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Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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Conduttore arrestato e sfratto per morosità

Salve sono il proprietario di uno stabile ove vi è un bar (io posseggo solo le mura non l’arredo) è stato stipulato un contratto di locazione 6 +6 circa tre anni fa con una società i cui titolari e unici lavoratori sono il sig. X e la sig.ra Y. Per motivi familiari la sig.ra Y ha ceduto la gestione del bar al sig. X (non ho rifatto nessun contratto è la medesima socità), il sig. X viene arrestato penso (e spero) rimanga in carcere per un bel pò. (è stata trovata droga nel bar) Il bar non viene messo sotto sequestro fino al processo perchè è interstato a una società dunque senza dire niente ne avvisarmi ri-subentra a gestire il bar la sig.ra Y purtroppo sono passati dei mesi e l’affitto di locazione sia in gestione sig. X e sig.ra Y non viene saldato come pattuito.
Mi sono già rivolto al mio commercialista e preparando le lettere per mancato pagamento da inviare ai genitori del sig. X (causa di impossibilità di ricezione del medesimo) e alla sig.ra Y scopro che la licenza del bar è intensta a un certo sig. Z che non conosco, non facente parte della società con cui ho stipulato il contratto,e che non è presente fisicamente al bar nella gestione quotidiana. Purtroppo anche le lettere inviate non hanno smosso nulla tutto tace… Visti i trascorsi con inquilini morosi e le tempistiche per morosità volevo un pareer e una linea guida su come dovrei gestire la situazione soprattutto in merito al contratto stipulato con una società non intestataria della licenza… mi scuso anticipatamente se mi sono dilungato troppo.
grazie mille per la disponibilità
cordiali saluti
Federico

Risposta: il commercialista dovrebbe fare solo il commercialista e non improvvisarsi avvocato. Non mi è molto chiara la questione della cessione tra soci, ma, nella sostanza, il caso non mi pare particolarmente complesso: considerata la morosità del conduttore ed i tempi non veloci delle esecuzioni per rilascio degli immobili, dovresti affrettarti ad iniziare il procedimento di sfratto per morosità nei confronti del conduttore dell’immobile. Mi sembra logico riottenere prima possibile la disponibilità dell’immobile di cui il conduttore non paga più i canoni.  Quindi il mio consiglio è di rivolgersi quanto prima ad un avvocato (non ad un commercialista) per intraprendere lo sfratto; inoltre, la circostanza che uno dei soci sia recluso non rappresenta certamente un ostacolo all’instaurazione della procedura di sfratto.

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Locazioni commerciali ed indennità per la perdita dell’avviamento

ipoteca1) Alla scadenza senza prosecuzione di un contratto di locazione commerciale 2 anni + 1 anno di proroga, così espressamente richiesto dal conduttore e così specificato nel contratto; è dovuto l’avviamento?
2) Alla scadenza dei 6 oppure 6+6 anni di un contratto di locazione commerciale, senza l’intenzione nè del locatore e nè del conduttore di proseguire il contratto; è dovuto l’avviamento?
Antonio

Risposta: sul punto 1) si osserva che la durata della locazione di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: a) industriali, commerciali e artigianali, all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.

Se tra il locatore ed il conduttore viene pattuita una durata inferiore (come in questo caso) o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata ordinaria (6 o 9 anni).Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve solo quando l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Quanto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale si ricorda che, in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o alla soggezione di quest’ultimo a fallimento, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità). Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Le indennità di cui sopra non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. (artt. 34 e 34  L. 392/78)


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Recesso del conduttore di un immobile ad uso diverso dall’abitazione e pagamento dei canoni

Buongiorno,sono conduttore di un’esercizio commerciale e vorrei avvalermi del recesso anticipato del contratto di locazione così come previsto nel contratto stesso.Vorrei cortesemente sapere se sono obbligato a pagare tutti i sei mesi anche se lascerò liberi i locali prima dei sei mesi.
Tullio

Risposta: rientra nella facoltà delle parti prevedere contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (art. 27 legge 392/78).

In tutti i casi, quindi, salvo diverso accordo intervenuto con il locatore, il canone di locazione dovrà essere corrisposto anche per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, indipendentemente dal fatto che il rilascio dell’immobile avvenga prima dello scadere del termine di preavviso.

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Locazione del magazzino e disdetta del locatore alla prima scadenza contrattuale

casaHo un contratto commerciale di anni 6+6 ad uso magazzino i cui primi sei anni scadono l’1/03/2010; il proprietario ha inviato la disdetta (12 mesi prima della scadenza) senza motivare la disdetta stessa ma dichiarando che a norma dell’art. 1 del contratto stesso, mi da disdetta e non intende rinnovare i prossimi sei anni; pemetto che nel 2006 mi ha fatto spostare dal locale originale ad un locale attiguo in quanto necessitava di quel locale per farne uso garage proprio. Non avendo segnalato alcun motivo nella raccomandata di disdetta, posso rienere nulla tale disdetta?
Grazie
Giuseppe

Risposta: la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle segunti attività: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326. Questo è quanto prevede la legge (art. 27 legge 392/78). Nelle espressioni  “industriali, commerciali e artigianali” usate dal legge devono farsi rientrare anche le locazioni di immobili connessi funzionalmente all’esercizio di una delle attività industriali, commerciali ed artigianali in esso menzionate, e, quindi anche  il magazzino.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate all”articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 (a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile…) e con le modalità ed i termini previsti dalla stessa norma ( il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente).

STUDIO LEGALE FALUSI

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