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Locazione: come difendersi dal vicino molesto

vicini-rumorosiSalve probabilmente la mia domanda risulterà di facile soluzione come purtroppo temo e di cui temo mio malgrado la risposta.
Abbiamo affittato un appartamento con regolare contratto di locazione 4+4 . La locandina dell agenzia immobiliare riportava un importo di euro 500 e la presenza di giardino.
Al momento della stipula ( ci siamo fidati) l importo e salito e 550 e il giardino non poteva figurarvi in quanto sussisteva un problema di eredità ancora non definita.
Ovvero il terreno circostante la casa e diviso al 50% tra due proprietari di cui uno e il nostri locatario, il quale vedendo il lungo abbandono del terreno ci ha detto chiaramente che potevamo scegliere una qualsiasi parte.
L altro proprietario vedendo il terreno da noi scelto in sua presenza dopo una settimana ha deciso di trasferirci in un altra parte e noi abbiamo accettato.
Adesso il problema che si pone e che purtroppo non vi è quieto vivere tra noi è il proprietario di parte del terreno e si verificano ripetuti dispetti che consistono nel gettare le sfalci e spazzatura su quello che deve essere la nostra parte.
La mia domanda e: abbiamo qualche diritto legale su questo giardino? Che era stata posta come condizione primaria per accettare il contratto la casa e 90 mq e paghiamo un affitto 550 euro tenendo conto anche del giardino. Grazie.
Jessica

Risposta: mi sembra di capire che il contratto di locazione firmato ha per oggetto sia l’appartamento che un giardino; su questo giardino, tuttavia, sono stati poi accampati dei diritti da un terzo (il fratello del tuo locatore ) con il quale ti sei accordata per uno “scambio”. Scambio che non ha risolto i problemi, che hanno causa nel conflitto per la divisione dei beni tra i due fratelli-eredi, conflitto in cui tu ti sei travata, tuo malgrado, coinvolta.

In estrema sintesi questa è la situazione: se sul giardino un terzo (il fratello del locatore) accampa dei diritti, devi chiamare in tua garanzia il locatore: quest’ultimo infatti è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (c.d. molestie di diritto). Ciò è quanto prevede l’art. 1585 cod. civ. secondo cui “Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”. Lo stesso articolo precisa pero’ che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio” (c.d. molestie di fatto).

Poiché mi pare di capire che la tua situazione rientra nel secondo caso (molestie di fatto), per far cessare i dispetti del tuo vicino dovresti fare causa a lui.

Probabilmente è stato fatto un errore quando hai accetto di “scambiare” il giardino. Di fronte alla pretese del vicino avresti dovuto chiedere al tuo locatore di intervenire per farle cessare, pena la risoluzione del contratto di locazione.

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Locazioni: posso riprendermi l’immobile abbandonato dal conduttore senza andare dal giudice?

sfrattoBuonasera, vorrei se possibile avere un’informazione. L’inquilino del mio immobile (è una società), moroso da tre mesi, se ne è andato senza dire nulla ed è irrintracciabile telefonicamente. il nostro contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. se comunico di volermi avvalere di questa clausola di risoluzione, posso poi rimpossessarmi del mio immobile (ad esempio, cambiando la serratura)? L’immobile attualmente è aperto, io non ho le chiavi e temo possa essere occupato. Spero possiate aiutarmi, grazie. Marina.

Risposta:  a quanto pare il conduttore ha lasciato l’immobile senza restituire le chiavi. Questa circostanza, tuttavia, non consente al locatore di riprendersi autonomamente  la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto  in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Devi quindi chiedere al giudice  la convalida dello sfratto per morosità eppoi, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario.

[Per saperne di più…]

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Locazione: a chi spetta riparare la serranda?

casaEgregio avvocato vorrei sapere se nel caso di rottura, dovuta ad usura, del motore di una serranda elettrica nel locale commerciale in cui ho la mia attività… la riparazione compete a me o al mio locatario. Grazie.

Risposta: se nel contratto non è stato pattuito che il conduttore debba accollarsi le spese di straordinaria manutenzione, vige la regola secondo cui “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (articolo 1576, comma 1, Codice civile). Inoltre l’articolo 1609, Cod. Civ. precisa a sua volta che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”

Dalle norme sopra richiamate, quindi, si ricava che la spesa per la riparazione o sostituzione del motore della serranda, se non dipendente da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presume dovuta a caso fortuito o a vetustà e pertanto deve essere accollata al locatore che, a norma dell’articolo 1575 c.c, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso convenuto.



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Locazioni: contratto di natura transitoria e residenza del conduttore

casaHo un appartamento con tre camere, che affitto a tre persone con contratti distinti di natura transitoria (Legge n. 431/1998). Se una delle inquiline volesse prendere la residenza nell’appartamento, potrei comunque affittare le altre due stanze? Il fatto che prenda la residenza può crearmi qualche vincolo? Grazie

Risposta: i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria sono previsti dall’art. 5 comma 1 della legge 431/98 ed hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Questa tipologia di contratto può essere stipulata in presenza di particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari (es. mobilità per lavoro). Peraltro l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo del contratto e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso.

Quindi la legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza  – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale” Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere  “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato.

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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

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Vendita dell’immobile locato e restituzione del deposito cauzionale.

casaAvendo acquistato un immobile già locato, ho diritto di richiedere il versamento del deposito cauzionale ricevuto dal vecchio proprietario? Se sì, come si deve procedere? grazie.

Risposta:  il deposito cauzionale, costituito per la locazione, rappresenta una pegno irregolare perché la somma versata dal conduttore passa in proprietà del locatore che è obbligato, poi, alla restituzione della stessa somma, ma solo dopo la cessazione effettiva del rapporto locatizio. Se il contratto di locazione, in cui è pattuita la costituzione del deposito cauzionale,  ha data certa (ad es. è stato registrato all’Agenzia delle Entrate) anteriore alla vendita  dell’immobile, la locazione è opponibile al nuovo locatore ex art. 1599 c.c.: pertanto si ritene che spetta all’acquirente dell’immobile restituire al conduttore il deposito cauzionale. L’acquirente infatti subentra ex art. 1602 c.c. nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Pertanto hai diritto ad ottenere dal precedente proprietario il deposito cauzionale a questo versato dall’attuale conduttore. La richiesta può essere fatta a mezzo lettera raccomandata a/r.

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Pagamento dei canoni da un soggetto diverso dal conduttore. E’ possibile?

pagamento canoneMia madre ha affittato ad una persona un locale commerciale, con regolare contratto. Il pagamento deve essere fatto a casa del locatore (mia madre). In realtà, invece di venire il conduttore a pagare, manda un suo parente che paga con assegno proprio. Non so se sia un aiuto o ciò sotto intenda a problemi economici del conduttore. Fin quando viene qualcuno a pagare va anche bene, ma mi domando se non ci sia la possibilità che ciò configuri un “vizio” al contratto, o possa avere altre conseguenze.

L’art. 1180 del codice civile prevede che l’obbligazione ( in questo caso il pagamento dei canoni) può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione. Tuttavia il creditore può rifiutare l’adempimento offertogli dal terzo, se il debitore gli ha manifestato la sua opposizione.

Nel nostro caso l’obbligazione del conduttore-debitore è quella di pagare una somma di danaro (il canone) al creditore-locatore: quest’ultimo, quindi, non ha alcun interesse (giuridicamente tutelato) ad apporsi al pagamento dei canoni da parte di un terzo; ciò che importa al locatore è che il canone sia regolarmente pagato: il fatto che al pagamento dei canoni provveda un soggetto diverso dal conduttore non determina alcun pregiudizio per il locatore. Quest’ultimo, dunque, non può legittimamente rifiutare la prestazione che gli venga offerta dal terzo. L’eventuale rifiuto del creditore di accettare il pagamento offerto dal terzo potrebbe determinare le tipiche conseguenze della mora accipiendi.

Quindi il pagamento dei canoni da parte di un terzo in luogo del conduttore non costituisce in alcun modo un “vizio” del contratto, il quale rimane pienamente valido ed efficace.

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Acquisto di immobile locato con contatto di locazione non registrato e diritto di prelazione

casaSalve Avv. Falusi,
sto trattando l’acquisto di un capannone locato a terzi dal 10/2012 con contratto mai registrato, secondo il proprietario per dimenticanza. Il conduttore ha ugualmente diritto alla prelazione? In ogni caso non vorrei correre rischi, mi consiglia di fare registrare tardivamente il contratto originale al proprietario prima del compromesso? La rinuncia alla prelazione è valida anche se richiesta e ottenuta prima della registrazione? Grazie.

Risposta: per prelazione si intende il diritto ad essere preferiti a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Per quanto riguarda le locazioni commerciali il diritto di prelazione è previsto dall’art. 38 della Legge 392/78. Dispone infatti questa norma che:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

Si tenga presente, inoltre, che per il combinato disposto  degli artt. 35 e 41 della L. 392/78  il campo di applicazione del diritto di prelazione è ristretto solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico .

Per quanto concerne la questione dell’omessa registrazione del contratto di locazione, occorre ricordare che la legge 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005) all’articolo 1 comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa norma, quindi, qualsiasi contratto di locazione, sia ad uso abitativo che diverso (eccetto quelli di durata annua non superiore ai 30 giorni) o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni (es: contratto di comodato) deve essere registrato, pena la nullità del contratto stesso.

Tralasciando di considerare le forti perplessità che suscita questa figura di nullità (nullità che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti) se si aderisce all’interpretazione più rigorosa e letterale della norma, il contratto di locazione non registrato non potrebbe produrre effetti giuridici, quindi il “conduttore” non sarebbe in realtà tale, ma occupante senza titolo e, conseguentemente, non sarebbe titolare di alcun diritto di prelazione. D’altra parte si sostiene anche che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, anche se soggetto ad una condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva.

Inoltre, e prescindendo dalla questione della nullità, il contratto di locazione non registrato (e quindi privo di data certe anteriore alla vendita) potrebbe non essere opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.).

Come è facile intuire in questa fattispecie ci sono  molti elementi che, se non adeguatamente chiariti e risolti, fanno pensare che l’acquirente, assieme all’immobile, acquisiti anche potenziali fonti di contenzioso con l’attuale conduttore. Consiglio quindi di farsi assistere da un avvocato che, esaminata attentamente la questione, possa individuare la strada più agevole per concludere l’affare.

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Locazione: a chi spetta la riparazione della lavatrice?

lavatriceGentile Avvocato,
vivo in una casa in affitto con altri due studenti universitari con contratto regolare e registrato.
Le scrivo per porle una questione credo abbastanza comune. La lavatrice ha subito un guasto; specifico che l’elettrodomestico era usato quando siamo entrati in casa.
A chi tocca la riparazione o sostituzione in caso di guasto non riparabile?
Grazie per l’attenzione,
Cordiali Saluti
Roberta.

Risposta: le riparazioni straordinarie e quelle che dipendono da vetustà del bene spettano al locatore, mentre al conduttore competono solo le riparazioni ordinarie e quelle che derivano da danni da lui cagionati alla cosa locata. Pertanto con riguardo alla locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un’utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, è a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto degli art. 1575 n. 2, 1576 e 1609 c.c..

Pertanto se la lavatrice si è guastata per danneggiamento, uso improprio ecc. da parte dell’inquilino, dovrà essere quest’ultimo a sostenere la spesa di riparazione o sostituzione; se, invece, si è guastata perché vecchia ed usurata, dovrà sostituirla il proprietario. La ricerca della causa del guasto, ovviamente, dovrà essere affidata ad un tecnico.

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Locazione ad uso abitazione e disdetta del conduttore

disdetta conduttoreBuongiorno ho un problema, contratto 4+4 il sottoscritto (conduttore) lascio l’immobile dopo 3 anni e il proprietario mi ha detto che devo lasciare una caparra di 6 mesi è vero? Grazie distinti saluti.
Fabrizio.

Risposta: non si tratta di lasciare una caparra, ma di pagare al locatore sei mensilità di canoni. Il contratto di locazione in questione è quello ad uso abitazione regolato dall’art. 2 comma 1 della legge 431/98 (“le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni” (c.d. 4+4)).

Bisogna tener presente che quando si firma un contratto si assumono anche delle obbligazioni dalle quali non ci si può liberare semplicemente comunicando all’altra parte che non si può o non si vuole più rimanere vincolati agli obblighi contrattuali.

La parte può recedere dal contratto solo se nel contratto (o dalla legge) è prevista questa facoltà. Nel nostro caso la legge sulle locazioni abitative (art. 3 ultimo comma) prevede appunto una ipotesi di recesso legale da parte del conduttore il quale, appunto,  “qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Questo significa che se il conduttore comunica oggi al locatore l’intenzione di recedere dal contratto (ovvero mandare la c.d. disdetta), il recesso ha effetto dopo sei mesi; durante questi sei mesi il conduttore deve continuare a pagare il canone al locatore.

STUDIO LEGALE FALUSI

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