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17/06/2014 da Simone Falusi 13 commenti

Locazioni: posso riprendermi l’immobile abbandonato dal conduttore senza andare dal giudice?

sfrattoBuonasera, vorrei se possibile avere un’informazione. L’inquilino del mio immobile (è una società), moroso da tre mesi, se ne è andato senza dire nulla ed è irrintracciabile telefonicamente. il nostro contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. se comunico di volermi avvalere di questa clausola di risoluzione, posso poi rimpossessarmi del mio immobile (ad esempio, cambiando la serratura)? L’immobile attualmente è aperto, io non ho le chiavi e temo possa essere occupato. Spero possiate aiutarmi, grazie. Marina.

Risposta:  a quanto pare il conduttore ha lasciato l’immobile senza restituire le chiavi. Questa circostanza, tuttavia, non consente al locatore di riprendersi autonomamente  la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto  in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Devi quindi chiedere al giudice  la convalida dello sfratto per morosità eppoi, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario.

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08/05/2014 da Simone Falusi 4 commenti

Non riesco più a pagare l’affitto: quali sono i tempi dello sfratto esecutivo?

martelloHo un negozio che con la crisi non riesce a pagare il canone di locazione ho cercato di ridiscutere con la società l’affitto ma questa non è disponibile neanche quando sono venuto a sapere che il negozio vicino al mio paga 39 euro al metro e io 90. Mi ha risposto che loro fanno i contratti che vogliono. Poiché le somme arretrate sono già alte in quanto tempo riusciranno a sfrattarmi?

Risposta: lo sfratto per morosità è il procedimento attraverso cui il proprietario ottiene il rilascio dell’immobile da parte del conduttore che si è reso inadempiente nel pagamento dei canoni dell’affitto; contestualmente il locatore può chiedere anche una ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio dell’immobile.

La procedura viene avviata con una citazione a comparire avanti al Giudice; la legge prevede che tra la notifica di questo atto è l’udienza debbono intercorrere almeno 20 giorni (quindi si tratta di un procedimento alquanto rapido) . All’udienza, se non vengono sollevate contestazione o se queste vengono ritenute rilevanti dal giudice (e la circostanza che per il negozio vicino al tuo viene pagato un canone inferiore a questi fini è un elemento del tutto irrilevante) verrà ordinata la restituzione dell’immobile al proprietario entro un dato termine (due o tre mesi di solito). Trattandosi di una locazione che ha per oggetto un negozio, quindi, un immobile ad uso diverso dall’abitazione, non è infatti possibile per il conduttore  evitare lo sfratto chiedendo al giudice il c.d. “termine di grazia”, ovvero un periodo di tempo (solitamente 90 giorni) per sanare la morosità.

Se allo scadere del termine fissato per la restituzione le chiavi dell’immobile non vengono consegnate al proprietario, quest’ultimo potrà dare corso alla azione esecutiva vera e propria per ottenere, con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e se del caso della forza pubblica. La tempistica dell’esecuzione varia da città a città; in linea generale il meccanismo è questo: il locatore prima ti notifica prima un atto di precetto con cui intima il rilascio del negozio entro 10 giorni, decorso tale termine ti verrà notificato un avviso in cui è indicato il giorno in cui si presenterà con l’ufficiale giudiziario. Se in quell’occasione l’immobile non viene riconsegnato al proprietario ‘spontaneamente’, l’ufficiale giudiziario fisserà a data successiva un nuovo accesso con l’assistenza della forza pubblica.

Tieni, inoltre, presente che fino alla data del rilascio del negozio sarai tenuto a pagare i canoni mensili per i quali il locatore potrebbe avere ottenuto già l‘ingiunzione esecutiva in occasione dell’udienza e questo gli consentirà, se non lo paghi, di pignorare i tuoi beni.

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23/11/2009 da Simone Falusi Lascia un commento

Quanto tempo occorre per sfrattare il conduttore moroso?

Quanto tempo è previsto per lo sfratto di un immobile locato ad uso non abitativo il cui locatario o condutttore sia moroso?
Pochi mesi?
Grazie
Nicola

Risposta: la convalida dello sfratto per morosità, ovvero il provvedimento del Tribunale in forza del quale il contratto viene risolto ed al conduttore viene ordinato di lasciare l’immobile, può essere ottenuto in tempi rapidi. Tempi più lunghi solitamente occorrono per l’esecuzione forzata del provvedimento: se, infatti, il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, il locatore dovrà rivolgersi all’ufficiale giudiziario per fare eseguire lo sfratto. Solitamente la “prima visita” dell’ufficiale giudiziario non ha grande effetto: se il conduttore non decide di lasciare l’immobile volontariamente l’ufficiale giudiziario dovrà fissare una nuova data per lo sfratto con l’aiuto della forza pubblica. Solitamente, quindi, occorrono alcuni mesi per ottenere il rilascio forzato dell’immobile.

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29/10/2008 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: morosità del conduttore e procedimento di sfratto

Sono proprietaria di un appartamento in cui l’inquilino ha una morosità di 1 mese (affitto =480) e morosità 8 mesi (condominio =320). Ho stipulato un contratto concordato (3+2) il 2/03/08 e solo ora ho capito di averlo dato ad una persona poco raccomandabile, delinquente anche perchè mi ha minacciata dicendo mi che può rimanere, senza pagare nulla, per almeno 1 anno (SONO TUTELATO DALLA LEGGE, per via delle procedure amministrative e il fatto che è disoccupato). Immaginando che seguendo la normativa i tempi saranno lunghi, non riuscirò a recuperare nulla, dovrò pagare le spese processuali e l’avvocato, posso comunque entrare e far vedere l’appartamento ad altre persone per poterlo affittare?

Dovrei avere la possibilità di avere accesso al mio appartamento nelle ore concordate.
So già che lui negherà l’accesso, posso comunque entrare con le mie chiavi?
E se il … PREPOTENTE mi facesse trovare la porta chiusa o cambiasse la serratura?

Sono … DISPERATA ingenuamente, perché la prima volta, non ho chiesto busta paga e non mi sono informata. Ma la legge non dovrebbe tutelare anche i proprietari in casi di questo genere?

La ringrazio.

Emilia (via email)

Risposta: cara Emilia, il primo rimedio che la legge offre al locatore in caso di morosità del conduttore dell’immobile è lo sfratto per morosità. Il procedimento in sé è molto rapido e (in estrema sintesi) funziona così: si notifica l’atto di intimazione di sfratto al conduttore, citandolo a comparire ad una udienza davanti al Giudice (udienza che si terrà all’incirca venti giorni dopo la notifica). Se il conduttore non si presente all’udienza e non ha sanato la morosità, il Giudice convaliderà lo sfratto, fissando la data per il rilascio dell’immobile.

Per evitare lo sfratto, quindi, il conduttore deve sanare la morosità. Al riguardo l’art. 55 della legge 392/78 prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Nel caso in cui lo sfratto venga convalidato, il provvedimento del Giudice deve essere messo in esecuzione dall’Ufficiale Giudiziario ed i tempi per l’esecuzione sono notoriamente lunghi.
Le spese legali del procedimento sono poste a carico del conduttore moroso.

Eviti in ogni caso di entrare nell’appartamento senza il consenso del conduttore: potrebbe essere denunciata da quest’ultimo per violazione di domicilio, poiché il diritto alla inviolabilità del domicilio può essere fatto valere anche nei confronti del proprietario dell’immobile che abbia ceduto ad altri il proprio alloggio.

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29/10/2008 da Simone Falusi Lascia un commento

Condominio ed ingiunzione di pagamento nei confronti dei condomini morosi

Nel nostro condominio molti condomini hanno arretrati consistenti sul pagamento delle rate che hanno portato ad una forte situazione debitoria nei confronti dell’amministratore. Qual è l’orientamento attuale della Corte di Cassazione sulla responsabilità in solido in questi casi e cosa può fare chi paga regolarmente per tutelarsi?

Carmela (via email)

Risposta: direi che in questo caso occorre richiamare l’amministratore del condominio ai propri doveri: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede, infatti, che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere dal Giudice decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Penso, quindi, che i condomini diligenti dovrebbero sollecitare l’amministratore ad avvalersi subito del rimedio previsto dalla legge contro i condomini morosi; se non lo fa, cambiate amministratore!

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