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04/10/2020 da Simone Falusi 1 commento

Ritardo nella consegna dell’auto acquistata. Posso recedere dal contratto?

Ho acquistato un’auto nuova e dato loro 1000 euro di caparra. Il termine di consegna era fissato al 3 ottobre. Oggi il venditore mi informa che l’auto non arriverà prima di novembre (1°2° settimana).
Ho comunicato allora la mia volontà di recedere visto che il contratto era stato stipulato ad agosto e già abbiamo atteso abbastanza, ma mi è stato detto che una condizione del contratto è che la consegna deve Avvenire entro 45 gg dalla data prevista di consegna.
È possibile? tale clausola è lecita

La clausola che prevede un periodo di tolleranza (nel tuo caso 45 giorni) dal termine della consegna è valida. Si tratta, peraltro, di clausola presente in tutti i contratti di vendita auto.

Firmando il contratto, in sostanza, hai accettato che l’auto ti venisse consegnata anche con 45 giorni di ritardo sulla data prevista.

Non puoi quindi recedere dal contratto se non dopo il decorso del termine di 45 giorni.

A seguito del recesso, come previsto dall’art.1385 codice civile, si ottiene la restituzione del doppio della caparra versata.

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19/10/2018 da Simone Falusi Lascia un commento

Devo trasferire l’attività, posso recedere dal contratto di locazione senza dare il preavviso?

Buongiorno, ho un’attività commerciale e sono subentrata ad un contratto d’affitto 6 + 6, a breve dovrò trasferirmi con la mia attività: mi domandavo se era possibile non dare i 6 mesi di preavviso d’affitto visto: – i parecchi disagi creati a me e clienti (tipo muffe, pavimenti rotti, finestre poco isolate); – pago regolarmente affitto con bonifico, ma non ho in mano nessuna ricevuta del mio pagamento; – non mi è mai stato consegnato il contratto d’affitto.

Quale è il motivo per cui hai deciso di trasferire la tua attività?

Se il motivo è rappresentato dalla circostanza che i locali che attualmente occupi non sono idonei a causa della presenza di muffe e/o di altri difetti, allora si dovrebbe valutare l’ipotesi di una risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, per la quale non occorre il preavviso dei sei mesi, che, invece, devi rispettare in caso di recesso, ovvero se decidi di sciogliere il contratto per ragioni che non dipendono da un inadempimento del locatore.

Infatti, se l’immobile locato è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone di locazione, oltreché il risarcimento dei danni. Tra le obbligazioni principale del locatore vi è infatti quella di assicurarne il pacifico godimento del bene durante la locazione.

[Leggi di più…]

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02/05/2016 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: se l’impresa è cresciuta ed i locali non sono più sufficienti si può recedere dal contratto?

crescita impresaLa mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela

La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.

A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78  consente alle parti di inserire nel contratto  di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.

Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?

[Leggi di più…]

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04/03/2013 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazione ad uso abitazione e disdetta del conduttore

disdetta conduttoreBuongiorno ho un problema, contratto 4+4 il sottoscritto (conduttore) lascio l’immobile dopo 3 anni e il proprietario mi ha detto che devo lasciare una caparra di 6 mesi è vero? Grazie distinti saluti.
Fabrizio.

Risposta: non si tratta di lasciare una caparra, ma di pagare al locatore sei mensilità di canoni. Il contratto di locazione in questione è quello ad uso abitazione regolato dall’art. 2 comma 1 della legge 431/98 (“le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni” (c.d. 4+4)).

Bisogna tener presente che quando si firma un contratto si assumono anche delle obbligazioni dalle quali non ci si può liberare semplicemente comunicando all’altra parte che non si può o non si vuole più rimanere vincolati agli obblighi contrattuali.

La parte può recedere dal contratto solo se nel contratto (o dalla legge) è prevista questa facoltà. Nel nostro caso la legge sulle locazioni abitative (art. 3 ultimo comma) prevede appunto una ipotesi di recesso legale da parte del conduttore il quale, appunto,  “qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Questo significa che se il conduttore comunica oggi al locatore l’intenzione di recedere dal contratto (ovvero mandare la c.d. disdetta), il recesso ha effetto dopo sei mesi; durante questi sei mesi il conduttore deve continuare a pagare il canone al locatore.

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01/02/2010 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: posso revocare la disdetta inviata al locatore?

disdetta conduttoreHo un regolare contratto di fitto locale commerciale da qualche giorno ho comunicato al proprietario la volontà di lasciare il locale per motivi economici posso revocare questa disdetta?grazie
Antonio

Risposta : la disdetta, ovvero il recesso dal contratto, non può essere oggetto di revoca. Quindi alla scadenza del termine di preavviso del recesso, il contratto si estingue. Pertanto, se si vuole che “ripristinare” il contratto, occorre un nuovo incontro delle volontà del locatore e conduttore, ovvero un nuovo contratto.

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10/09/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Risoluzione consensuale del contratto di locazione e mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate

casaBuongiorno, il mio problema è relativo ad un contratto commerciale che risale al 2005. quando la mia conduttrice ha lasciato il negozio, nessuna delle due ha pensato di comunicarlo all’agenzia delle entrate pagando la tassa di 67,00. il risultato è che mi stanno arrivando delle richieste di pagamento dell’imposta di registro aumentate di interessi e more per gli anni successivi..direi anche giustamente perchè l’agenzia delle entrate nn può sapere che il contratto è stato chiuso anche se poi ne ho aperto un altro sempre sullo stesso punto vendita e quindi sarebbe impossibile averne due contemporaneamente.

la domanda è: chi delle due doveva pensare di comunicare e pagare la tassa di chiusura?di chi era la responsabilità?e di conseguenza quindi chi deve pagare le successive imposte di registro?siamo o no obbligate in solido?oppure chi ha sbagliato a non comunicare, paga? grazie per la delucidazione.
Sylvie

Risposta:  la legge 449/97  ha introdotto l’obbligo della registrazione per tutti i contratti di locazione ed affitto di beni immobili di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate dopo il versamento dell’imposta dovuta ed entro 30 giorni dalla data degli atti.

In caso di contratto redatto per scrittura privata non autenticato l’obbligo della registrazione compete alle parti contraenti (locatore e conduttore). Sia il conduttore che il locatore rispondono in solido del pagamento dell’intera imposta, indipendentemente da chi abbia pagato.

Per la risoluzione dei contratti prima della loro scadenza occorre pagare, entro 30 giorni dalla risoluzione, una tassa fissa ed entro i successivi 30 giorni dal versamento occorre comunicare all’Ufficio presso cui si è registrato il contratto la risoluzione anticipata.

L’onere del pagamento dell’imposta spetta ad ambedue in parti uguali, quindi chi paga (solitamente il locatore) puo’ addebitare la meta’ dell’imposta all’altra parte.  Il locatore, quindi, che aveva assunto l’onere di pagare le imposte di registro e non vi ha provveduto,potrà addebitare al conduttore il 50% delle stesse, ma non gli interessi e le sanzioni maturate in conseguenza della sua omissione.

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09/09/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: disdetta da parte del conduttore e pagamento canoni

casaSalve, mi trovo in una situazione un pò anomala.
Qualche giorno fa la mia proprietaria di casa ci ha comunicato che non ci rinnoverà più il contratto di locazione che scade ad agosto 2010. Noi al momento avremmo trovato un altro appartamento che sarebbe libero a settembre, a giorni invieremo la raccomandata al proprietario ma non rispetteremo i 6 mesi di preavviso previsto. In questo caso dobbiamo comunque pagare l’affitto di tutti i sei mesi? anche se il proprietario anni fa ci ha restituito la caparra che abbiamo versato quando siamo venuti ad abitare qui 16 anni fa circa?
Grazie fin da ora.
Erica

Risposta: salvo diversi accordi con il locatore, il canone è dovuto anche per tutti i 6 mesi di preavviso del recesso.

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16/07/2009 da Simone Falusi 27 commenti

Acquisto di un autoveicolo e recesso.

Buon giorno, ho un piccolo problema. Mi sono recato in un concessionario e ho fatto un preventivo per una auto nuova, e dopo qualche giorno ho detto di fare il contratto ,ho firmato tutti i documenti, ma non ho lasciato alcun pagamento come acconto perché ero in attesa per la risposta della banca che mi dovrebbe fare il finanziamento. Nel frattempo ho trovato in un’altra concessionaria la stessa macchina nuova , ma con un prezzo migliore e ho deciso di fare il contratto con loro.

Ho firmato tutti i documenti necessari alla concessionaria e ho pagato un acconto di 900 euro. Ora quelli  della prima concessionaria mi hanno chiamato e dicono che mi chiameranno in tribunale se non compro l`auto da loro. E ‘possibile?

Sono in grado di agire, perché ho firmato i documenti? Spero di capire qual è il problema, non so come scrivere corretto perché sono rumeno

Grazie
G.A.

Risposta: è difficile rispondere senza leggere ciò che Lei ha firmato. In linea generale possiamo dire che se il contratto è stato validamente concluso, non esiste un diritto di recesso (previsto solo per quei contratti stipulati fuori dai locali commerciali del venditore), pertanto Lei rimane vincolato al contratto. Per mero scrupolo, legga con attenzione ciò che ha firmato, verificando eventualmente se il pagamento di una caparra (che Lei non ha dato) costituisce elemento essenziale per il perfezionamento del contratto; oppure dovrebbe verificare se effettivamente il contratto è stato concluso oppure no, tenendo presente che spesso le concessionarie fanno firmare una proposta di acquisto (ordine di acquisto), la quale potrebbe essere revocato dal cliente fino a che questi non ha conoscenza dell’accettazione da parte del concessionario.




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15/07/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: pluralità di conduttori e disdetta del contratto

casaBuongiorno Avvocato,
voglio recedere dal contratto di locazione (art 2 comma 1 L 9.12.1998 n 431) intestato a me ed al mio compagno. Lui è all’estero per lavoro e mi ha improvvisamente lasciato, pertanto voglio uscire da questa casa quanto prima. Se faccio la disdetta solo a mia nome, cosa succede? Il contratto rimane intestato solo a lui?Oppure lui per continuare a vivere in questo appartamento deve dare disdetta e ristipulare un nuovo contratto intestato solo a suo nome con il locatore? in altre parole se solo un conduttore dà disdetta solo a suo nome, quali sono le conseguenze per entrambi i conduttori?
Nel contratto firmato da entrambi -nel punto relativo alla recesssione del contratto -non c’è nessun riferimento all’ ipotesi di una recessione solo da parte di uno dei due conduttori. Ho però notato che io ed il mio compagno veniamo singolarmente identificati con tutti i nostri dati e poi denominati “Conduttore” – come “un’unica entità’”.
Ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti.
Silvia

Risposta: non avendo letto il contratto posso solo dirle che se, secondo le modalità ed i termini previsti nel contratto (o, comunque, dall’art. 3 ultimo comma della Legge 431/98 secondo cui il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi) Lei può recedere dal contratto al quale rimarrà vincolato solo il Suo compagno; quest’ultimo,pertanto,dovrà corrispondere per intero il canone. Infatti, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo, per gli altri, di continuare a versare per intero, il canone di locazione. Quindi se Lei disdice il contratto, stipulato anche a Suo nome, il contratto “preseguirà” nei solo confronti del Suo compagno.

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10/07/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni e recesso del conduttore

casaSalve, mi trovo in una situazione un pò anomala.
Qualche giorno fa la mia proprietaria di casa ci ha comunicato che non ci rinnoverà più il contratto di locazione che scade ad agosto 2010. Noi al momento avremmo trovato un altro appartamento che sarebbe libero a settembre, a giorni invieremo la raccomandata al proprietario ma non rispetteremo i 6 mesi di preavviso previsto. In questo caso dobbiamo comunque pagare l’affitto di tutti i sei mesi? anche se il proprietario anni fa ci ha restituito la caparra che abbiamo versato quando siamo venuti ad abitare qui 16 anni fa circa?
Grazie fin da ora.
Erika

Risposta: la restituzione della caparre non ha niente a che vedere con l’obbligo di provvedere al pagamento dei canoni che grava sul conduttore fino alla cessazione del contratto che, per effetto del recesso da Lei esercitato, avverrà dopo il decorso del termine semestrale di preavviso.

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