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Contratto preliminare e mancato rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo

termine-contrattoA marzo del 2016 mio marito ha venduto un terreno ed è stato fatto un contratto preliminare di compravendita dal notaio con relativa caparra da parte dall’acquirente.
Sull’atto preliminare è stato scritto che l’atto definitivo doveva essere stipulato “entro e non oltre il termine del 31/03/2017“, ma non avendo ricevuto notizie da parte dell’acquirente abbiamo inviato raccomandata aperta con diffida ad adempiere entro e non oltre i 15 giorni dopo lo scadere del termine dal 31/03.
la raccomandata è stata ricevuta dall’acquirente il 28/03 e subito ci ha contattato dicendoci che ha bisogno di almeno altri sei mesi; ma non vogliamo dargli altri sei mesi di tempo, visto che ha avuto un anno per poter sistemare tutti i suoi problemi. E soprattutto dava per scontato che avremmo accettato senza problemi…. anche perché non gli avessimo inviato raccomandata non ci avrebbe neanche avvisati.
Ora chiedo è possibile da parte nostra considerare nullo e risolto il contratto preliminare di compravendita? o siamo obbligati ad accettare i suoi tempi, che per ora sono sei mesi… ma potrebbe diventare anche un anno? Vi ringrazio anticipatamente.
Valentina

Il contratto preliminare è un accordo preparatorio con cui le parti si obbligano a concludere un successivo contratto definitivo, le cui caratteristiche e condizioni sono in gran parte già definite con il preliminare.

Il contratto preliminare, per essere considerato tale e, quindi, valido vincolo obbligatorio a contrarre, deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, ovvero l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma scritta, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Nel contratto preliminare, poi, viene sempre indicato il termine entro cui la parti dovranno stipulare il contratto definitivo. Ma cosa succede se quel termine decorre senza che l’atto sia stipulato?

[Per saperne di più…]

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Termine per stipulare il rogito

casaIn un compromesso per l’acquisto di una casa viene indicato il termine dei lavori e il termine di 60 giorni dal termine dei lavori per stipulare il rogito. Penale nei confronti nel costruttore/venditore prevista in caso di non rispetto dei termini di entrambi i casi predetti euro 50,00 al giorno.- Penale per l’acquirente in caso non ottemperi all’invito a stipulare il rogito, risoluzione del contratto- In assenza di specificità quali delle due parti deve invitare l’altra a fare il rogito nei termini??? quando si applica la penale del ritardo nella stipula del rogito?

Risposta: l’invito a stipulare l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio deve essere fatto dalla parte diligente. Se il termine per la con conclusione dei lavori è decorso e non riesci ad accordarti con il venditore per fare il rogito, devi invitare formalmente l’altra parte a presentarsi dal notaio, in un giorno ed ora prefissati. Mi pare poi di capire che nel contratto preliminare sia prevista una penale in caso di ritardo nella stipula dell’atto di compravendita definitivo: in questo caso la penale decorrerà dopo il 60 giorni.

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Se un coniuge non si presenta al rogito per la vendita dell’immobile

casaBuona sera,vorrei sapere per favore se avendo firmato un compromesso per vendere una casa coniugale in causa di separazione, se uno dei due coniugi non dovesse presentarsi al rogito cosa succede?

Risposta: se l’immobile in questione è un bene comune ad antrambi i coniugi, occorre la presenza di entrambi al rogito, altrimenti la vendita non può avere luogo. Si tenga presente che il bene è comune anche se acquistato da uno solo dei coniugi durante il matrimonio qualora i coniugi siano in regime di comunione legale dei beni.Infatti, si deve ricordare che quando colui o colei che è sposato in comunione dei beni efftua un acquisto, questo viene automaticamente assoggettato al regime di comunione e quindi la vendita di quel bene deve essere consentita da entrambi i coniugi anche se poi è stato solo uno di essi a firmare l’atto di acquisto. Diversamente, i beni acquistati da uno dei coniugi prima del matrimonio e quelli ricevuti, in costanza di matrimonio, per successione o donazione non rientrano nel regime di comunione ed in questo caso la vendita puà essere effettuata dal solo coniuge proprietario.

Quindi, se l’immobile è comune, l’assenza del coniuge comproprietario all’atto di vendita non consente il perfezionamente della stessa, espondendo, in questo caso,  gli acquirenti a subire o l’azione di risoluzione per indadempimento o l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre l’atto definitivo, a scelta della parte acquirente, salvo tutti i casi il risarcimento del danno.

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Fidarsi è bene (?!), ma…

Egr. Avvocato
ho venduto un piccolo pezzo di terreno ad un mio confinante allo scopo di raddrizzare il confine tra le due proprietà, al momento del rogito, su consiglio del notaio anzichè dichiarare il prezzo pieno, abbiamo dichiarato  1/6 del prezzo convenuto, per venire incontro  al mio cliente e pagasse meno oneri . ( 18%). Cosicché davanti al notaio ho percepito un assegno di soli 1/6 dell’importo, con la promessa che il saldo mi sarebbe subito stato dato, invece dopo qualche giorno mi è stato consegnato un assegno con il semplice acconto di pochi spiccioli che a malapena  arrivava a metà del pattuito, e con l’ingiuria di non farmi più vedere. Capisco che mi sono comportato da “pollo” fidandomi del vicino di cui ho avuto sempre la massima fiducia. A questo punto cosa posso fare ?
Saluti e grazie
20/7/2008 | Alfonso (via email)

Risposta: caro signor Alfonso, nell’atto notarile risulta che Lei ha percepito l’intero prezzo della compravendita. La promessa verbale dell’acquirente di pagare un prezzo diverso, maggiore, rispetto a quello che risulta dal contratto giuridicamente vale zero. Ancorché quell’impegno il suo acquirente lo avesse assunto in presenza di testimoni, ciò non servirebbe a nulla, poiché è preclusa dal nostro ordinamento la
prova per testi volta a dimostrare, tra le parti, la divergenza della volontà reale rispetto a quella espressa nel contratto scritto in relazione alla determinazione del prezzo di vendita.
Purtroppo Lei ha commesso un errore nel fare affidamento sull’impegno verbale del suo confinante (ed anche a fidarsi del consiglio del notaio, che – sicuramente – è stato scelto dalla parte acquirente).

STUDIO LEGALE FALUSI

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