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Acquistare un immobile ipotecato

casa-soldiSto comprando una casa ed ho scoperto, dopo aver firmato il contratto, che ha un mutuo e quindi un ipoteca … L’agenzia mi dice che non ci sono rischi ne problemi per me acquirente e vero ??? Ipoteca come viene tolta ?

Dire che non ci sono rischi per l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca, è quanto meno azzardato…  il creditore ipotecario, infatti, può fare espropriare l’immobile nei confronti di chiunque.

Mi sembra di intuire che l’operazione di acquisto non si sia ancora perfezionata e, quindi, presumo che il contratto da te firmato sia un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso“).

Ebbene, se stai acquistando da un privato la cosa migliore è pretendere che l’ipoteca sia cancellata dal venditore prima dell’atto notarile di compravendita. Spesso il venditore non ha ancora estinto il mutuo acceso all’epoca dell’acquisto dell’immobile e, quindi, vi è sempre l’ipoteca concessa alla banca mutuamte. Il residuo del mutuo originario viene quindi estinto talvolta con i soldi ricevuti dall’acquirente.

Se l’acquirente è il costruttore dell’immobile, allora potrai valutare l’eventualità dell’accollo del mutuo stipulato dal costruttore con la banca (previo, eventualmente, frazionamento dello stesso). Nel caso di trattative tra privati, invece, è sconsigliabile (per tutte le parti)  l’accollo del mutuo ipotecario: l’acquirente infatti potrebbe assumere un debito più oneroso di quello che avrebbe contratto con la propria banca ed il venditore, che quasi mai viene liberato dalla banca, rimarrebbe debitore solidale verso l’istituto bancario con il rischio di dover pagare le rate di mutuo ove non riscosse dalla banca dal compratore accollante.

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Limite per l’iscrizione ipotecaria da parte di Equitalia

Qual’è la somma per la quale Equitalia può iscrivere ipoteca legale sull’immobile di proprietà?
Reclamando bolli auto non pagati, Equitalia è tenuta prima a rifarsi sul veicolo e poi su altri beni come l’immobile di proprietà: C’è un ordine nei beni da “fermare”?- Mi hanno iscritto ipoteca per € 8.700 a fronte di un totale da pagare di €4.740- Potevano farlo?-
Riconoscente per la risposta- Grazie
F.

Risposta: l’art. 76 del DPR n. 602/1973, ha fissato il limite minimo di 8.000,00  per l’avvio della espropriazione immobiliare. La Corte di Cassazione ha precisato (sentenza a sezione unite del 22 febbraio 2010 n. 4077)  che,  visto che l’ipoteca rappresenta un atto preordinato e strumentale all’espropriazione,  soggiace anch’essa al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli 8.000,00 euro.

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Ipoteca nulla se il debito non supera gli 8 mila euro

Cassazione civile – Sezioni unite – sentenza 22 febbraio 2010 n. 4077

Le Sezioni unite della Cassazione civile con la sentenza 22 febbraio 2010 n. 4077 ha dichiarato nulle le ipoteche inferiori agli 8 mila euro.
I magistrati hanno rigettato le contestazioni di Equitalia che sosteneva la “falsa applicazione dell’art. 77 del DPR n. 602/1973, in quanto il Legislazione aveva fissato il limite minimo di 8.000,00 euro solo per l’avvio della espropriazione immobiliare, consentendo perciò di iscrivere ipoteca anche per importi inferiori alla predetta soglia”. Secondo i giudici di legittimità visto che l’ipoteca rappresenta “un atto preordinato e strumentale all’espropriazione soggiace al limite per essa stabilito, nel senso che non può essere iscritta se il debito del contribuente non supera gli 8.000,00 euro”.

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Quando scade l’ipoteca?

casa-soldiBuonasera, sono Maria (…), desidero sapere se un’ ipoteca giudiziale  possiede una scadenza, mi è stato riferito che essa scade automaticamente dopo dieci anni e deve essere rieseguita nuovamente, è corretto?Nel caso in cui il debitore avesse estinto il suo debito questo si realizza?
Cordiali saluti 

Risposta: l’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non e rinnovata prima che scada detto termine. Nonostante il decorso del termine ventennale, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione. Questo è quanto disposto dagli articoli 2847 e 2848 c.c.

Se il debitore paga integralmente il creditore ipotecario, assieme al debito si estingue anche l’ipoteca. L’estinzione dell’ipoteca, tuttavia, non comporta la sua automatica cancellazione dai registri immobiliare, la quale deve essere richiesta a cura e spese del debitore.

 

 

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L’ipoteca accesa su un immobile ad uso diverso dall’abitazione può essere cancellata con la procedura semplificata introdotta dalla legge Bersani?

casa-soldiLa banca non e’ stata in grado di confermare che il decreto Bersani si possa applicare anche per cancellazione di ipoteca su immobili diversi da abitazione.Non trovo esclusione per tali immobili.Puo’ cortesemente confermare?
Agostino

Risposta:  il procedimento semplificato di cancellazione dell’ipoteca volontaria introdotto dalla c.d. legge Bersani (‘art. 13, commi da 8 sexies a 8 quaterdecies del d.l. 31/1/2007 n. 7 convertito in l. 40 del 2/4/2007 e successive integrazioni delle legge finanziaria 2008) può essere adottato in presenza dei seguenti presupposti:

  1. il soggetto creditore deve essere una banca o finanziaria (ovvero il finanziamento deve essere concesso da enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti);
  2. l’obbligazione garantita deve derivare da un contratto di mutuo.

Non hanno invece  rilievo , invece, ai fini dell’applicazione della procedura semplificata di cancellazione dell’ipoteca, nè le qualità soggettive del mutuatario  (persona fisica o persona giuridica, consumatore, professionista, società, ecc.), nè la tipologia del bene ipotecato (questa è presa in considerazione dalla legge Bersani solo per quanto riguarda le norme sull’applicazione delle penali per l’estinzione anticipata del mutuo). Quindi la circostanza che il bene su cui iscritta l’ipoteca non sia destinato ad abitazione non è di ostacolo all’utilizzo della procedura semplificata di cancellazione.

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La cancellazione dell’ipoteca giudiziale

casa-soldiNel 2003 io e mio marito abbiamo saldato un ipoteca a nostro carico con la vendita del nostro appartamento oggi se io (…) chiedo un finanziamento risulta a mio nome ancora un ingiunzione come posso cancellare tutto avendo tutti i documenti che la cancellazione è avvenuta.
Grazie.
Maria L.

Risposta: mi pare di capire che un Tuo creditore abbia iscritto una ipoteca giudiziale sull’immobile e che questo debito sia stata integralmente pagato nel 2003: in conseguenza del pagamento, quell’ipoteca si è estinta, ma, tuttavia, non è stata cancellata dai registri immobiliari.

Per ottenere la cancellazione devi chiedere il relativo consenso al creditore. Infatti, chi ha pagato il debito garantito da ipoteca ha diritto ad ottenere dal creditore l’assenso espresso alla cancellazione della relativa iscrizione. A seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto a prestare il proprio consenso (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore dei registri immobiliari), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione (gravando, per converso, tale onere su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale).

Pertanto, devi richiedere al creditore il consenso scritto alla cancellazione dell’ipoteca e, una volta acquisito tale atto allegarlo alla richiesta di cancellazione che dovrai presentare all’Agenzia del Territorio presso cui è stata iscritta l’ipoteca. Nel giro di 20/30 giorni l’Agenzia del Territorio provvede a cancellare dell’ipoteca.

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Tributi non pagati e privilegio speciale sull’immbile

casa-soldia Marzo 2004 ho acquistato casa (con regolare atto notarile) contraendo un Mutuo con la banca e relativa Ipoteca volontaria. Oggi volendo sostituire tale mutuo con uno nuovo (surroga) scopro che nell’ottobre del 2006 è stata iscritta sull’immobile una nuova ipoteca legale da parte della Sedit per tributi non pagati dal vecchio proprietario (trattasi di una società). Come è possibile iscrivere ipoteca su un bene ormai alienato da oltre 2 anni? Cosa rischio? Cosa posso fare per cancellare tale ipoteca?
Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi.
Giacomo

Risposta: i crediti dello stato per i tributi indiretti sono garantiti da un privilegio speciale che coinvolge gli immobili ai quali il tributo si riferisce (art. 2772 del codice civile); il  privilegio comporta che il suo titolare ha diritto ad essere soddisfatto con preferenza rispetto ad altri creditori: in generale il privilegio speciale in questione non pregiudica i diritti dei terzi se questi sono sorti anteriormente rispetto al credito dello stato.  Il momento genetico credito tributario è indicato nella redazione (o registrazione) dell’atto giuridico con cui si dispone dell’immobile. Da questo momento sorge il credito dello stato alla riscossione dei relativi tributi.

Se il privilegio non è opponibile ai diritti dei terzi acquistati prima della perfezione di quell’atto giuridico, lo diventa invece  in relazione ai diritti dei terzi acquistati successivamente, che rimangono pregiudicati dal privilegio: ed in quest’ultimo caso l’immobile cui si riferiscono i tributi non pagati può essere espropriato anche nei confronti del terzo acquirente, purchè ciò avvenga entro 5 anni dalla data di registrazione dell’atto; infatti il privilegio in questione si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione.

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L’ipoteca non si cancella “automaticamente”

casa-soldiNel 1994 ho contratto con mio marito un mutuo per ristrutturazione della casa di abitazione di mia proprietà con copertura assicurativa e accensione di ipoteca. A seguito del decesso di mio marito avvenuto nel febbraio 2004, il mutuo si è estinto. Vani sono stati i tentativi di avere una liberatoria dalla banca. Dopo 5 anni in occasione della vendita dell’appartamento, mi domando: l’ipoteca si è cancellata automaticamente o no?
Angela

Risposta: con l’estinzione dell’obbligazione garantita (mutuo) l’ipoteca è estinta, ma la relativa iscrizione è probabilmente tutt’ora presente: può comunque verificare questa circostanza attraverso una semplice visura all’Agenzia delle Entrate. Può,comunque, chiedere alla banca la cancellazione dell’ipoteca con la procedura semplificata prevista dalla c.d. legge Bersani (legge 40/2007). Infatti, l’art.13 comma  8-terdecies della legge 40/2007 prevede che per i mutui estinti prima della data di entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di 30 giorni per la comunicazione da parte della banca all’Agenzia del Territorio dell’avvennuta estinzione del mutuo, decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Cancellazione dell’ipoteca estinta

casaCarissimo avvocato,
da subito Le dico che dal suo sito ho tratto , nel tempo, diverse informazioni utili che ho potuto estendere anche a familiari e conoscenti ma, proprio in questi periodo, un familiare si è imbattuto in un problema (per altro comune a milione di italiani) al momento irrisolvibile:
in data 04.01.1991 è stata pagata l’ultima rata di un mutuo acceso con la BNL per acquisto prima casa;
in data 21.01.1994 è stata inoltrata richiesta di cancellazione ipotecaria;
in data 28.01.1994 la BNL ha richiesto il pagamento di 483.000 lire per effettuare tael cancellazione , versamento effettuato pochi giorni dopo;
in data 19.02.2008 in occasione di eventuale vendita dell’immobile si è venuti a conoscenza che sullo stesso è iscritta ipoteca mai cancellata;
in data 21.07.2008 con r/r si è inivata tutta la documentazione sopra descritta con allegata copia ultima rata pagata e ricevuta di versamento di lire 483.000 con richiesta di sollecito di cancellazione;
in data 17.12.2008 la BNL Roma -ufficio Ipoteche- ha restituito tutto l’incarto precisando che tale ipoteca ha cessato di avere efficacia di legge alla data del 05.12.2008 (iscritta nei registri il 5.12.1988- 20 anni ) e che, pertanto, non ritengono opportuno effetturne la cancellazione, senza minimanente fare riferimento alla somma di lire 483.000 percepita -a mio avviso- indebitamente.
Pertanto si chiede alla S.V: se il decreto Bersani puo’ essere applicato al caso in questione, se si puo’ chiedere alla BNL la cancellazione forzata dell’ipoteca, se la Banca deve restituire la somma con interessi maturati.
Quant’altro Lei riterrà opportuno segnalare.
Valerio.

Risposta: in questa sede non possiamo fornire una esauriente risposta al quesito proposto e quindi ci limitiamo a ricordare che l’ estinzione dell’ipoteca non equivale alla cancellazione della stessa dai registri immobiliari: infatti, l’estinzione dell’ipoteca significa che la stessa non ha più effetto, anche se formalmente continua a risultare nei registri immobiliari (ipoteca formale).
La questione di diritto posta nella domanda è se l’estinzione della (iscrizione della) ipoteca per prescrizione (art. 2847 cod. civ.) sia equiparabile, a tutti gli effetti, alla cancellazione dell’ipoteca stessa, ragion per cui possa ritenersi sostanzialmente adempiuta dalla banca l’obbligo di procedere alla cancellazione per il solo fatto che l’iscrizione del l’ipoteca è estinta per decorso del tempo.

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione del 1993, si ritiene che l’estinzione dell’iscrizione della ipoteca per prescrizione non equivale alla cancellazione, trattandosi di fatti diversi, che adempiono a funzioni differenti e spiegano effetti distinti. La terminologia, per la verità, dà luogo ad equivoci, in quanto – a causa della efficacia costitutiva della iscrizione – non si distingue adeguatamente tra l’estinzione del diritto ad iscrivere l’ipoteca e, quindi, il venir meno della stessa ipoteca, e la estinzione della mera iscrizione, che non pregiudica affatto il diritto a reiscrivere la ipoteca. Ma ciò non inficia le rilevanti diversità positivamente esistenti.  Poiché l’ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 cod. civ.), l’iscrizione è certamente elemento costitutivo. La cancellazione – che fa anche cessare l’iscrizione, da cui ha origine la costituzione della ipoteca – produce sicuramente l’effetto di togliere valore all’ipoteca medesima. Per contro, la mancata rinnovazione tempestiva dell’iscrizione (art. 2847 cod. civ.) raffigura una ipotesi di inefficacia sopravveniente, la quale determina il venir meno della sola iscrizione dell’ipoteca, con effetti limitati, perché se il titolo sussiste nonostante l’estinzione dell’iscrizione non rinnovata, si può procedere ad una nuova iscrizione (art. 2848 cod. civ.).
Si può ipotizzare, infatti, che nonostante l’estinzione per prescrizione dell’effetto della iscrizione, il diritto ad iscrivere l’ipoteca continui a sussistere e il titolare proceda a nuova iscrizione. L’evenienza è possibile soprattutto nel caso in cui il venditore dell’immobile conceda l’ipoteca in favore di un terzo il quale, nonostante l’estinzione dell’iscrizione ipotecaria per prescrizione, conservando il titolo, può sempre procedere ad una nuova iscrizione.

Pertanto, l’estinzione dell’iscrizione dell’ipoteca non conduce automaticamente alla eliminazione di essa. Occorre anche la cancellazione.
Se l’iscrizione ipotecaria è estinta, ma l’ipoteca non è cancellata, e non è venuto meno il diritto di chiedere l’iscrizione, si può sempre procedere ad una nuova iscrizione. Per contro, una volta cancellata l’ipoteca – ciò suppone, nel caso di ipoteca volontaria, il venir meno il titolo – non si può procedere nuovamente alla iscrizione.
In definitiva, non essendo la estinzione per prescrizione dell’ipoteca equiparabile alla cancellazione, non può ritenersi adempiuta l’obbligazione di cancellare per il fatto che l’iscrizione è estinta per il decorso del tempo.

Quanto all’adozione della procedura semplificata prevista dalla c.d. legge Bersani al caso di specie, va detto che tale procedura può essere applicata anche alla cancellazione delle ipoteche relativi a mutui estinti prima dell’entrata in vigore della legge. Infatti la la legge 40/2007 (c.d. legge Bersani) all’art. 13 comma 8-terdecies prevede che per i mutui estinti prima della data di entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di 30 giorni per la comunicazione da parte della banca all’Agenzia del Territorio dell’avvennuta estinzione del mutuo, decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Legge Bersani:la cancellazione dell’ipoteca è senza spese per il debitore

casa-soldiIeri delle persone che conosco molto bene hanno fatto un mutuo con una banca e hanno estinto il mutuo residuo della Banca di Valle Camonica. Quest’ultima ha ovviamente rilasciato all’altra banca la lettera in cui dice che se il giorno 27/03 si provvede ad estinguere il mutuo di euro … loro provvedono a inoltrare richiesta di cancellazione semplificata facendo riferimento al Decreto Bersani. Ovviamente la banca nuova ha richiesto questa lettera. E la Banca di Valle Camonica ha fatto pagare ai suoi clienti (ora per fortuna ex clienti) 70 euro per il rilascio di questa lettera. Ma non dovevano essere eliminate tutte le spese per la cancellazione semplificata?
Grazie per l’attenzione,
Laura

Risposta: in effetti la legge 40/2007 (c.d. legge Bersan) prevede  che “Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all’articolo 2847 del codice civile, se il creditore e’ soggetto esercente attivita’ bancaria o finanziaria, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita” (art. 8 sexies), e che “Il creditore [ cioè la banca ] e’ tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, secondo le modalita’ di cui al comma 8-octies e senza alcun onere per il debitore“(art. 8-septies).

STUDIO LEGALE FALUSI

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