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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

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Riduzione dell’ipoteca fondiaria

casa-soldiGent.mo avvocato,
ho contratto un mutuo ipotecario nel 2005 con Banca delle Marche per l’acquisto e la ristrutturazione di una casa colonica nel comune di Montelupone (MC).
L’ipoteca, oltre a gravare sull’immobile stesso, è stata estesa anche ad un’altro immobile di proprietà di mia madre (che è garante) sito a Macerata. Sto per surrogare con altra banca e vorrei, anche su consiglio di quest’ultima, ridurre l’ipoteca (che rimarrà quindi sul solo immobile oggetto di mutuo). E` venuto il tecnico – a spese mie, ovviamente – che ha effettuato perizia secondo la quale l’immobile è sufficiente a coprire la quota ipotecaria, ma la banca si rifiuta (verbalmente) di ridurla.
Vorrei sapere se ho diritto (come da T.U.B. 2007 art. 39 punto 5) alla riduzione e se ci sono costi per questa operazione.
Grazie,
Marco.

Risposta: in generale, con la surrogazione si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale , senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 del codice civile). Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato il mutuo con una nuova banca, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.
Le recenti disposizioni normative rendono il ricorso a tale facoltà più agevole. E’ infatti prevista la nullità delle clausole contrattuali che ne impediscono ovvero ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente.

Per quanto riguarda la riduzione dell’ipoteca fondiaria, l’art.39 del Testo unico bancario (d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 e successive modifiche e integrazioni) da Lei menzionato prevede effettivamente al comma 5 che “I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituisconouna garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38“. I costi per la riduzione sono solitamente a carico del richiedente. Ove la banca non volesse provvedere alla riduzione, pur sussistendone tutti i presupposti, potrà adire l’autorità giudiziaria.

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Mutuo: liberazione parziale dell’immobile ipotecato

Nel 2001 ho contratto un mutuo per acquisto della metà di prima casa (con due alloggi) di proprietà di mio marito. Per lo stesso é stata iscritta ipoteca su entrambi gli appartamenti. E’ possibile secondo voi chiedere la cancellazione dell’ipoteca sull’alloggio più piccolo visto che la residua parte di mutuo ancora da rimborsare sarebbe ampiamente coperta dall’ipoteca sull’appartamento più grande? Grazie.
15/4/2008 – Patriza (email)

Risposta: l’art. 39 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (Decreto Legislativo n. 385/1993) prevede che: a) i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta; b) essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione (restrizione) di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente (…), hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.

STUDIO LEGALE FALUSI

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