Ho saputo che oggi e’ possibile estinguere il mutuo con la banca senza pagare penali e fare cancellare l’ipoteca senza ricorrere al notaio. Siccome dovrei vendere il mio appartamento su cui e’ accesa una ipoteca a garanzia di un mutuo della banca per acquistarne un altro, devo estinguere il mutuo e fare cancellare l’ipoteca. La banca tuttavia mi ha detto che la nuova legge in materie di penali per l’estinzione del mutuo non si applica al mio contratto, e quindi devo pagare la penale prevista dal contratto di mutuo e le spese per la cancellazione dell’ipoteca. Varrei sapere se e’ vero. Grazie.

8/11/2007 – Luigi

RISPOSTA: riassumiamo brevemente il contenuto delle nuove norme. Il c.d. Decreto Bersani bis, convertito nella legge 40/2007, prevede la nullità delle clausole penali per l’estinzione anticipata dei mutui, cioè di quelle clausole dei contratti di mutuo che prevedono il pagamento alla banca di una somma – compresa solitamente tra lo 0,5% ed il 3% del capitale restituito in anticipo – nei casi in cui il mutuatario rimborsi anticipatamente alla banca tutto il capitale mutuato o parte di esso. L’art. 7, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali“, stabilisce che è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita’ economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante. Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell’intero contratto di mutuo. La disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007). Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, la legge ha previsto che la misura massima dell’importo della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo deve essere determinato mediante un accordo tra l’ABI (l’associazione che rappresenta le banche) e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale (qui il testo dell’accordo ).

La seconda misura semplificatoria introdotta riguarda la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita. Prima di questo intervento normativo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia di mutuo bancario occorreva rimborsare integralmente il mutuo alla banca, stipulare quindi un atto notarile con il quale veniva raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio. Questa procedura rimane sempre valida, ma ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina: questa prevede ora che l’ipoteca si estingue automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo. Non occorre più l’atto notarile. La banca, infatti, e’ tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore. L’ipoteca da estinguere deve essere “volontaria” e quindi la nuova procedura semplificata NON si applica alle cancellazioni di ipoteche legali o giudiziali. La norma prevede tuttavia che l’estinzione non si verifica se la banca, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell’obbligazione che l’ipoteca permane.

Fatte queste premesse possiamo rispondere alle domande del sig. Luigi. Posto che dal quesito non si comprende che tipo di mutuo stipulato, le conclusioni sono due: o il mutuo in questione e’ stato contratto “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche” ed allora la banca deve applicare le nuove disposizioni normative, oppure si tratta di un mutuo contratto con finalità diverse da quelle sopra previste dal Decreto Bersani bis ed allora questa norma non si applica e troverà piena applicazione il contratto di mutuo stipulato, con la conseguenza di dover pagare per l’estinzione anticipata la penale originariamente prevista. L’applicazione della nuova norma è infatti limitata ai mutui contratti per acquistare o ristrutturare gli immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Diverso il discorso per la cancellazione dell’ipoteca: se, come ipotizzo, l’ipoteca accesa sul Suo immobile e’ un ipoteca volontaria a garanzia di contratto di mutuo (non importa che si tratti di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa o per altre finalità) troveranno applicazione le nuove disposizioni, che prevedono un meccanismo automatico di cancellazione dell’ipoteca, senza alcun onere per Lei.