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Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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Fine della locazione e restituzione del deposito cauzionale

affittoSalve, le sottopongo il mio caso con la speranza di ricevere una risposta che mi possa aiutare. Il 31 agosto scade il mio contratto d’affitto e avendo dato al mio proprietario un mese di caparra (230 euro) volevo imputarla al canone di agosto;  il proprietario però dice che vuole trattenersi la caparra per sostenere i conguagli che arriveranno e le varie spese per poi ridarmi la caparra a gennaio detratta da queste..  ora, nel contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra né che non è imputabile in conto pigioni né riguardo gli interessi legali.. dunque se non è scritto che non è imputabile posso oppormi al proprietario dicendogli di non voler pagare agosto? Inoltre nel contratto c è scritto che io e le altre coinquiline paghiamo cento euro a stanza ogni mese ma in realtà paghiamo 230, quindi posso”minacciarlo” di pagargli solo cento euro d affitto a luglio e ad agosto se non vuole ridarmi o meglio imputare la caparra al mese di agosto? Anche perché se sul contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra io non ho nemmeno la sicurezza che lui poi a gennaio me la ridia detratta da spese. Spero d’esser stata chiara e di ricevere al più presto sua risposta.

Risposta: i 230 euro in questione non sono una caparra, ma il deposito cauzionale o cauzione, ovvero quella somma di denaro che l’inquilino consegna al locatore all’inizio del contratto in aggiunta al normale canone di locazione. La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore dall’inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dal conduttore e, quindi, non soltanto da eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, ma anche dal mancato pagamento del canone o degli oneri accessori. L’obbligo del locatore di restituire la cauzione sorge solo alla fine del rapporto di locazione e dopo che il locatore ha accertato che il conduttore ha adempiuto a tutte le obbligazioni.

Spesso nei contratti è inserita la clausola per cui la cauzione deve essere restituita al conduttore entro un certo termine (es. 30 giorni)  entro il quale il locatore deve appunto verificare eventuali inadempimenti dell’inquilino.

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Non riesco più a pagare l’affitto: quali sono i tempi dello sfratto esecutivo?

martelloHo un negozio che con la crisi non riesce a pagare il canone di locazione ho cercato di ridiscutere con la società l’affitto ma questa non è disponibile neanche quando sono venuto a sapere che il negozio vicino al mio paga 39 euro al metro e io 90. Mi ha risposto che loro fanno i contratti che vogliono. Poiché le somme arretrate sono già alte in quanto tempo riusciranno a sfrattarmi?

Risposta: lo sfratto per morosità è il procedimento attraverso cui il proprietario ottiene il rilascio dell’immobile da parte del conduttore che si è reso inadempiente nel pagamento dei canoni dell’affitto; contestualmente il locatore può chiedere anche una ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio dell’immobile.

La procedura viene avviata con una citazione a comparire avanti al Giudice; la legge prevede che tra la notifica di questo atto è l’udienza debbono intercorrere almeno 20 giorni (quindi si tratta di un procedimento alquanto rapido) . All’udienza, se non vengono sollevate contestazione o se queste vengono ritenute rilevanti dal giudice (e la circostanza che per il negozio vicino al tuo viene pagato un canone inferiore a questi fini è un elemento del tutto irrilevante) verrà ordinata la restituzione dell’immobile al proprietario entro un dato termine (due o tre mesi di solito). Trattandosi di una locazione che ha per oggetto un negozio, quindi, un immobile ad uso diverso dall’abitazione, non è infatti possibile per il conduttore  evitare lo sfratto chiedendo al giudice il c.d. “termine di grazia”, ovvero un periodo di tempo (solitamente 90 giorni) per sanare la morosità.

Se allo scadere del termine fissato per la restituzione le chiavi dell’immobile non vengono consegnate al proprietario, quest’ultimo potrà dare corso alla azione esecutiva vera e propria per ottenere, con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e se del caso della forza pubblica. La tempistica dell’esecuzione varia da città a città; in linea generale il meccanismo è questo: il locatore prima ti notifica prima un atto di precetto con cui intima il rilascio del negozio entro 10 giorni, decorso tale termine ti verrà notificato un avviso in cui è indicato il giorno in cui si presenterà con l’ufficiale giudiziario. Se in quell’occasione l’immobile non viene riconsegnato al proprietario ‘spontaneamente’, l’ufficiale giudiziario fisserà a data successiva un nuovo accesso con l’assistenza della forza pubblica.

Tieni, inoltre, presente che fino alla data del rilascio del negozio sarai tenuto a pagare i canoni mensili per i quali il locatore potrebbe avere ottenuto già l‘ingiunzione esecutiva in occasione dell’udienza e questo gli consentirà, se non lo paghi, di pignorare i tuoi beni.

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Locazione: a chi spetta riparare la serranda?

casaEgregio avvocato vorrei sapere se nel caso di rottura, dovuta ad usura, del motore di una serranda elettrica nel locale commerciale in cui ho la mia attività… la riparazione compete a me o al mio locatario. Grazie.

Risposta: se nel contratto non è stato pattuito che il conduttore debba accollarsi le spese di straordinaria manutenzione, vige la regola secondo cui “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (articolo 1576, comma 1, Codice civile). Inoltre l’articolo 1609, Cod. Civ. precisa a sua volta che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”

Dalle norme sopra richiamate, quindi, si ricava che la spesa per la riparazione o sostituzione del motore della serranda, se non dipendente da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presume dovuta a caso fortuito o a vetustà e pertanto deve essere accollata al locatore che, a norma dell’articolo 1575 c.c, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso convenuto.



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Locazioni e…. Benemerita

benemeritaNel 2011 ho preso in affitto un appartamento con regolare contratto di un anno ad uso transitorio (con deposito di caparra di 3 mensilità comprensive di spese condominiali, ecc. cioè tutto in regola).

Alla scadenza del primo anno mi è stato rifatto un contratto di 3+2. Ad oggi ho sempre pagato il canone mensile con assoluta regolarità (anzi direi in anticipo in quanto da contratto avrei dovuto pagare entro il 15 di ogni mese, ma la proprietaria mi ha chiesto se potevo anticipare al 10 e questo ho fatto). Da qualche mese purtroppo non abito più in questo appartamento (salvo serate o giornate occasionali) in quanto ho dovuto, per gravi motivi di salute di mia madre, trasferirmi da lei. Ho sempre pagato, come dicevo regolarmente.

Questo mese ho invece ritardato e dopo esattamente 15 giorni di ritardo si è presentato un carabiniere presso la residenza di mia madre e chiedendo di me e il mio numero di cellulare. Ieri (quindi una settimana dopo la visita del carabiniere) sono stata contattata telefonicamente e mi è stato detto che, per il momento, in via informale, vogliono incontrarmi per capire le mie intenzioni relativamente all’appartamento che ho in affitto.

Ho appuntamento tra 4 giorni in caserma per questo, a detta loro, temporaneamente informale incontro. La mia domanda è: ma tutto ciò è legittimo? Come devo comportarmi? Grazie molto per l’aiuto.
Antonella

Risposta: da quanto scrivi mi pare quantomeno singolare l’interessamento dei Carabinieri nei confronti dei tuo contratto di affitto. Diciamo anzi più chiaramente che il rapporto negoziale  e le vicende contrattuali che derivano dalla locazione  riguardano te e la proprietaria dell’appartamento locato e nessun altro: certamente non devono interessare ai Carabinieri o ad altre autorità di P.S.: si tratta di questioni di carattere privatistico sulle quale i CC non hanno alcuna competenza ad intervenire.

Le forze di polizia hanno (o dovrebbero avere) ben altri compiti che intromettersi in questioni di natura privatistica… E questo vale anche nell’ipotesi in cui tu avessi smesso di pagare il canone di locazione da parecchi mesi. Se la proprietaria vuole costringerti a pagare i canoni dovuti o  mandarti via dall’immobile, le strade sono ben altre. Se per raggiungere questi obiettivi si è rivolta ai Carabinieri allora ha sbagliato percorso, e, ancor più lei, sbaglierebbe quel Carabiniere che alla signora locatrice prestasse la propria attenzione ed il proprio tempo.

Ti suggerisco di chiamare la caserma dei CC che ti ha “convocata informalmente” per farti spiegare a che titolo ti hanno convocato, posto che i CC non hanno alcun diritto di interloquire, né di chiedere informazioni sulla tua volontà di adempiere o meno il contratto di locazione! Chiarito questo, puoi anche “disdettare” l’invito, oppure presentarti assieme ad un avvocato.

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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

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Vendita dell’immobile locato e restituzione del deposito cauzionale.

casaAvendo acquistato un immobile già locato, ho diritto di richiedere il versamento del deposito cauzionale ricevuto dal vecchio proprietario? Se sì, come si deve procedere? grazie.

Risposta:  il deposito cauzionale, costituito per la locazione, rappresenta una pegno irregolare perché la somma versata dal conduttore passa in proprietà del locatore che è obbligato, poi, alla restituzione della stessa somma, ma solo dopo la cessazione effettiva del rapporto locatizio. Se il contratto di locazione, in cui è pattuita la costituzione del deposito cauzionale,  ha data certa (ad es. è stato registrato all’Agenzia delle Entrate) anteriore alla vendita  dell’immobile, la locazione è opponibile al nuovo locatore ex art. 1599 c.c.: pertanto si ritene che spetta all’acquirente dell’immobile restituire al conduttore il deposito cauzionale. L’acquirente infatti subentra ex art. 1602 c.c. nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Pertanto hai diritto ad ottenere dal precedente proprietario il deposito cauzionale a questo versato dall’attuale conduttore. La richiesta può essere fatta a mezzo lettera raccomandata a/r.

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Acquisto di immobile locato con contatto di locazione non registrato e diritto di prelazione

casaSalve Avv. Falusi,
sto trattando l’acquisto di un capannone locato a terzi dal 10/2012 con contratto mai registrato, secondo il proprietario per dimenticanza. Il conduttore ha ugualmente diritto alla prelazione? In ogni caso non vorrei correre rischi, mi consiglia di fare registrare tardivamente il contratto originale al proprietario prima del compromesso? La rinuncia alla prelazione è valida anche se richiesta e ottenuta prima della registrazione? Grazie.

Risposta: per prelazione si intende il diritto ad essere preferiti a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Per quanto riguarda le locazioni commerciali il diritto di prelazione è previsto dall’art. 38 della Legge 392/78. Dispone infatti questa norma che:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

Si tenga presente, inoltre, che per il combinato disposto  degli artt. 35 e 41 della L. 392/78  il campo di applicazione del diritto di prelazione è ristretto solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico .

Per quanto concerne la questione dell’omessa registrazione del contratto di locazione, occorre ricordare che la legge 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005) all’articolo 1 comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa norma, quindi, qualsiasi contratto di locazione, sia ad uso abitativo che diverso (eccetto quelli di durata annua non superiore ai 30 giorni) o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni (es: contratto di comodato) deve essere registrato, pena la nullità del contratto stesso.

Tralasciando di considerare le forti perplessità che suscita questa figura di nullità (nullità che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti) se si aderisce all’interpretazione più rigorosa e letterale della norma, il contratto di locazione non registrato non potrebbe produrre effetti giuridici, quindi il “conduttore” non sarebbe in realtà tale, ma occupante senza titolo e, conseguentemente, non sarebbe titolare di alcun diritto di prelazione. D’altra parte si sostiene anche che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, anche se soggetto ad una condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva.

Inoltre, e prescindendo dalla questione della nullità, il contratto di locazione non registrato (e quindi privo di data certe anteriore alla vendita) potrebbe non essere opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.).

Come è facile intuire in questa fattispecie ci sono  molti elementi che, se non adeguatamente chiariti e risolti, fanno pensare che l’acquirente, assieme all’immobile, acquisiti anche potenziali fonti di contenzioso con l’attuale conduttore. Consiglio quindi di farsi assistere da un avvocato che, esaminata attentamente la questione, possa individuare la strada più agevole per concludere l’affare.

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Locazione: a chi spetta la riparazione della lavatrice?

lavatriceGentile Avvocato,
vivo in una casa in affitto con altri due studenti universitari con contratto regolare e registrato.
Le scrivo per porle una questione credo abbastanza comune. La lavatrice ha subito un guasto; specifico che l’elettrodomestico era usato quando siamo entrati in casa.
A chi tocca la riparazione o sostituzione in caso di guasto non riparabile?
Grazie per l’attenzione,
Cordiali Saluti
Roberta.

Risposta: le riparazioni straordinarie e quelle che dipendono da vetustà del bene spettano al locatore, mentre al conduttore competono solo le riparazioni ordinarie e quelle che derivano da danni da lui cagionati alla cosa locata. Pertanto con riguardo alla locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un’utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, è a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto degli art. 1575 n. 2, 1576 e 1609 c.c..

Pertanto se la lavatrice si è guastata per danneggiamento, uso improprio ecc. da parte dell’inquilino, dovrà essere quest’ultimo a sostenere la spesa di riparazione o sostituzione; se, invece, si è guastata perché vecchia ed usurata, dovrà sostituirla il proprietario. La ricerca della causa del guasto, ovviamente, dovrà essere affidata ad un tecnico.

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La disdetta della locazione da parte del conduttore

salve, ho una attività in un locale non mio da più di sei anni, al sesto anno il contratto si è prolungato di altri sei purtroppo è arrivato il momento di chiudere, volevo sapere: se sul contratto c’è scritto che dopo il sesto anno devo dare 12 mesi di preavviso, tale periodo va rispettato o devo dargli dei mesi come previsto dalla legge?
anticipatamente, grazie!

Risposta: per i contratti soggetti all’art. 27 della legge 392/78 (cioè quelli relativi ad immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) è sempre obbligatoria la disdetta per evitare il tacito rinnovo del contratto alle stesse condizioni e durata precedenti, con il preavviso di 12 mesi  (18 per le locazioni alberghiere).

Le parti possono tuttavia prevedere nel contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento  dandone avviso al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Quindi se nel contratto da te sottoscritto il termine del preavviso è stato indicato in 12 mesi, sei vincolato al rispetto di quel termine.

Si deve aggiungere però che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi. I gravi motivi oggettivi, in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).

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