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Separazione dei coniugi e subentro nel contratto di locazione

successione-affittoHo ridotto dal mese di luglio il canone all’inquilino, l’intestatario del contratto era il marito adesso dopo la separazione giudiziale ho letto che la moglie in qualità di assegnataria dell’alloggio con figli minori subentra ex lege nel contratto in qualita’ di conduttore (tutto cio’ a mia insaputa); adesso se voglio andare all’agenzia dell’entrate con una scrittura privata per riduzione canone chi deve firmare la scrittura in qualità di conduttore? E se la moglie subentrata firma come posso far valere il principio presso l’agenzia che adesso la moglie è il conduttore benché a loro nella registrazione figura sempre il marito?
Grazie.

Risposta: una delle più frequenti cause di conflitto tra i coniugi nei giudizi successivi alla crisi del matrimonio è proprio l’assegnazione della casa familiare. Nell’ambito del procedimento di separazione dei coniugi o di divorzio, dunque, tra i provvedimenti emessi dal giudice vi è quello relativo all’assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi.

In presenza di prole minore, l’assegnazione della casa spetta di norma al genitore collocatario, ovvero a quel genitore (per la più la madre) con cui i figli vivranno in modo prevalente. Il provvedimento di assegnazione della casa, in questi casi, ha lo scopo di tutelare il preminente interesse dei figli alla conservazione dello stesso ambiente di vita domestica goduto in costanza di matrimonio. Ma il principio vale anche per la famiglia di fatto.

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Locazioni: se l’impresa è cresciuta ed i locali non sono più sufficienti si può recedere dal contratto?

crescita impresaLa mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela

La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.

A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78  consente alle parti di inserire nel contratto  di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.

Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?

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Locazioni e…. Benemerita

benemeritaNel 2011 ho preso in affitto un appartamento con regolare contratto di un anno ad uso transitorio (con deposito di caparra di 3 mensilità comprensive di spese condominiali, ecc. cioè tutto in regola).

Alla scadenza del primo anno mi è stato rifatto un contratto di 3+2. Ad oggi ho sempre pagato il canone mensile con assoluta regolarità (anzi direi in anticipo in quanto da contratto avrei dovuto pagare entro il 15 di ogni mese, ma la proprietaria mi ha chiesto se potevo anticipare al 10 e questo ho fatto). Da qualche mese purtroppo non abito più in questo appartamento (salvo serate o giornate occasionali) in quanto ho dovuto, per gravi motivi di salute di mia madre, trasferirmi da lei. Ho sempre pagato, come dicevo regolarmente.

Questo mese ho invece ritardato e dopo esattamente 15 giorni di ritardo si è presentato un carabiniere presso la residenza di mia madre e chiedendo di me e il mio numero di cellulare. Ieri (quindi una settimana dopo la visita del carabiniere) sono stata contattata telefonicamente e mi è stato detto che, per il momento, in via informale, vogliono incontrarmi per capire le mie intenzioni relativamente all’appartamento che ho in affitto.

Ho appuntamento tra 4 giorni in caserma per questo, a detta loro, temporaneamente informale incontro. La mia domanda è: ma tutto ciò è legittimo? Come devo comportarmi? Grazie molto per l’aiuto.
Antonella

Risposta: da quanto scrivi mi pare quantomeno singolare l’interessamento dei Carabinieri nei confronti dei tuo contratto di affitto. Diciamo anzi più chiaramente che il rapporto negoziale  e le vicende contrattuali che derivano dalla locazione  riguardano te e la proprietaria dell’appartamento locato e nessun altro: certamente non devono interessare ai Carabinieri o ad altre autorità di P.S.: si tratta di questioni di carattere privatistico sulle quale i CC non hanno alcuna competenza ad intervenire.

Le forze di polizia hanno (o dovrebbero avere) ben altri compiti che intromettersi in questioni di natura privatistica… E questo vale anche nell’ipotesi in cui tu avessi smesso di pagare il canone di locazione da parecchi mesi. Se la proprietaria vuole costringerti a pagare i canoni dovuti o  mandarti via dall’immobile, le strade sono ben altre. Se per raggiungere questi obiettivi si è rivolta ai Carabinieri allora ha sbagliato percorso, e, ancor più lei, sbaglierebbe quel Carabiniere che alla signora locatrice prestasse la propria attenzione ed il proprio tempo.

Ti suggerisco di chiamare la caserma dei CC che ti ha “convocata informalmente” per farti spiegare a che titolo ti hanno convocato, posto che i CC non hanno alcun diritto di interloquire, né di chiedere informazioni sulla tua volontà di adempiere o meno il contratto di locazione! Chiarito questo, puoi anche “disdettare” l’invito, oppure presentarti assieme ad un avvocato.

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Locazioni: contratto di natura transitoria e residenza del conduttore

casaHo un appartamento con tre camere, che affitto a tre persone con contratti distinti di natura transitoria (Legge n. 431/1998). Se una delle inquiline volesse prendere la residenza nell’appartamento, potrei comunque affittare le altre due stanze? Il fatto che prenda la residenza può crearmi qualche vincolo? Grazie

Risposta: i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria sono previsti dall’art. 5 comma 1 della legge 431/98 ed hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Questa tipologia di contratto può essere stipulata in presenza di particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari (es. mobilità per lavoro). Peraltro l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo del contratto e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso.

Quindi la legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza  – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale” Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere  “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato.

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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

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Locazione: vizi occulti e vizi palesi

finestraSalve, ho preso in affitto un appartamento il 5 luglio 2013. Appena ristrutturato, dovevo solo pulire e arredare.
Invece… dopo la firma del contratto il proprietario mi ha parlato del fatto che prima dei lavori c’era il problema di muffa. E guardando bene le pareti e il soffitto di tutta la casa, abbiamo notato delle crepe e il soffitto gonfio. Mi sono rivolta all’agenzia che mi aveva trovato la casa e nemmeno loro sapevano della muffa. Ho dovuto grattare tutto il soffitto di una stanza fatto il lavoro abbiamo dato il bianco dopo 4 mani di bianco nel soffitto le macchie sono quasi sparite. Ho toccato solo quel soffitto perché non erano previste queste spese e non posso permettermi di fare tutto la casa. E sicuramente appena arriverà l’inverno il resto della casa si aprirà e gonfierà. Il padrone di casa mi ha dato solo 50 euro di nascosto della moglie e la cosa per loro è finita cosi.
Altro problema…. quando sono andata a vedere la casa le serrande erano su e non abbiamo guardato, ma quando ho ricevuto le chiavi tirando giù le serrande abbiamo notato che erano tutte sfogliate ( serrande di ferro, come i negozi ) oppure piene di nastro nero. Ho chiamato la proprietaria, è venuta a vederla e mi ha detto ” passagli una spazzola togli il più grosso e lasciale cosi ”
A parte che esteticamente facevano schifo, ma tutte le volte che le abbassavo e le alzavo mi cadevano i pezzi per terra. Alla fine il marito voleva verniciarmi il tutto la moglie invece mi ha detto ” te lo fai fare da tuo padre!! ” Le serrande adesso sono nuove ma non mi hanno dato nemmeno un euro.
Ultimo problema…. alla firma del contratto la proprietaria ha detto che i riscaldamenti non si pagano ogni mese x 7 mesi, siccome devono fare il carico del gasolio a Settembre avrei dovuto dare 750 euro, la mia faccia è cambiata e la proprietaria ha aggiunto non si preoccupi se ha problemi ne parli con l’amministratore è una brava persona le farà pagare un pò per volta. Ora 2 giorni fa ho ricevuto il foglio dall’amministratore che entro questa settimana ( quindi non a settembre ma già ad agosto ) vuole la mia parte. Ci vado a parlare per chiedergli gentilmente se posso pagare un pò per volta… e lui risponde che non è possibile, e che devo parlare con la proprietaria e mettermi d’accordo con lei, e oltretutto per l’amministratore io dovrei pagare 667 euro adesso, altri 700 euro a gennaio più il conguaglio ad aprile ( cosa che io non sapevo ) e nel contratto non si parla di riscaldamenti. Ho chiamato la proprietaria dicendogli il tutto, e nel cercare la soluzione… mi ha bocciato la proposta di pagare i riscaldamenti in 12 mesi, mi ha bocciato la proposta di pagarli in 7 mesi. Mi ha solo detto ” posso venirle incontro quest’anno paga 350 adesso e il resto a rate fino a dicembre, e a gennaio lo stesso, però solo per questa volta il prossimo anno te li paghi te”. Ora io vorrei sapere se è possibile richiedere la risoluzione del contratto di locazione e risarcimento dei danni. Non so più dove sbattere la testa, non so come muovermi e sinceramente non ho possibilità economiche. In attesa di una Sua cortese risposta le invio i miei Cordiali Saluti.

Risposta: la legge prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore quindi deve consegnare all’inquilino un bene che sia idoneo all’uso concordato, per il cui godimento l’inquilino di obbliga a pagare un corrispettivo (canone di locazione). Se l’oggetto del contratto di locazione presente dei vizi “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” il conduttore ha diritto di chiedere la riduzione del canone o, addirittura, la risoluzione del contratto per avere ricevuto un bene diverso da quello promesso.  Vi è però una eccezione, prevista dalla legge, ed è quella dei vizi conosciuti o facilmente conoscibili al momento della consegna. Se, infatti, al momento della firma del contratto il conduttore non denuncia i difetti dell’immobile da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna: in questo caso, quindi,  non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento,

Ebbene, da quanto ci viene riferito possiamo dire che le condizioni delle serrande erano facilmente conoscibili (bastava srotolarle ed esaminarle prima di firmare il contratto); inoltre pare che anche fosse ben visibili anche la presenza di crepe nel soffitto. Questi vizi, quindi, erano visibili  e facilmente conoscibili: pertanto il conduttore non può farli valere per chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Tuttavia, occorre una precisazione in merito al vizio dell’umidità/muffa: se questo dipenda da un problema strutturale dell’immobile ed è di gravità tale da rendere quest’ultimo  inidoneo all’uso, sarà possibile la risoluzione del contratto.

Certamente non si potrà risolvere il contratto a causa delle spese condominiali di riscaldamento: anche su questo punto occorreva informarsi meglio,  presso l’amministratore del condominio, sui relativi oneri.

Concludendo: sarà possibile chiedere la risoluzione del contratto facendo valere il vizio delle infiltrazioni di umidità solo se queste costituiscono un vizio (grave) strutturale dell’immobile taciuto al conduttore e di cui quest’ultimo non poteva rendersi conto dalle semplici manifestazioni esteriori di qualche traccia di muffa.

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Locazione: a chi spetta la riparazione della lavatrice?

lavatriceGentile Avvocato,
vivo in una casa in affitto con altri due studenti universitari con contratto regolare e registrato.
Le scrivo per porle una questione credo abbastanza comune. La lavatrice ha subito un guasto; specifico che l’elettrodomestico era usato quando siamo entrati in casa.
A chi tocca la riparazione o sostituzione in caso di guasto non riparabile?
Grazie per l’attenzione,
Cordiali Saluti
Roberta.

Risposta: le riparazioni straordinarie e quelle che dipendono da vetustà del bene spettano al locatore, mentre al conduttore competono solo le riparazioni ordinarie e quelle che derivano da danni da lui cagionati alla cosa locata. Pertanto con riguardo alla locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un’utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, è a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto degli art. 1575 n. 2, 1576 e 1609 c.c..

Pertanto se la lavatrice si è guastata per danneggiamento, uso improprio ecc. da parte dell’inquilino, dovrà essere quest’ultimo a sostenere la spesa di riparazione o sostituzione; se, invece, si è guastata perché vecchia ed usurata, dovrà sostituirla il proprietario. La ricerca della causa del guasto, ovviamente, dovrà essere affidata ad un tecnico.

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Locazione ad uso abitazione e disdetta del conduttore

disdetta conduttoreBuongiorno ho un problema, contratto 4+4 il sottoscritto (conduttore) lascio l’immobile dopo 3 anni e il proprietario mi ha detto che devo lasciare una caparra di 6 mesi è vero? Grazie distinti saluti.
Fabrizio.

Risposta: non si tratta di lasciare una caparra, ma di pagare al locatore sei mensilità di canoni. Il contratto di locazione in questione è quello ad uso abitazione regolato dall’art. 2 comma 1 della legge 431/98 (“le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni” (c.d. 4+4)).

Bisogna tener presente che quando si firma un contratto si assumono anche delle obbligazioni dalle quali non ci si può liberare semplicemente comunicando all’altra parte che non si può o non si vuole più rimanere vincolati agli obblighi contrattuali.

La parte può recedere dal contratto solo se nel contratto (o dalla legge) è prevista questa facoltà. Nel nostro caso la legge sulle locazioni abitative (art. 3 ultimo comma) prevede appunto una ipotesi di recesso legale da parte del conduttore il quale, appunto,  “qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Questo significa che se il conduttore comunica oggi al locatore l’intenzione di recedere dal contratto (ovvero mandare la c.d. disdetta), il recesso ha effetto dopo sei mesi; durante questi sei mesi il conduttore deve continuare a pagare il canone al locatore.

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Contratto di locazione e cedolare secca

Salve, sono uno ragazzo di 26 fuori sede lavoratore e sono in affitto in una casa con altri due ragazzi che studiano all’università. Pago 380 euro per una camera e condivido tutto il resto con gli altri due ragazzi.
Ho chiesto più volte al padrone di casa un contratto d’affitto ma ha sempre rifiutato la proposta dicendo che non gli conviene e che non vuole che i vigili vengano a fare il controllo per la residenza.
Ho letto che il 07 Aprile 2011 è entrata in vigore la legge sulla cedolare secca. Posso farne uso? Vorrei fare capire al padrone di casa che sarebbe meglio per entrambi fare un contratto!!!
Grazie mille anticipatamente per la risposta!!!!
Matteo

Risposta: la c.d. cedolare secca consiste in un regime facoltativo di tassazione a “forfait” del canone di locazione, introdotto dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”. L’art. 3 di questa legge, che contiene le disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”, è riprodotto  in calce a questo articolo.

1. Requisiti dell’immobile

Per l’applicazione della cedolare secca l’immobile affittato deve avere le seguenti caratteristiche:

  • essere adibito ad abitazione: la cedolare secca potrà essere applicata quindi sia sui contratti a libero mercato che sui contratti agevolati, puo’ essere applicata sia alle locazioni transitorie che ai contratti per gli studenti;
  • essere un’unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè uffici.
2. Aliquote

Il regime della cedolare secca è sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili che si trovano nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

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Locazioni e disdetta del contratto alla prima scadena

Buonasera, avrei bisogno di info sulla disdetta anticipata che dovrei mandare al mio conduttore. Mi spiego: ho dato in locazione con contratto 4+4 il mio appartamento in data 1 maggio 2007, ma per necessità personali (aspetto un bimbo) ho bisogno di rientrare in possesso della mia unica abitazione. So che devo dare disdetta motivando. Posso mandare la disdetta in data odierna senza aspettare la scadenza? Loro poi hanno 6 mesi di tempo per andarsene o ho capito male???
Grazie anticipatamente
Mica.

Risposta: il contratto di locazione  stipulato è quello previsto dall’art. 2 comma 1 della L. 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo, la cui durata è appunto stabilita in 4 anni,rinnovabili per altri 4, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui al successivo articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

L’art. 3 in questione disciplina dunque la “disdetta del contratto da parte del locatore”. In base a questa norma alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo ove sussistano i motivi previsti dalla legge, tra i quali rientra anche il caso del locatore che intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Pertanto, se intendi adibire l’immobile oggetto della locazione ad abitazione tua e della tua famiglia, devi comunicare la disdetta al conduttore – specificandone a pena di nullità il motivo – ALMENO sei mesi prima della prima scadenza del contratto (1/5/2011): quindi puoi mandare la disdetta anche oggi, ma il conduttore avrà diritto ad occupare l’immobile fino alla data della scadenza del contratto, ovvero fino al 1/5/2011. Non puoi pretendere che il conduttore liberi prima di quella data l’immobile.

STUDIO LEGALE FALUSI

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