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Locazione: come difendersi dal vicino molesto

vicini-rumorosiSalve probabilmente la mia domanda risulterà di facile soluzione come purtroppo temo e di cui temo mio malgrado la risposta.
Abbiamo affittato un appartamento con regolare contratto di locazione 4+4 . La locandina dell agenzia immobiliare riportava un importo di euro 500 e la presenza di giardino.
Al momento della stipula ( ci siamo fidati) l importo e salito e 550 e il giardino non poteva figurarvi in quanto sussisteva un problema di eredità ancora non definita.
Ovvero il terreno circostante la casa e diviso al 50% tra due proprietari di cui uno e il nostri locatario, il quale vedendo il lungo abbandono del terreno ci ha detto chiaramente che potevamo scegliere una qualsiasi parte.
L altro proprietario vedendo il terreno da noi scelto in sua presenza dopo una settimana ha deciso di trasferirci in un altra parte e noi abbiamo accettato.
Adesso il problema che si pone e che purtroppo non vi è quieto vivere tra noi è il proprietario di parte del terreno e si verificano ripetuti dispetti che consistono nel gettare le sfalci e spazzatura su quello che deve essere la nostra parte.
La mia domanda e: abbiamo qualche diritto legale su questo giardino? Che era stata posta come condizione primaria per accettare il contratto la casa e 90 mq e paghiamo un affitto 550 euro tenendo conto anche del giardino. Grazie.
Jessica

Risposta: mi sembra di capire che il contratto di locazione firmato ha per oggetto sia l’appartamento che un giardino; su questo giardino, tuttavia, sono stati poi accampati dei diritti da un terzo (il fratello del tuo locatore ) con il quale ti sei accordata per uno “scambio”. Scambio che non ha risolto i problemi, che hanno causa nel conflitto per la divisione dei beni tra i due fratelli-eredi, conflitto in cui tu ti sei travata, tuo malgrado, coinvolta.

In estrema sintesi questa è la situazione: se sul giardino un terzo (il fratello del locatore) accampa dei diritti, devi chiamare in tua garanzia il locatore: quest’ultimo infatti è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (c.d. molestie di diritto). Ciò è quanto prevede l’art. 1585 cod. civ. secondo cui “Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”. Lo stesso articolo precisa pero’ che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio” (c.d. molestie di fatto).

Poiché mi pare di capire che la tua situazione rientra nel secondo caso (molestie di fatto), per far cessare i dispetti del tuo vicino dovresti fare causa a lui.

Probabilmente è stato fatto un errore quando hai accetto di “scambiare” il giardino. Di fronte alla pretese del vicino avresti dovuto chiedere al tuo locatore di intervenire per farle cessare, pena la risoluzione del contratto di locazione.

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Locazioni: posso riprendermi l’immobile abbandonato dal conduttore senza andare dal giudice?

sfrattoBuonasera, vorrei se possibile avere un’informazione. L’inquilino del mio immobile (è una società), moroso da tre mesi, se ne è andato senza dire nulla ed è irrintracciabile telefonicamente. il nostro contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. se comunico di volermi avvalere di questa clausola di risoluzione, posso poi rimpossessarmi del mio immobile (ad esempio, cambiando la serratura)? L’immobile attualmente è aperto, io non ho le chiavi e temo possa essere occupato. Spero possiate aiutarmi, grazie. Marina.

Risposta:  a quanto pare il conduttore ha lasciato l’immobile senza restituire le chiavi. Questa circostanza, tuttavia, non consente al locatore di riprendersi autonomamente  la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto  in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Devi quindi chiedere al giudice  la convalida dello sfratto per morosità eppoi, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario.

[Per saperne di più…]

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Problemi nell’appartamento e autoriduzione del canone di affitto

casaHo locato un appartamento 6 anni fa,da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto. Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce. Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: il tema è già stato affrontato (invitiamo a leggere i post precedenti qui). Ribadisco che il conduttore non può autoridursi il canone. L’inquilino ha certamente l’obbligo di segnale senza ritardi al locatore il manifestarsi di problemi sull’immobile, proprio allo scopo di consentire al locatore di effettuare le opportune verifiche e se del caso intervenire per risolverli. Se il locatore non è informato, non è messo in condizione di intervenire e quindi non può essere considerato inadempiente, come, invece, è certamente l’inquilino che interrompe il pagamento del canone o se lo autoriduce.

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Locazione: a chi spetta riparare la serranda?

casaEgregio avvocato vorrei sapere se nel caso di rottura, dovuta ad usura, del motore di una serranda elettrica nel locale commerciale in cui ho la mia attività… la riparazione compete a me o al mio locatario. Grazie.

Risposta: se nel contratto non è stato pattuito che il conduttore debba accollarsi le spese di straordinaria manutenzione, vige la regola secondo cui “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (articolo 1576, comma 1, Codice civile). Inoltre l’articolo 1609, Cod. Civ. precisa a sua volta che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”

Dalle norme sopra richiamate, quindi, si ricava che la spesa per la riparazione o sostituzione del motore della serranda, se non dipendente da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presume dovuta a caso fortuito o a vetustà e pertanto deve essere accollata al locatore che, a norma dell’articolo 1575 c.c, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso convenuto.



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Locazioni: contratto di natura transitoria e residenza del conduttore

casaHo un appartamento con tre camere, che affitto a tre persone con contratti distinti di natura transitoria (Legge n. 431/1998). Se una delle inquiline volesse prendere la residenza nell’appartamento, potrei comunque affittare le altre due stanze? Il fatto che prenda la residenza può crearmi qualche vincolo? Grazie

Risposta: i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria sono previsti dall’art. 5 comma 1 della legge 431/98 ed hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Questa tipologia di contratto può essere stipulata in presenza di particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari (es. mobilità per lavoro). Peraltro l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo del contratto e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso.

Quindi la legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza  – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale” Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere  “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato.

STUDIO LEGALE FALUSI

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