casa, l’inquilino che occupa con regolare contratto la casa per legge deve lasciare l’abitazione per far entrare il nuovo proprietario oppure no?
Mino

Risposta:  Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore alla vendita. Questo è quanto dispone l’art. 1599 del codice civile, che aggiunge: ” le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante”.

Quindi, se per “regolare contratto” di locazione si intende un contratto registrato all’Agenzia delle Entrate  la data apposta in occasione della registrazione è, appunto, quella “data certa” di cui fa menzione l’art. 1599 c.c. Se tale data è anteriore a quella della vendita dell’immobile, il nuovo acquirente è tenuto a rispettare il contratto di locazione da te stipulato con il precedente proprietario.

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Come poter vendere l’immobile in comunione?

casaSe un immobile ha 10 proprietari, qual’è il numero minimo dei firmatari per la vendita dell’immobile?
Enrica

Risposta: il numero minimo è …10; per vendere l’immobile occorre, infatti, il consenso di tutti i comproprietari. Il singolo proprietario può disporre del suo diritto alienando solo la propria quota. Ciascuno dei partecipanti, tuttavia, ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre (purché non sia stipulato il patto di rimanere in comunione). Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria , che può avvenire con una spartizione materiale della cosa, se il bene è divisibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa stessa.

Se manca il consenso di tutti i comproprietari alla divisione, colui che intende comunque sciogliere la comunione, dovrà iniziare un’azione giudiziaria: in sostanza sarà il Tribunale a regolare lo scioglimento della comunione attraverso – nel caso in cui l’immobile sia “indivisibile” – la vendita all’asta e la successiva ripartizione del ricavato tra i condividenti.

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Se un coniuge non si presenta al rogito per la vendita dell’immobile

casaBuona sera,vorrei sapere per favore se avendo firmato un compromesso per vendere una casa coniugale in causa di separazione, se uno dei due coniugi non dovesse presentarsi al rogito cosa succede?

Risposta: se l’immobile in questione è un bene comune ad antrambi i coniugi, occorre la presenza di entrambi al rogito, altrimenti la vendita non può avere luogo. Si tenga presente che il bene è comune anche se acquistato da uno solo dei coniugi durante il matrimonio qualora i coniugi siano in regime di comunione legale dei beni.Infatti, si deve ricordare che quando colui o colei che è sposato in comunione dei beni efftua un acquisto, questo viene automaticamente assoggettato al regime di comunione e quindi la vendita di quel bene deve essere consentita da entrambi i coniugi anche se poi è stato solo uno di essi a firmare l’atto di acquisto. Diversamente, i beni acquistati da uno dei coniugi prima del matrimonio e quelli ricevuti, in costanza di matrimonio, per successione o donazione non rientrano nel regime di comunione ed in questo caso la vendita puà essere effettuata dal solo coniuge proprietario.

Quindi, se l’immobile è comune, l’assenza del coniuge comproprietario all’atto di vendita non consente il perfezionamente della stessa, espondendo, in questo caso,  gli acquirenti a subire o l’azione di risoluzione per indadempimento o l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre l’atto definitivo, a scelta della parte acquirente, salvo tutti i casi il risarcimento del danno.

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Locazioni: vendita dell’immobile e comunicazioni al conduttore

casabuongiorno avvocato
ho un inquilino che non paga da 4 mesi il canone del mio ufficio.lui si è reso irreperibile. come faccio a notificargli qualsiasi comunicazione?? ha sub-affittato l’ufficio ad una società di cui è socio occultoe che dirige dall’estero.dovrei vendere limmobile perchè ho bisogno di soldi e avrei chi lo compra ma con questo truffatore dentro non posso.sono disperata cosa posso fare?
grazie e buona giornata
Santa

Risposta: in base alla legge 392/78, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni); tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (Comma così modificato dal comma 1 dell’art. 7, L. 8 febbraio 2007, n. 9).

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 della legge 392/78 con le modalità e i termini ivi previsti. In base a tale articolo, il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 (industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 ), o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 , modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.38. Diritto di prelazione.

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima (art.  38 l. 392/78).

Può inviare la disdetta o l’avviso di vendita dell’immobile presso il domicilio eletto dal conduttore al momento della stipula del contratto

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Posso vendere l’immobile ipotecato senza avvertire il compratore del vincolo?

casa-soldiSi puo vendere un bene con una ipoteca giudiziale se il compratore non viene informato della sua esistenza?
Tiziano

Risposta: non glielo consiglio.  L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari ed in quanto pubblici quei registri sono consultabili da chiunque. Sicuramente li consulterà il notaio incaricato della compravendita, il quale informerà, prima della stipula del rogito, l’acquirente del vincolo presente sull’immobile e se Lei, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare (c.d.”compromesso”) , ha taciuto l’esistenza dell’ipoteca, potrà essere chiamato a rispondere dei danni per inadempimento contrattuale.

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Ho vinto un’asta su eBay, ma il venditore non vuole più vendere

martelloBuongiorno.
Espongo brevemente il mio caso. Ho vinto un’ asta su Ebay ma il venditore mi risponde che non vuole finalizzare la compravendita dato che l’ inserzione era stata fatta da sua figlia che, ignorando il vero valore dell’ oggetto, aveva messo un prezzo di vendita troppo basso. Nel caso di aste online, in contratto si ritiene concluso una volta che il cliente si aggiudica l’ oggetto, quindi a mio parere e’ mio obbligo pagare ed obbligo del venditore spedirmi l’ oggetto. Si potrebbe configurare in questo caso un inadempimento del contratto da parte del venditore ?
L’ oggetto acquistato e’ costituito da un lotto di monete straniere. Dopo essermi aggiudicato l’ asta, avevo immediatamente offerto una parte di queste monete ad un mio amico collezionista, il quale aveva accettato di comprarle. Ho quindi subito anche un danno di carattere economico.
Antonio.

Risposta: l’aggiudicazione dell’offerta determina un impegno vincolante tra le parti (venditore e aggiudicatario); pertanto in questo caso  il contratto è stato validamente concluso ed il venditore deve “finalizzare” la vendita, pena il risarcimento del danno; l’ eccezione sollevata dal venditore per non consegnare il bene è del tutto infondata.

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Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare

titoloHo stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile sito in Gravina di C., ma sull’immobile gravano due ipoteche intestate ad un soggetto diverso dall’attuale proprietario, voglio precisare di aver firmato il comproimesso in agosto 2009, includendo una clausola dove l’attuale proprietario s’impegnava a cancellare le ipoteche. E’ stata anche inserita un aclausola nella quale veniva preso un’impegno a stipulare l’atto entro dicembre c.a., ed a liberare l’immobile entro e non oltre il 10 gennaio 2009. Ad oggi nessuna delle clausole è stata rispettata, trovandomi io in una situazione particolarmente difficile, ho diritto al doppio della caparra confirmataria, ma quali sono i tempi di attesa per tale restituzione?
Massimo

Risposta: nel caso in cui il “compromesso” (o, meglio, il contratto preliminare) avente ad oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra confirmatoria di una somma di denaro, non sia seguito entro i termini concordati dalla stipulazione del rogito notarile, la parte adempiente può agire giudizialmente  per chiedere la risoluzione o l’esecuzione del contratto, la condanna al risarcimento dei danni, oppure recedere a norma dell’art. 1385 c.c.. Secondo tale norma, infatti, “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.

Qualora Lei opti per il recesso e l’altra parte (il venditore) non versi spontaneamente il doppio della caparra, dovrà agire in via giudiziale per recuperare quanto dovutole.

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Mancata cancellazione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di futura compravendita

Due giorni prima del rogito mi hanno informata che sul box non é stata cancellata l’ipoteca dal precedente proprietario (colui che ha venduto l’appartamento e box al “mio” venditore). La banca, causa fusioni/traslochi, etc, non trova piu i documenti per la cancellazione dell’ipoteca. Se non dovessero trovarli come é possibile fare cancellare questa ipoteca prima di fare il rogito?

Grazie.

Valentina (via email)

Risposta: in estrema sintesi:

a) Cosa è l’ipoteca: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consiste nel vincolare un certo bene (immobile o mobile registrato), attraverso una apposita iscrizione nei registri immobiliari del luogo ove il bene si trova, al soddisfacimento preferenziale di un certo creditore. L’ipoteca attribuisce al creditore la possibilità di poter soddisfare il proprio credito sul bene ipotecato (espropriandolo) anche se questo è stato nel frattempo alienato ad un terzo: in ciò sta il significato di “diritto reale”, ovvero di diritto che segue sempre la cosa, che è incorporato in essa ed è, pertanto, opponibile al terzo. L’ipoteca, inoltre, consente al creditore ipotecario di potersi soddisfare sul bene con preferenza rispetto ad altri creditori (prelazione).

b) Quando e come si estingue l’ipoteca: tra le cause di estinzione dell’ipoteca vi è l’estinzione dell’obbligazione (art. 2878 c.c.) : estinto il mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue. Tuttavia, la natura reale del vincolo ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che, anche se nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue la garanzia ipotecaria che l’assiste, nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo. Da qui il diritto di chi ha pagato il debito garantito da ipoteca ad ottenere dal creditore l’assenso espresso alla cancellazione della relativa iscrizione. Infatti, a seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto, ai sensi dell’art. 1200 c.c., a prestare il proprio consenso, nelle forme prescritte dalla legge (art. 2882, comma 2, 2821 e 2835 c.c.), alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione (gravando, per converso, tale onere su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale).

Quindi, esaminando il caso di specie, se non si riesce a convincere la banca a rilasciare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, l’alternativa sarà quella di ottenere dal Tribunale una sentenza che ordine al conservatore la cancellazione dell’ipoteca, previa dimostrazione dell’estinzione dell’obbligazione.


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Se mia moglie paga il mutuo, in caso di vendita dell’immobile, ho diritto al ricavato ?

Io e mia moglie siamo separati da circa un anno. Abbiamo un mutuo casa di 15 anni, oggi siamo al 10 anno. Se mia moglie pagasse per intero il mutuo da oggi fino all’ estinzione, in caso di vendita dell’immobile, io non avrei diritto alcuno sul ricavato ?
Roberto (via email) 

Risposta: non conosco gli accordi presi con sua moglia in sede di separazione; ciò premesso, se la casa appartiene solo a Sua moglie, quest’ultima può venderla liberamente ed incassare il corrispettivo. Se, invece, la casa è di proprietà di entrambi e decidete di venderla, il ricavato è di entrambi. 

STUDIO LEGALE FALUSI

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