Egr. Avvocato, Sono proprietario di una abitazione di circa mq 100 in un immobile di un piano. Al piano terreno è presente un magazzino adibito ad uso commerciale di proprietà di altro inquilino (sempre di mq 100 circa). Il tetto dell’immobile (costruito nel 1960) necessita di lavori di straordinaria manutenzione (consolidamento travetti, impermeabilizzazione e rifacimento manto), con tanto di infiltrazioni d’acqua nel mio appartamento. Ho più volte avvisato l’inquilino sia verbalmente sia con lettera raccomandata per temuto danno, ma questi avendo acquistato l’immobile da altro proprietario circa un anno e mezzo fa sostiene che non è tenuto a contribuire alle spese e secondo il suo avvocato io dovrei pagare l’intero importo e successivamente rivalermi sul precedente proprietario. Per quanto ho potuto verificare in caso di vizi occulti l’acquirente ha un anno di tempo per rivalersi sul venditore, non capisco cosa c’entra l’inquilino (in questo caso io)? Vorrei inoltre chiedere se è obbligatorio fare richiesta di ATP per ottenere il rimborso della quota del mio inquilino, per i lavori che ho urgenza di eseguire. Nel ringraziare per l’attenzione, Cordiali saluti. Amos M.

Risposta: mi pare di capire che il problema riguarda la ripartizione delle spese straordinarie necessarie per la riparazione del tetto di un fabbricato di due piani fori terra appartenenti a due diversi proprietari (condomini).

Il tetto, in quanto ha la funzione di preservare l’interno dell’intero edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 cod. civ., la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini. Inoltre, per quanto riguarda la ripartizione tra le spese tra i comproprietari, l’art. 1123 cod. civ. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (….) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.

Quindi, poiché il tetto copre l’intero edificio (sia il piano primo che il piano terra), le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti e sue i condomini in base ai millesimi di proprietà. La questione dei “vizi occulti” sollevata dall’altro condominio non c’entra nulla in questo caso (semmai ed eventualmente potrà essere sollevata da quel condomino nei confronti di chi gli ha venduto il magazzino).

Inoltre, considerato che l’altro proprietario non intende farsi carico delle spese di rifacimento del tetto, il ricorso all’Accertamento Tecnico Preventivo (la cui funzione è quella di accertare, attraverso un tecnico nominato dal Tribunale, lo stato dei luoghi le opere e le spese necessarie per la manutenzione del tetto, prima dell’inizio dei lavori) è utile e necessaria, anche in funzione della successiva attività di recupero delle spese nei confronti del proprietario del magazzino.