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Vizi dell’immobile e procedimento di ATP

Ci siamo costruiti una bifamiliare con i miei suoceri, con tutti i criteri e regole di costruzioni. Dopo un anno la parete nord dell’immobile si è riempita di muffa colpendo principalmente la mansarda, le due camere dei figli (un orrore) e qualche altra stanza ma di lieve entità. Abbiamo contattato il geometra responsabile della costruzione e l’impresa edile. Dopo varie valutazioni e qualche tentativo di soluzione, la situazione non è cambiata. Sapendo che il geometra e la ditta sono responsabili,per legge,per 10 anni dell’immobile per le anomalie, come ci possiamo muovere sia a livello edilizio che legale?
Marino

Riposta:  il tema è stato già affrontato in vari post (vedi qui) alla cui lettura di rimanda. In estrema sintesi ricordo che a livello legale Ti puoi muovere chiedendo al Giudice un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): si tratta di un procedimento molto rapido attraverso cui è possibile verificare le cause ed i danni relativi all’oggetto della verifica. A tale scopo il Tribunale nomina un consulente (CTU) con il compito di eseguire le verifiche richieste.

Di seguito si riportano i riferimenti normativi:

Art. 696c.p.c. (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale). Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualita’ o la condizione di cose puo’ chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale (…)  L’accertamento tecnico di cui al primo comma puo’ comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica. Il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell’inizio delle operazioni.

Art. 696-bis. c.p.c. (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite). L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, puo’ essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali da fatto illecito. Il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. Il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione.
Il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
Il processo verbale e’ esente dall’imposta di registro.
Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte puo’ chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.

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Ancora sull’umidità e sull’inadempimento del costruttore

casasono tecnico di parte per un appartamento di recente costruzione con gravi problemi di condensa superficiale.
La causa sono certamente i ponti termici dell’involucro su cui condensa il vapore, ma sembrerebbe che gli adempimenti della legge 10 sotto il cui regime è stato concessionato l’edificio siano stati rispettati. (verifica cd, verifica termoigrometrica, ecc)
E’ possibile chiedere un risarcimento al costruttore se questi non intende operare un risanamento imputando, (per mancanza di areazione o per scarso riscaldamento) l’umidità agli inquilini?
Ciccio

Risposta:  se, come a me risulta,  i “ponti termici” (ovvero la parte della struttura di un edificio che presenta caratteristiche termiche significativamente diverse da quelle circostanti) dipendono sempre da un errore di progettazione o di esecuzione, il costruttore è tenuto ad intervenire per eliminare il difetto strutturale dell’immobile ed a risarcire gli eventuali danni subiti dai proprietari. Sulle condizioni ed i termini delle azioni esperibili contro il costruttore si rimanda ai precedenti post.

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Usucapione dell’intero bene comune da parte di un comproprietario. Quando si verifica?

Egr. Avvocato, ho 48 anni ed abito con i miei genitori 80enni nella casa un tempo proprietà dei nonni materni. Alla loro morte la casa è passata d’intestazione ai tre figli tra cui la mia mamma e altri due zii di cui uno abitava con noi. L’altro zio è uscito di casa nel 1971 quando si è sposato . Da allora fino al 2000 pur essendo cointestatario non ha più partecipato alle spese della casa, nè tantomeno si è interessato. Tutti i rinnovamenti che sono stati fatti dal tetto ai pavimenti sono stati pagati dalla mia famiglia e dall’altro mio zio abitanti della casa. Nel 2000 mio zio coinquilino è morto e la casa è passata di proprieta a mia mamma e lo zio fuori da 40 anni. Ora ci sono alcune ristrutturazioni da fare ma mia mamma ha paura di mio zio e di sua moglie che potrebbero porre dei veti ed interferire. Abitando la casa fin dalla nascita ed avendo partecipato a tutte le sue spese , la mia mamma non gode di qualche diritto in più rispetto a mio zio? Se sì quali ? Gli zii hanno il diritto di irrompere o comandare in casa mia come se niente fosse?
La ringrazio e porgo cordiali saluti.
Rossana (via email)

Risposta: la questione che qui si pone è stabilire se suo zio e sua madre, che hanno continuato ad abitare nella casa in questione, abbiano acquistato – per usucapione – la parte del terzo comproprietario che dal 1971 non abita più in quella casa. L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento, a titolo originario, per effetto del possesso protratto per un certo tempo. L’usucapione dei beni immobili (e dei diritti reali immobiliari) si compie di regola in 20 anni (art. 1158 c.c.). Ebbene, se per effetto del possesso esclusivo sull’immobile per 40 anni, sua madre avesse usucapito la proprietà del bene, allora l’altro zio non potrebbe vantare più alcun diritto.

Tuttavia, in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di alcuni dei compossessori non è, di per se’, idoneo a fare ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso per usucapire e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell’altro compossessore (ovvero dello zio che se ne andato di casa), risultando necessario, ai fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sull’immobile da parte degli interessati attraverso una attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui. Pertanto il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari estendendo la propria signoria di fatto sul bene comune, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione si siano limitati ad astenersi dall’uso della cosa, occorrendo al riguardo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da evidenziare una inequivoca volontà di possedere come proprietario esclusivo e non più come comproprietario, mediante un comportamento durevole consistente in atti incompatibili con il permanere del compossesso altrui e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentita al singolo compartecipante.

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La garanzia per i vizi nella vendita di un immobile

viziHo acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è, ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana

L’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento del contratto con la restituzione di quanto pagato) ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione, così dispone, infatti, l’art. 1492 cod. civ.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.).

Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso può chiedere al giudice:

  1. la risoluzione del contratto
  2. la riduzione del prezzo di vendita
  3. il risarcimento dei danni

L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato”  è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.

denuncia viziQueste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.

Queste limitazioni condizionano sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ.

Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti.

La denunzia, tuttavia, non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento.

Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene.

Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.

Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi:

1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e

2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.

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Difetti dell’immobile

Salve, volevo chiedere un parere. Due anni fa ho comprato dalle cooperative un appartamento a piano terra,sotto ci sono i garage,libero su 4 lati,con giardino. Da subito ci siamo accorti che era molto umido e infatti pur tenendo aperto spesso si e’ formata la muffa,da prima solo in un angolo della camera ora dopo il 3 inverno, si e’ propagata su quasi tutta la parete,in camera dei bambini non passo appoggiare al muro niente perché subito si forma e ora anche nella zona giorno. Io l’ho fatto presente e’ mi hanno risposto che e’ una questione di areazione,ma io tengo aperto la mia camera tutto il giorno e non appena chiudo l’tumidità sale ,ho una costante del 70% con picchi quando piove superiori del 90% . poi mi anno detto che e’ perché ho bambini piccoli e’ si tende ad alzare in riscaldamento e chiudere tutto, ma non e’ il mio caso . insomma io non so cosa fare le sto’ provando tutte ma sempre senza risultato, per abbassare l’umidità dovrei essere senza finestre ,l’unico mio errore e’ quello di essere a casa e di viverla i miei vicini non essendoci tutto il giorno il problema non ce l’anno.
La ringrazio.

7/3/2008 – Sabrina

Risposta: Gentile Sabrina, l’umidità potrebbe dipendere da un difetto di adeguata coibentazione termica o, comunque, da deficienze costruttive. In questi casi può essere chiamato a rispondere chi ha costruito l’immobile se non sono decorsi 10 anni dal compimento dell’opera ai sensi dell’art. 1669 c.c.. Per fare valere la responsabilità dell’appaltatore o venditore-costruttore, occorre però denunciare i vizi dell’immobile entro un anno dalla scoperta. Occorre precisare al riguardo che il termine annuale per la denuncia dei vizi ha inizio non già da quando ci si sia accorti degli stessi, bensì dal momento in cui si abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza che questi vizi sono effettivamente riconducibili ad un difetto di costruzione dell’immobile e non ad altre cause.

Per accertare se l’umidità dipende effettivamente da un difetto di costruzione, sarebbe opportuno fare periziare preliminarmente l’immobile da un tecnico nominato dal Tribunale attraverso un procedimento apposito e molto rapido. Dati i termini stretti di decadenza dall’azione di responsabilità, La invito a rivolgersi ad un avvocato per farsi assistere in questa vicenda.


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