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Se l’acquirente non rispetta il contratto preliminare di vendita

titoloSalve, ho un problema in merito alla vendita di un appartamento per acquistare una casa più grande: stiamo vendendo un appartamento di proprietà per poter acquistare una casa (che diventerà 1 casa). dopo aver bloccato la casa com preliminare e caparra sostanziosa, abbiamo trovato una persona interessata all’acquisto dell’appartamento. abbiamo fatto un preliminare (non registrato in quanto si doveva rogitare in pochissimo tempo). L’ acquirente ha avuto dei problemi bancari (suoi) e abbiamo dovuto posticipare il rogito ben 3 volte. Ora ha risolto tutti i problemi con la banca ma temporeggia per fissare il rogito…cosa devo fare??? a mia volta ho delle scadenza da rispettare (e non ho più tempo a disposizione)…posso mandare una diffida??
avendo firmato un preliminare, ci siamo impegnati entrambi. Può tirarsi in dietro così facilmente??? posso richiedere dei danni per la perdita di tempo,per la presa in giro e il danno materiale che mi provoca questo mancato adempimento?
Elena

Risposta: Se l’acquirente non ha rispettato il termine pattuito nel preliminare per stipulare l’atto notarile di compravendita, Lei può inviargli una diffida (ex art. 1454 c.c.) intimandogli di procedere al rogito, in difetto di che il contratto potrà essere considerato risolto di diritto. A questo punto, nell’ipotesi in cui sia stata versata una caparra confirmatoria, la parte adempiente (cioè Lei) può scegliere due rimedi tra loro non cumulabili: trattenere la caparra o in alternativa chiedere il risarcimento dei danni.

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Contratto preliminare e termine per la stipula del rogito

titoloBuongiorno,
Nel mese di Dicembre ho sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di una casa dove mi impegnavo a fare il rogito entro la fine del mese di Gennaio. Purtroppo no riesco a rispettare questa data (sono in attesa dell’approvazione del mutuo da parte della banca) e ritardero’ il rogito di circa un mese.
Il proprietario dell’immobile mi sta chiedendo un risarcimento per il danno economico subito pari al 3% della cifra che dovevo versare all’atto del rogito per chiudere l’acquisto
E’ un suo diritto?
grazie per il vostro parere a riguardo
Gualtiero

Risposta: il quesito riguarda l'”essenzalità” o meno della data fissata nel contratto preliminare per la stipula dell’atto definitivo. In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine. Cio’ significa che la clausale di stile secondo cui il rogito deve avvenire “entro e non oltre” una certa data non è sufficiente a qualificare come essenziale il rispetto di tale data; l’essenzialità del termine dipende invece dalle ragioni alla base delle fissazione di quel termine, ragioni che devono essere esplicitate. Se non vi è questa precisazione, il contratto non potrà ritenersi risolto per il solo fatto di non avere rispetto il termine per la stipula del rogito. L’altra parte, in questi cosi, potrà inviarLe prima una lettera con l’invito a sottoscrivere l’atto definitivo in un termine non inferiore a 15 giorni, decorsi i quali , se il contratto non è stato stipulato, potrà considerare risolto per inadempimento il contratto e richiedere il risarcimento dei danni.

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Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare

titoloHo stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile sito in Gravina di C., ma sull’immobile gravano due ipoteche intestate ad un soggetto diverso dall’attuale proprietario, voglio precisare di aver firmato il comproimesso in agosto 2009, includendo una clausola dove l’attuale proprietario s’impegnava a cancellare le ipoteche. E’ stata anche inserita un aclausola nella quale veniva preso un’impegno a stipulare l’atto entro dicembre c.a., ed a liberare l’immobile entro e non oltre il 10 gennaio 2009. Ad oggi nessuna delle clausole è stata rispettata, trovandomi io in una situazione particolarmente difficile, ho diritto al doppio della caparra confirmataria, ma quali sono i tempi di attesa per tale restituzione?
Massimo

Risposta: nel caso in cui il “compromesso” (o, meglio, il contratto preliminare) avente ad oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra confirmatoria di una somma di denaro, non sia seguito entro i termini concordati dalla stipulazione del rogito notarile, la parte adempiente può agire giudizialmente  per chiedere la risoluzione o l’esecuzione del contratto, la condanna al risarcimento dei danni, oppure recedere a norma dell’art. 1385 c.c.. Secondo tale norma, infatti, “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.

Qualora Lei opti per il recesso e l’altra parte (il venditore) non versi spontaneamente il doppio della caparra, dovrà agire in via giudiziale per recuperare quanto dovutole.

STUDIO LEGALE FALUSI

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