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Il conduttore moroso abbandona l’immobile senza riconsegnare le chiavi

Ho concesso in locazione un immobile con contratto a termine (previsto dalla legge) della durata di un anno.
L’inquilino dopo 6 mesi ha smesso di pagare l’affitto ed è al momento irreperibile.
Lo stesso non ha riconsegnato le chiavi alla richiesta dell’agenzia immobiliare, ed inoltre ha chiesto un riscatto per le stesse (1.000 euro).
Ho inviato regolare conferma di disdetta via raccomandata ma come le altre sono tornate indietro.
Il contratto scade il 2 giugno.Vorrei sapere se anche nel mio caso occorre passare per l’ufficiale giudiziario. La ringrazio in anticipo.

Premesso che il conduttore non puo’ chiedere soldi in cambio della riconsegna delle chiavi: più che un riscatto qui potrebbe configurarsi un ‘ricatto’ e, quindi, un reato.

Inoltre, se il conduttore ha smesso di pagare i canoni più che una disdetta del contratto va intimato lo sfratto per morosità. Per il resto vale quando scritto qui, ovvero che, in mancanza di restituzione spontanea delle chiavi da parte del conduttore, è contro la legge riprendersi il possesso dell’immobile direttamente.

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Locazione ad uso abitazione e disdetta del conduttore

disdetta conduttoreBuongiorno ho un problema, contratto 4+4 il sottoscritto (conduttore) lascio l’immobile dopo 3 anni e il proprietario mi ha detto che devo lasciare una caparra di 6 mesi è vero? Grazie distinti saluti.
Fabrizio.

Risposta: non si tratta di lasciare una caparra, ma di pagare al locatore sei mensilità di canoni. Il contratto di locazione in questione è quello ad uso abitazione regolato dall’art. 2 comma 1 della legge 431/98 (“le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni” (c.d. 4+4)).

Bisogna tener presente che quando si firma un contratto si assumono anche delle obbligazioni dalle quali non ci si può liberare semplicemente comunicando all’altra parte che non si può o non si vuole più rimanere vincolati agli obblighi contrattuali.

La parte può recedere dal contratto solo se nel contratto (o dalla legge) è prevista questa facoltà. Nel nostro caso la legge sulle locazioni abitative (art. 3 ultimo comma) prevede appunto una ipotesi di recesso legale da parte del conduttore il quale, appunto,  “qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

Questo significa che se il conduttore comunica oggi al locatore l’intenzione di recedere dal contratto (ovvero mandare la c.d. disdetta), il recesso ha effetto dopo sei mesi; durante questi sei mesi il conduttore deve continuare a pagare il canone al locatore.

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Locazioni e disdetta del contratto alla prima scadena

Buonasera, avrei bisogno di info sulla disdetta anticipata che dovrei mandare al mio conduttore. Mi spiego: ho dato in locazione con contratto 4+4 il mio appartamento in data 1 maggio 2007, ma per necessità personali (aspetto un bimbo) ho bisogno di rientrare in possesso della mia unica abitazione. So che devo dare disdetta motivando. Posso mandare la disdetta in data odierna senza aspettare la scadenza? Loro poi hanno 6 mesi di tempo per andarsene o ho capito male???
Grazie anticipatamente
Mica.

Risposta: il contratto di locazione  stipulato è quello previsto dall’art. 2 comma 1 della L. 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo, la cui durata è appunto stabilita in 4 anni,rinnovabili per altri 4, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui al successivo articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

L’art. 3 in questione disciplina dunque la “disdetta del contratto da parte del locatore”. In base a questa norma alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo ove sussistano i motivi previsti dalla legge, tra i quali rientra anche il caso del locatore che intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Pertanto, se intendi adibire l’immobile oggetto della locazione ad abitazione tua e della tua famiglia, devi comunicare la disdetta al conduttore – specificandone a pena di nullità il motivo – ALMENO sei mesi prima della prima scadenza del contratto (1/5/2011): quindi puoi mandare la disdetta anche oggi, ma il conduttore avrà diritto ad occupare l’immobile fino alla data della scadenza del contratto, ovvero fino al 1/5/2011. Non puoi pretendere che il conduttore liberi prima di quella data l’immobile.

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Locazioni e disdetta del locatore nel contratto 4 + 4

disdetta conduttoreMi chiamo maria e da 4 anni vivo in un appartamento con la mia famiglia,ho un contratto 4+4,da poco sono scattati gli altri 4 anni.Durante questi anni ho avuto delle discussioni con un altro condomino abitante nel mio condominio(siamo tutti dei conduttori con contratti di affitto,unico proprietario),discussioni tali da portarci a denunce davanti un giudice di pace.Premetto che io sono la parte lesa perchè ho subito accuse di ogni genere,calunnie e per di più aggressioni e minacce…mi sono rivolta naturalmente alle autorità di legge e ho informato il proprietario con dettagliati esposti inviati da me in cerca di un suo aiuto,a mezzo di A.R. Adesso da alcuni giorni ho ricevuto una lettera dove mi viene annunciata la disdetta del mio contratto di locazione,naturalmente allo scadere di esso.Mi chiedo può il proprietario senza nessun motivo perchè non sono morosa,ne tantomeno ha bisogno del mio appartamento,essere autorizzato a tale comportamento? Disperata,oltre la beffa il danno perchè sto pagando anche le spese legali contro l’altro condomino.
Maria Grazie

Risposta: in tema di disdetta o rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo le legge 431/98 prevede quanto segue:

Art. 2.(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione)

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.


Art. 3.(Disdetta del contratto da parte del locatore)

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Quindi, se il recesso del locatore alla prima scadenza dei quattro anni è subordinato all’esistenza dei motivi indicati nell’art. 3, alla seconda scadenza il locatore è libero di disdettare il contratto senza specificare alcuna ragione. Quindi la disdetta inviata dal locatore può ritenersi valida e comporta la cessazione del contratto alla scadenza del secondo quadriennio.

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Locazioni: posso revocare la disdetta inviata al locatore?

disdetta conduttoreHo un regolare contratto di fitto locale commerciale da qualche giorno ho comunicato al proprietario la volontà di lasciare il locale per motivi economici posso revocare questa disdetta?grazie
Antonio

Risposta : la disdetta, ovvero il recesso dal contratto, non può essere oggetto di revoca. Quindi alla scadenza del termine di preavviso del recesso, il contratto si estingue. Pertanto, se si vuole che “ripristinare” il contratto, occorre un nuovo incontro delle volontà del locatore e conduttore, ovvero un nuovo contratto.

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Locazione del magazzino e disdetta del locatore alla prima scadenza contrattuale

casaHo un contratto commerciale di anni 6+6 ad uso magazzino i cui primi sei anni scadono l’1/03/2010; il proprietario ha inviato la disdetta (12 mesi prima della scadenza) senza motivare la disdetta stessa ma dichiarando che a norma dell’art. 1 del contratto stesso, mi da disdetta e non intende rinnovare i prossimi sei anni; pemetto che nel 2006 mi ha fatto spostare dal locale originale ad un locale attiguo in quanto necessitava di quel locale per farne uso garage proprio. Non avendo segnalato alcun motivo nella raccomandata di disdetta, posso rienere nulla tale disdetta?
Grazie
Giuseppe

Risposta: la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle segunti attività: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326. Questo è quanto prevede la legge (art. 27 legge 392/78). Nelle espressioni  “industriali, commerciali e artigianali” usate dal legge devono farsi rientrare anche le locazioni di immobili connessi funzionalmente all’esercizio di una delle attività industriali, commerciali ed artigianali in esso menzionate, e, quindi anche  il magazzino.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate all”articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 (a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti; d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile…) e con le modalità ed i termini previsti dalla stessa norma ( il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente).

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Locazioni: pluralità di conduttori e disdetta del contratto

casaBuongiorno Avvocato,
voglio recedere dal contratto di locazione (art 2 comma 1 L 9.12.1998 n 431) intestato a me ed al mio compagno. Lui è all’estero per lavoro e mi ha improvvisamente lasciato, pertanto voglio uscire da questa casa quanto prima. Se faccio la disdetta solo a mia nome, cosa succede? Il contratto rimane intestato solo a lui?Oppure lui per continuare a vivere in questo appartamento deve dare disdetta e ristipulare un nuovo contratto intestato solo a suo nome con il locatore? in altre parole se solo un conduttore dà disdetta solo a suo nome, quali sono le conseguenze per entrambi i conduttori?
Nel contratto firmato da entrambi -nel punto relativo alla recesssione del contratto -non c’è nessun riferimento all’ ipotesi di una recessione solo da parte di uno dei due conduttori. Ho però notato che io ed il mio compagno veniamo singolarmente identificati con tutti i nostri dati e poi denominati “Conduttore” – come “un’unica entità’”.
Ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti.
Silvia

Risposta: non avendo letto il contratto posso solo dirle che se, secondo le modalità ed i termini previsti nel contratto (o, comunque, dall’art. 3 ultimo comma della Legge 431/98 secondo cui il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi) Lei può recedere dal contratto al quale rimarrà vincolato solo il Suo compagno; quest’ultimo,pertanto,dovrà corrispondere per intero il canone. Infatti, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo, per gli altri, di continuare a versare per intero, il canone di locazione. Quindi se Lei disdice il contratto, stipulato anche a Suo nome, il contratto “preseguirà” nei solo confronti del Suo compagno.

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Disdetta del contratto di affitto

 

casaHo affittato un appartamento ammobiliato alla fine di settembre e in novembre/dicembre sono stata invasa dalla muffa. (forse le abbondanti piogge?). La premessa è che si tratta di un appartamento in una palazzina e in precedenza abitavo nell’appartamento di fronte e anche lì c’era muffa. Giovedi o venerdi il proprietario di casa verrà con un imbianchino (finalmente!)…considerando però che si tratta di case fatte un pò a risparmio e considerando che ho avuto la muffa in 2 appartamenti su 2 vorrei risolvere il contratto e non accontentarmi dell’antimuffa e dell’imbiancatura o di qualsiasi altro intervento che sarebbe solo un palliativo…..ho un contratto di natura transitoria (anno per anno,insomma) e vorrei attivarmi per andarmene entro il primo di marzo….posso dare disdetta non appena vedrò il mio padrone di casa? E per quanto riguarda l’affitto (350 euro) glielo devo corrispondere per intero per i mesi di gennaio e febbraio? Potete per favore rispondermi prima di giovedì, così so bene come procedere con il padrone di casa? Grazie e buon lavoro.

Risposta: ci preme ricordare, in primo luogo, che le risposte pubblicate su questo blog non rappresentanto l’erogazione di un servizio di consulenza professionale, ma sono finalizzate unicamente alla trattazione di questioni giuridiche di interesse diffuso, pertanto non è possibile richiedere pareri “urgenti” su casi specifici nè chiedere la pubblicazione di risposte in tempi rapidi.  Per ricevere un parere legale dettagliato e specifico su un proprio caso  in tempi rapidi, è necessario utilizzare il servizio di consulenza professionale on line 

Ciò premesso, in merito alla domanda formulata, possiamo solo consigliarLa di verificare attentamente se sussiste un inadempimento importante del locatore ed,  in caso positivo, di inviare la disdetta a mezzo raccomandata a/r. I canoni dovranno essere corrisposti fino alla cessazione del contratto.

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