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Vizi dell’immobile e procedimento di ATP

Ci siamo costruiti una bifamiliare con i miei suoceri, con tutti i criteri e regole di costruzioni. Dopo un anno la parete nord dell’immobile si è riempita di muffa colpendo principalmente la mansarda, le due camere dei figli (un orrore) e qualche altra stanza ma di lieve entità. Abbiamo contattato il geometra responsabile della costruzione e l’impresa edile. Dopo varie valutazioni e qualche tentativo di soluzione, la situazione non è cambiata. Sapendo che il geometra e la ditta sono responsabili,per legge,per 10 anni dell’immobile per le anomalie, come ci possiamo muovere sia a livello edilizio che legale?
Marino

Riposta:  il tema è stato già affrontato in vari post (vedi qui) alla cui lettura di rimanda. In estrema sintesi ricordo che a livello legale Ti puoi muovere chiedendo al Giudice un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): si tratta di un procedimento molto rapido attraverso cui è possibile verificare le cause ed i danni relativi all’oggetto della verifica. A tale scopo il Tribunale nomina un consulente (CTU) con il compito di eseguire le verifiche richieste.

Di seguito si riportano i riferimenti normativi:

Art. 696c.p.c. (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale). Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualita’ o la condizione di cose puo’ chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale (…)  L’accertamento tecnico di cui al primo comma puo’ comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica. Il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell’inizio delle operazioni.

Art. 696-bis. c.p.c. (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite). L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, puo’ essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali da fatto illecito. Il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. Il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione.
Il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
Il processo verbale e’ esente dall’imposta di registro.
Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte puo’ chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.

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Consulenza Tecnica d’Ufficio sulle cause della muffa nell’appartamento

Stiamo per vendere un appartamento sito al piano terra esposto a E-S-O, isolata con cappotto e con il giardino tutto attorno. Lo abbiamo vissuto io e la mia famiglia per cinque anni e l’appartamento non ha mai avuto alcuno problema. Lo abbiamo poi locato ad una famiglia per un anno e mezzo e improvvisamente la parte ovest della casa si è riempita di muffa. Abbiamo quindi richiesto un accertamento tecnico da parte di un CTU e la risposta depositata in tribunale è stata che la muffa è dovuta solo alla cattiva conduzione dell’appartamento da parte degli affittuari che producevano dei fortissimi sbalzi di temperatura più volte al giorno.
La mia domanda ora è la seguente, dobbiamo comunicare ad un futuro acquirente ciò che è successo e ciò che ha accertato il tecnico? Può un futuro acquirente rivalersi su di noi se si ripresenterà il problema muffa? Abbiamo ricevuto consigli contrastanti in merito e vorrei avere più chiarezza.
Grazie
Eleonora

Risposta: se la CTU (ovvero la Consulenza Tecnica disposta dal Giudice) ha accertato che la causa della muffa era da attribuirsi unicamente alla condotta del conduttore, anzichè ad un vizio dell’immobile, il proprietario può stare tranquillo. Se poi, dopo la vendita, dovesse ripresentarsi il problema allora delle due l’una: o il nuovo proprietario produce anch’esso “fortissimi sbalzi di temperatura” tali da produrre i fenomeni di umidità, oppure il consulente nominato dal Tribunale …si è sbagliato nell’individuare la cause del problema.

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Ancora sull’umidità e sull’inadempimento del costruttore

casasono tecnico di parte per un appartamento di recente costruzione con gravi problemi di condensa superficiale.
La causa sono certamente i ponti termici dell’involucro su cui condensa il vapore, ma sembrerebbe che gli adempimenti della legge 10 sotto il cui regime è stato concessionato l’edificio siano stati rispettati. (verifica cd, verifica termoigrometrica, ecc)
E’ possibile chiedere un risarcimento al costruttore se questi non intende operare un risanamento imputando, (per mancanza di areazione o per scarso riscaldamento) l’umidità agli inquilini?
Ciccio

Risposta:  se, come a me risulta,  i “ponti termici” (ovvero la parte della struttura di un edificio che presenta caratteristiche termiche significativamente diverse da quelle circostanti) dipendono sempre da un errore di progettazione o di esecuzione, il costruttore è tenuto ad intervenire per eliminare il difetto strutturale dell’immobile ed a risarcire gli eventuali danni subiti dai proprietari. Sulle condizioni ed i termini delle azioni esperibili contro il costruttore si rimanda ai precedenti post.

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Vorrei acquistare un seminterrato con gravi problemi di umidità ….

casaSto pe acquistare un appartamento seminterrato che presenta alcuni gravi problemi di umidità, all’attuale proprietari che sta per vendere non spetta nessun compito? Nemmeno quello di verificare quali siano le cause?
grazie per la cortese attenzione.

Risposta: se fossi in Lei non acquisterei questo immobile, almeno fino a che il proprietario non abbia eliminato la causa dell’umidità. Diveramente, se lo acquista nello stato in cui si trova adesso, rischia di acquistare un bene viziato senza possibilità di richiedre alcunchè al venditore, giacchè il vizio è evidente e non occultato.

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Problemi di umidità

Salve,
tra pochi giorni è un anno che ho comperato un monolocale, che da fine giugno ha iniziato a darmi seri problemi. Sono comparse macchie di umidità a partire dal battiscopa in sù ed in poco tempo si sono sparse su tutta l’area della casa, dall’ingresso al bagno.
Dopo molteplici telefonate tra amministratore(latitante) idraulico(latitante e temporeggiatore) ed ovviamente costruttore (latitante e temporeggiatore), si è giunti alla conclusione, solo ad ottobre, che il
problema non è dovuto a rotture di tubi ma infiltrazioni d’acqua si “presuppone piovana”(suppozione che non condivide il costruttore) .
Mentre loro giocano allo scarica barile, la domanda che le rivolgo è la seguente: il contratto di compravendita dell’immobile in questo caso è viziato? Ed io che strada posso intraprendere per tutelarmi?

Grazie mille
Cornelia

Risposta: il tema è stato ampiamente affrontato i vari post precedenti alla cui lettura si rimanda. Quanto ai mezzi di tutela – considerato che il costruttore pare non voglia riconoscere che la causa dell’umidità dipende da un vizio di costruzione – penso debba richiedere l’assistenza di un legale.

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Ancora sull’appartamento affittato, invaso dall’umidità

A marzo dello scorso anno ho preso in affitto un appartamento posto al piano terra per andarvi a vivere con mio marito, il mio bimbo di 2 anni e un bimbo in arrivo. La casa era stata appena imbiancata, risultava essere un pò umida ma mi hanno spiegato che era stata vuota tutto l’ inverno e questa era la causa dell’ umidità.
In autunno con i primi freddi e quando si è reso necessario accendere i riscaldamenti è cominciata ad affiorare la muffa dai muri, la nostra camera da letto ha due pareti completamente ricoperte di muffa come anche la cucina e una parete della sala.

I proprietari ci hanno consigliato di acquistare un deumidificatore che abbiamo subito preso e resta acceso giorno e notte a rotazione in tutte le stanze dell’ appartamento senza risultati apprezzabili.
Non posso lavare i pavimenti perchè non si asciugano e i miei bimbi cono perennemente raffreddati e malaticci (appena andiamo dai nonni per un paio di giorni migliorano per peggiorare nuovamente come mettiamo piede in questa casa).
Abbiamo dato la disdetta e a maggio potremo andarcene ma mi chiedo se posso chiedere il risarcimento dei danni provocati alla salute dei miei 2 bambini.
So che l’ argomento è già stato trattato ma volevo sapere come devo agire, chi devo chiamare per far vedere qual’ è la situazione e far accertare che l’ appartamento è davvero malsano???

 

11/3/2008 – Elisa

 

Risposta: in effetti l’argomento è stato già trattato e non posso che rinviare ai relativi post. Posso aggiungere che, anziché recedere dal contratto (disdetta), avrebbe dovuto chiederne la risoluzione per inadempimento del locatore. A questo punto non posso che invitarla a rivolgersi ad un legale per fargli esaminare il contenuto della sua “disdetta” e farsi consigliare sulle eventuali azioni da intraprendere.

 


 

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Muffa e umidità nell’appartamento locato (II)

Buongiorno,
ho preso in affitto x mia madre un appartamento nel luglio 2006, perfettamente imbiancato e in buono stato, col sopraggiungere dell’inverno dopo i primi temporali la casa ha iniziato a riempirsi di muffa e ad allagarsi rendendo inabitabile una camera. il proprietario, peraltro vicino di casa si e’ rifiutato di venire a constatare la condizione dell’immobile. Ho dovuto mandargli una raccomandata scritta da un avv. dove intimavamo di procedere alla rimozione della muffa, mi e’ stato risposto che se volevo potevo andarmene e che muffa e umidità erano causate dai lavori che stavano facendo x ristrutturare l’immobile esternamente. Verbalmente ci siamo accordati x la sospensione del canone fino a fine lavori. questo e’ accaduto x 3 mesi, nei quali ho piu’ volte chiesto che fosse messo x iscritto tale accordo, senza ottenere quanto chiesto. Alla rimozione della muffa ho dovuto pensare io senza che il proprietario se ne occupasse. Ora con l’inverno mi si e’ ripresentata la stessa situazione dell’anno precedente, ritrovandomi nuovamente con i pavimenti allagati, muri bagnati, la cucina nuova rovinata, una camera che in 1 anno e mezzo non ho mai potuto usare e una temperatura interna che nonostante il riscaldamento acceso non supera i 12-15 gradi. A questo punto vista la situazione invivibile e il non adempimento dei propri doveri da parte del proprietario vorrei dare la disdetta con richiesta danni, oltretutto la casa non e’ neppure dotata del salvavita. Sono obbligato ad aspettare i 6 mesi prima di andarmene?x quei 3 mesi non pagati cosa rischio?la cauzione mi verra’ restituita? Ringrazio anticipatamente se mi darà un consiglio…

1/2/2008 – Fabio

RISPOSTA: il tema in questione è stato già oggetto del post Muffa e umidità nell’appartamento locato
pubblicato il 31 Gennaio 2008, alla cui lettura si rimanda. In effetti la situazione dell’immobile mi pare alquanto grave e tale esporre a serio pericolo la salute di chi vi abita; appare quindi giustificata la richiesta di risoluzione del contratto di locazione (che è casa diversa dal recesso che Lei vorrebbe esercitare con la ‘disdetta’) ed il risarcimento dei danni subiti. Denunci per iscritto al locatore la grave situazione in cui verso l’appartamento comunicandogli la sua decisione di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni, nonché quella di lasciare l’immobile appena reperita una nuova abitazione. Travata quest’ultima e restituito l’appartamento nella disponibilità del locatore, può interrompere il pagamento del canone. Ove il locatore dovesse richiedere comunque il pagamento dei canoni, è possibile contrastare questa sua pretesa eccependo appunto l’inadempimento dello locatore in base al disposto di cui all’art. 1460 c.c. Quindi, Lei non e’ obbligato a rimanere anche per sei mesi in un appartamento oggettivamente insalubre e malsano: appena trovato un nuovo alloggio vi si può trasferire ed interrompere il pagamento del canone. Alla cessazione del rapporto di locazione Lei ha diritto alla restituzione del deposito cauzionale. Per attivare la procedura sopra descritta, Le consiglio comunque di farsi assistere da un legale.

Sullo stesso tema leggi anche questo articolo

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Muffa e umidità nell’appartamento locato

Salve, sono locataria di un appartamento dai primi giorni del 2007, aspetto una bambina che nascerà fra 2 mesi e a natale io e il mio compagno abbiamo scoperto la marea di muffa che ha invaso la nostra casa (premetto che ci abitiamo da meno d un anno). In camera da letto dietro l’armadio il muro era a “gorgonzola”, il compensato che lo rivestiva era ammuffito, il materasso in poliuretano, acquistato durante il trasloco, anche. In salotto nel muro ridipinto questo natale si è già ripresentata la muffa; in bagno nonostante non ci sia il riscaldamento c’è muffa; in cucina la muffa sta iniziando a passare il compensato dietro che riveste i pensili. Il locatore non ci aveva chiaramente detto nulla a riguardo e nemmeno coloro che vi abitavano prima di noi. Noi gliene abbiamo parlato, lui è venuto a visionare il tutto con il suo geometra, (che dice trattasi di condensa e ci ha consigliato un deumidificatore) ma il proprietario sembra procedere con estrema lentezza nel decidere cosa fare. Le chiedevo un consiglio: ho diritto al risarcimento per i danni causati ai mobili e alla mia salute visto che vivo con l’acqua per terra e i muri a “gorgonzola” e cosa devo fare x far valere i miei diritti visto che questa casa non è salubre e tra poco nascerà anche la bambina? Grazie mille.

28-01-2008 Elisabetta

RISPOSTA: ritorniamo sul tema già oggetto del post “Appartamento invaso dall’umidità” del 15/10/2007, ovvero dei rimedi a disposizione del conduttore per tutelare i propri diritti quando l’immobile locato presenti forti infiltrazioni di umidità ascendente.

In primo luogo occorre stabilire se quanto lamentato dalla signora Elisabetta dipende in qualche modo da 1) un difetto di costruzione dell’immobile e quindi preesistente alla conclusione del contratto, ovvero 2) da fatti sopravvenuti nel corso del rapporto contrattuale per vetustà dell’immobile, carenza di manutenzione, caso fortuito.

  1. Nel primo caso ci troveremo di fronte ad un vizio della cosa locata, cioè ad un difetto che incide sulla struttura materiale dell’immobile stesso, o sulla sua composizione, costruzione o funzionalità strutturale, alterandone l’integrità. Deve, inoltre, trattarsi di vizi che impediscono o riducono notevolmente il godimento della cosa locata, secondo la sua destinazione contrattuale (abitazione, nel caso di specie); deve trattarsi di vizi che al momento della stipulazione del contratto non erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore usando l’ordinaria diligenza. In presenza di tali vizi il conduttore ha a disposizione due rimedi: chiedere la risoluzione del contratto di locazione, oppure chiedere la riduzione del canone di locazione (1578 c.c.). Tali azioni possono essere esercitate anche se i vizi sono eliminabili e si manifestano dopo la conclusione del contratto. In ogni caso è fatto salvo il diritto del conduttore di chiedere al locatore il risarcimento dei danni derivanti dai vizi stessi. Non è invece consentito al conduttore citare in giudizio il locatore per ottenere da quest’ultimo l’esecuzione di lavori di manutenzione dell’immobile, né eseguire direttamente le riparazioni.
  2. L’ipotesi n. 2 ricorre qualora, ad esempio, la causa delle infiltrazioni venga individuata nella rottura di una tubazione che può dipendere dall’omessa o carente manutenzione da parte del locatore ovvero da un caso fortuito. In entrambi i casi è obbligo del conduttore avvertire il locatore affinché provveda alle necessarie opere di riparazione. Se il locatore da inizio alle riparazioni queste devono essere tollerate dal conduttore anche se da esse deriva una limitazione del godimento dell’immobile. Nel caso in cui le opere di riparazione si protraggono per oltre 1/6 della durata della locazione o per più di 20 giorni, il conduttore può chiedere una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni ed al mancato godimento del bene (in nessun caso è consentito al conduttore di autoridursi il canone, essendogli consentito solo di agire in giudizio contro il locatore che non gli voglia riconoscere il diritto alla riduzione del canone) .
    Nel diverso caso in cui il locatore non provveda alla manutenzione, il conduttore può scegliere tra l’esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare (per ‘costringere’ il locatore ad eseguire le opere di manutenzione) oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore quando l’inadempimento non sia di scarsa importanza. In entrambi i casi il conduttore ha diritto a chiedere il risarcimento dei danni subiti dall’inadempimento del locatore.

Il caso esposto dalla signora Elisabetta sembrerebbe ricadere nella prima ipotesi (anche alla luce della “risposta” datale dal locatore e dal tecnico di questi dopo il sopralluogo). Considerata la gravità del vizio denunciato dalla conduttrice che rende l’appartamento un luogo malsano per vivere, ritengo che la signora Elisabetta abbia diritto a chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti.

Sullo stesso argomento leggi anche questo articolo

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Appartamento invaso dall’umidità

Nel aprile scorso ho preso in affitto un appartamento al piano terra di una piccola palazzina in (…) per adibirlo ad abitazione della mia famiglia. Poco dopo il nostro trasferimento, nell’appartamento cominciarono a manifestarsi forti tracce di umidità su tutte le pareti ed il soffitto. In poco tempo tutte le stanze dell’appartamento iniziarono a trasudare di forte umidità; le infiltrazioni di umidità sono diventate sempre più abbondanti, al punto da provocare il distacco dell’intonaco in varie zone dell’immobile e l’insorgenza di salnitro e muffe. Il cibo deve essere sigillato accuratamente per evitare un rapidissimo deterioramento a causa della forte umidità.

Prima del nostro ingresso l’appartamento risultava essere stata tinteggiato di recente e non vi era traccia di umidità, ma i vicini mi hanno detto che il proprietario del mio immobile se ne è andato da li proprio a causa dell’umidità.

Il locatore, nonostante la mie richieste di eliminare l’umidità, non e’ neppure venuto a vedere l’immobile. Cosa posso fare?

12 ottobre 2007 – Marco

 

RISPOSTA: l’ingente presenza di umidità e muffa sembra dipendere da difetti strutturali dell’immobile e, quindi, costituisce un vizio grave dell’immobile – vizio che, peraltro, sembra essere stato sottaciuto (se non anche occultato con la tinteggiatura) dal locatore. Questo grave vizio, che rende l’immobile locato inidoneo all’uso, oltrechè malsano e legittima il conduttore a domandare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. In questo senso si è più volte espressa la stessa giurisprudenza che ha precisato che l’invasione dell’umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. L’invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti costituisce un “guasto o deterioramento rilevante” rispetto ai quali la tutela del locatario è affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581 per i vizi della cosa locata.

Risulterebbe, inoltre, che il vizio in questione era ben conosciuto al locatore, che prima di trasferirsi altrove abitava proprio nell’immobile in questione. Inoltre, tali vizi non era visibili al momento della conclusione del contratto, in quanto sono stati occultati e taciuti al conduttore: le pareti dell’immobile, infatti, pare siano state tinteggiate in modo tale da nascondere la presenza del trasudo dell’umidità; pertanto l’appartamento appariva al conduttore idoneo all’uso pattuito.

Va poi detto che a norma del capoverso dell’art. 1578 c.c., “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”: per l’esonero della responsabilità presunta del locatore, quindi, non basta l’ignoranza dei vizi, ma occorre altresì che il locatore provi l’assenza di colpa per tale ignoranza.

Quindi il rimedio e’ quello di chiedere la risoluzione del contratto (stante l’inidoneità del bene all’uso pattuito) ed il risarcimento del danno.

Le consiglio di rivolgersi ad un legale per l’espletamento della pratica.

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