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Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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Fine della locazione e restituzione del deposito cauzionale

affittoSalve, le sottopongo il mio caso con la speranza di ricevere una risposta che mi possa aiutare. Il 31 agosto scade il mio contratto d’affitto e avendo dato al mio proprietario un mese di caparra (230 euro) volevo imputarla al canone di agosto;  il proprietario però dice che vuole trattenersi la caparra per sostenere i conguagli che arriveranno e le varie spese per poi ridarmi la caparra a gennaio detratta da queste..  ora, nel contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra né che non è imputabile in conto pigioni né riguardo gli interessi legali.. dunque se non è scritto che non è imputabile posso oppormi al proprietario dicendogli di non voler pagare agosto? Inoltre nel contratto c è scritto che io e le altre coinquiline paghiamo cento euro a stanza ogni mese ma in realtà paghiamo 230, quindi posso”minacciarlo” di pagargli solo cento euro d affitto a luglio e ad agosto se non vuole ridarmi o meglio imputare la caparra al mese di agosto? Anche perché se sul contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra io non ho nemmeno la sicurezza che lui poi a gennaio me la ridia detratta da spese. Spero d’esser stata chiara e di ricevere al più presto sua risposta.

Risposta: i 230 euro in questione non sono una caparra, ma il deposito cauzionale o cauzione, ovvero quella somma di denaro che l’inquilino consegna al locatore all’inizio del contratto in aggiunta al normale canone di locazione. La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore dall’inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dal conduttore e, quindi, non soltanto da eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, ma anche dal mancato pagamento del canone o degli oneri accessori. L’obbligo del locatore di restituire la cauzione sorge solo alla fine del rapporto di locazione e dopo che il locatore ha accertato che il conduttore ha adempiuto a tutte le obbligazioni.

Spesso nei contratti è inserita la clausola per cui la cauzione deve essere restituita al conduttore entro un certo termine (es. 30 giorni)  entro il quale il locatore deve appunto verificare eventuali inadempimenti dell’inquilino.

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Non riesco più a pagare l’affitto: quali sono i tempi dello sfratto esecutivo?

martelloHo un negozio che con la crisi non riesce a pagare il canone di locazione ho cercato di ridiscutere con la società l’affitto ma questa non è disponibile neanche quando sono venuto a sapere che il negozio vicino al mio paga 39 euro al metro e io 90. Mi ha risposto che loro fanno i contratti che vogliono. Poiché le somme arretrate sono già alte in quanto tempo riusciranno a sfrattarmi?

Risposta: lo sfratto per morosità è il procedimento attraverso cui il proprietario ottiene il rilascio dell’immobile da parte del conduttore che si è reso inadempiente nel pagamento dei canoni dell’affitto; contestualmente il locatore può chiedere anche una ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio dell’immobile.

La procedura viene avviata con una citazione a comparire avanti al Giudice; la legge prevede che tra la notifica di questo atto è l’udienza debbono intercorrere almeno 20 giorni (quindi si tratta di un procedimento alquanto rapido) . All’udienza, se non vengono sollevate contestazione o se queste vengono ritenute rilevanti dal giudice (e la circostanza che per il negozio vicino al tuo viene pagato un canone inferiore a questi fini è un elemento del tutto irrilevante) verrà ordinata la restituzione dell’immobile al proprietario entro un dato termine (due o tre mesi di solito). Trattandosi di una locazione che ha per oggetto un negozio, quindi, un immobile ad uso diverso dall’abitazione, non è infatti possibile per il conduttore  evitare lo sfratto chiedendo al giudice il c.d. “termine di grazia”, ovvero un periodo di tempo (solitamente 90 giorni) per sanare la morosità.

Se allo scadere del termine fissato per la restituzione le chiavi dell’immobile non vengono consegnate al proprietario, quest’ultimo potrà dare corso alla azione esecutiva vera e propria per ottenere, con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e se del caso della forza pubblica. La tempistica dell’esecuzione varia da città a città; in linea generale il meccanismo è questo: il locatore prima ti notifica prima un atto di precetto con cui intima il rilascio del negozio entro 10 giorni, decorso tale termine ti verrà notificato un avviso in cui è indicato il giorno in cui si presenterà con l’ufficiale giudiziario. Se in quell’occasione l’immobile non viene riconsegnato al proprietario ‘spontaneamente’, l’ufficiale giudiziario fisserà a data successiva un nuovo accesso con l’assistenza della forza pubblica.

Tieni, inoltre, presente che fino alla data del rilascio del negozio sarai tenuto a pagare i canoni mensili per i quali il locatore potrebbe avere ottenuto già l‘ingiunzione esecutiva in occasione dell’udienza e questo gli consentirà, se non lo paghi, di pignorare i tuoi beni.

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Locazione: a chi spetta riparare la serranda?

casaEgregio avvocato vorrei sapere se nel caso di rottura, dovuta ad usura, del motore di una serranda elettrica nel locale commerciale in cui ho la mia attività… la riparazione compete a me o al mio locatario. Grazie.

Risposta: se nel contratto non è stato pattuito che il conduttore debba accollarsi le spese di straordinaria manutenzione, vige la regola secondo cui “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (articolo 1576, comma 1, Codice civile). Inoltre l’articolo 1609, Cod. Civ. precisa a sua volta che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”

Dalle norme sopra richiamate, quindi, si ricava che la spesa per la riparazione o sostituzione del motore della serranda, se non dipendente da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presume dovuta a caso fortuito o a vetustà e pertanto deve essere accollata al locatore che, a norma dell’articolo 1575 c.c, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso convenuto.



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Locazioni e…. Benemerita

benemeritaNel 2011 ho preso in affitto un appartamento con regolare contratto di un anno ad uso transitorio (con deposito di caparra di 3 mensilità comprensive di spese condominiali, ecc. cioè tutto in regola).

Alla scadenza del primo anno mi è stato rifatto un contratto di 3+2. Ad oggi ho sempre pagato il canone mensile con assoluta regolarità (anzi direi in anticipo in quanto da contratto avrei dovuto pagare entro il 15 di ogni mese, ma la proprietaria mi ha chiesto se potevo anticipare al 10 e questo ho fatto). Da qualche mese purtroppo non abito più in questo appartamento (salvo serate o giornate occasionali) in quanto ho dovuto, per gravi motivi di salute di mia madre, trasferirmi da lei. Ho sempre pagato, come dicevo regolarmente.

Questo mese ho invece ritardato e dopo esattamente 15 giorni di ritardo si è presentato un carabiniere presso la residenza di mia madre e chiedendo di me e il mio numero di cellulare. Ieri (quindi una settimana dopo la visita del carabiniere) sono stata contattata telefonicamente e mi è stato detto che, per il momento, in via informale, vogliono incontrarmi per capire le mie intenzioni relativamente all’appartamento che ho in affitto.

Ho appuntamento tra 4 giorni in caserma per questo, a detta loro, temporaneamente informale incontro. La mia domanda è: ma tutto ciò è legittimo? Come devo comportarmi? Grazie molto per l’aiuto.
Antonella

Risposta: da quanto scrivi mi pare quantomeno singolare l’interessamento dei Carabinieri nei confronti dei tuo contratto di affitto. Diciamo anzi più chiaramente che il rapporto negoziale  e le vicende contrattuali che derivano dalla locazione  riguardano te e la proprietaria dell’appartamento locato e nessun altro: certamente non devono interessare ai Carabinieri o ad altre autorità di P.S.: si tratta di questioni di carattere privatistico sulle quale i CC non hanno alcuna competenza ad intervenire.

Le forze di polizia hanno (o dovrebbero avere) ben altri compiti che intromettersi in questioni di natura privatistica… E questo vale anche nell’ipotesi in cui tu avessi smesso di pagare il canone di locazione da parecchi mesi. Se la proprietaria vuole costringerti a pagare i canoni dovuti o  mandarti via dall’immobile, le strade sono ben altre. Se per raggiungere questi obiettivi si è rivolta ai Carabinieri allora ha sbagliato percorso, e, ancor più lei, sbaglierebbe quel Carabiniere che alla signora locatrice prestasse la propria attenzione ed il proprio tempo.

Ti suggerisco di chiamare la caserma dei CC che ti ha “convocata informalmente” per farti spiegare a che titolo ti hanno convocato, posto che i CC non hanno alcun diritto di interloquire, né di chiedere informazioni sulla tua volontà di adempiere o meno il contratto di locazione! Chiarito questo, puoi anche “disdettare” l’invito, oppure presentarti assieme ad un avvocato.

STUDIO LEGALE FALUSI

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