Gentile avvocato,vi espongo il mio problema.
Vivo in un appartamento in affitto ,al primo piano. Sotto l’appartamento c’è un panificio(da qualche mese è anche pizzeria paninoteca ). Il problema è che i fumi che produce questa pizzeria (frittura ecc.) entrano nella mia veranda abitabile attraverso la canna fumaria, dove ci sono anche i tubi della mia caldaia. Ho esposto il problema sia alla pizzeria che al mio proprietario. Il proprietario della pizzeria dice che lui è a norma e che il problema deve risolverlo il mio proprietario, staccando i tubi della mia caldaia dalla canna centrale e creare una a parte. Il mio proprietario non ne vuole sapere di affrontare questa spesa.
Nel frattempo io subisco il grave disagio, dovendo vivere segregato in casa senza la possibilità di aprire una persiana. A questo punto le chiedo gentilmente: posso annullare il contratto senza dare i sei mesi di preavviso? Oppure:posso trattenere il pagamento della pigione fino a quando il proprietario mi risolve il problema?

Risposta: in questa sede non possiamo che rispondere in termini generali al quesito posto, rilevando che la protezione della proprietà da immissioni è concessa dall’ art. 844 cod. civ. anche nei rapporti tra condomini di uno stesso edificio quando uno di essi, dà luogo ad immissioni moleste e dannose nella proprietà di altro condomino. L’art. 844 c.c. prevede che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso“.

Quanto al rapporto tra locatore e conduttore, l’art. 1585 2°comma cod.civ. dispone che il locatore non è tenuto a prestare garanzia al conduttore per molestie di fatto arrecate da terzi, quali le immissioni di rumori o fumi, a fronte delle quali lo stesso conduttore può agire in nome proprio contro il terzo.

Ciò, tuttavia, non esclude che la possibilità per il locatore di agire contro il terzo autore delle immissioni  per chiedere il risarcimento del danno per la lesione del credito in caso di risoluzione del contratto di locazione.

Infatti, nel caso di molestie di fatto arrecate al conduttore dell’immobile e tali da pregiudicare il normale godimento dell’immobile da parte dello stesso conduttore, quest’ultimo, anziché continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, può risolvere la locazione con l’accordo del locatore.

In tale caso il locatore potrà  agire in giudizio contro il terzo ai sensi dell’art. 2043 c.c. per chiedere il risarcimento del danno per la lesione del credito costituito dal mancato incasso dei canoni di locazione non percepiti (Cass. 7 febbraio 2006 n. 2530).