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Separazione dei coniugi e subentro nel contratto di locazione

successione-affittoHo ridotto dal mese di luglio il canone all’inquilino, l’intestatario del contratto era il marito adesso dopo la separazione giudiziale ho letto che la moglie in qualità di assegnataria dell’alloggio con figli minori subentra ex lege nel contratto in qualita’ di conduttore (tutto cio’ a mia insaputa); adesso se voglio andare all’agenzia dell’entrate con una scrittura privata per riduzione canone chi deve firmare la scrittura in qualità di conduttore? E se la moglie subentrata firma come posso far valere il principio presso l’agenzia che adesso la moglie è il conduttore benché a loro nella registrazione figura sempre il marito?
Grazie.

Risposta: una delle più frequenti cause di conflitto tra i coniugi nei giudizi successivi alla crisi del matrimonio è proprio l’assegnazione della casa familiare. Nell’ambito del procedimento di separazione dei coniugi o di divorzio, dunque, tra i provvedimenti emessi dal giudice vi è quello relativo all’assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi.

In presenza di prole minore, l’assegnazione della casa spetta di norma al genitore collocatario, ovvero a quel genitore (per la più la madre) con cui i figli vivranno in modo prevalente. Il provvedimento di assegnazione della casa, in questi casi, ha lo scopo di tutelare il preminente interesse dei figli alla conservazione dello stesso ambiente di vita domestica goduto in costanza di matrimonio. Ma il principio vale anche per la famiglia di fatto.

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Locazioni: se l’impresa è cresciuta ed i locali non sono più sufficienti si può recedere dal contratto?

crescita impresaLa mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela

La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.

A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78  consente alle parti di inserire nel contratto  di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.

Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?

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Locazioni e…. Benemerita

benemeritaNel 2011 ho preso in affitto un appartamento con regolare contratto di un anno ad uso transitorio (con deposito di caparra di 3 mensilità comprensive di spese condominiali, ecc. cioè tutto in regola).

Alla scadenza del primo anno mi è stato rifatto un contratto di 3+2. Ad oggi ho sempre pagato il canone mensile con assoluta regolarità (anzi direi in anticipo in quanto da contratto avrei dovuto pagare entro il 15 di ogni mese, ma la proprietaria mi ha chiesto se potevo anticipare al 10 e questo ho fatto). Da qualche mese purtroppo non abito più in questo appartamento (salvo serate o giornate occasionali) in quanto ho dovuto, per gravi motivi di salute di mia madre, trasferirmi da lei. Ho sempre pagato, come dicevo regolarmente.

Questo mese ho invece ritardato e dopo esattamente 15 giorni di ritardo si è presentato un carabiniere presso la residenza di mia madre e chiedendo di me e il mio numero di cellulare. Ieri (quindi una settimana dopo la visita del carabiniere) sono stata contattata telefonicamente e mi è stato detto che, per il momento, in via informale, vogliono incontrarmi per capire le mie intenzioni relativamente all’appartamento che ho in affitto.

Ho appuntamento tra 4 giorni in caserma per questo, a detta loro, temporaneamente informale incontro. La mia domanda è: ma tutto ciò è legittimo? Come devo comportarmi? Grazie molto per l’aiuto.
Antonella

Risposta: da quanto scrivi mi pare quantomeno singolare l’interessamento dei Carabinieri nei confronti dei tuo contratto di affitto. Diciamo anzi più chiaramente che il rapporto negoziale  e le vicende contrattuali che derivano dalla locazione  riguardano te e la proprietaria dell’appartamento locato e nessun altro: certamente non devono interessare ai Carabinieri o ad altre autorità di P.S.: si tratta di questioni di carattere privatistico sulle quale i CC non hanno alcuna competenza ad intervenire.

Le forze di polizia hanno (o dovrebbero avere) ben altri compiti che intromettersi in questioni di natura privatistica… E questo vale anche nell’ipotesi in cui tu avessi smesso di pagare il canone di locazione da parecchi mesi. Se la proprietaria vuole costringerti a pagare i canoni dovuti o  mandarti via dall’immobile, le strade sono ben altre. Se per raggiungere questi obiettivi si è rivolta ai Carabinieri allora ha sbagliato percorso, e, ancor più lei, sbaglierebbe quel Carabiniere che alla signora locatrice prestasse la propria attenzione ed il proprio tempo.

Ti suggerisco di chiamare la caserma dei CC che ti ha “convocata informalmente” per farti spiegare a che titolo ti hanno convocato, posto che i CC non hanno alcun diritto di interloquire, né di chiedere informazioni sulla tua volontà di adempiere o meno il contratto di locazione! Chiarito questo, puoi anche “disdettare” l’invito, oppure presentarti assieme ad un avvocato.

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Locazioni: contratto di natura transitoria e residenza del conduttore

casaHo un appartamento con tre camere, che affitto a tre persone con contratti distinti di natura transitoria (Legge n. 431/1998). Se una delle inquiline volesse prendere la residenza nell’appartamento, potrei comunque affittare le altre due stanze? Il fatto che prenda la residenza può crearmi qualche vincolo? Grazie

Risposta: i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria sono previsti dall’art. 5 comma 1 della legge 431/98 ed hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Questa tipologia di contratto può essere stipulata in presenza di particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari (es. mobilità per lavoro). Peraltro l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo del contratto e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso.

Quindi la legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza  – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale” Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere  “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato.

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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

STUDIO LEGALE FALUSI

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