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Cancellazione dell’ipoteca estinta

casaCarissimo avvocato,
da subito Le dico che dal suo sito ho tratto , nel tempo, diverse informazioni utili che ho potuto estendere anche a familiari e conoscenti ma, proprio in questi periodo, un familiare si è imbattuto in un problema (per altro comune a milione di italiani) al momento irrisolvibile:
in data 04.01.1991 è stata pagata l’ultima rata di un mutuo acceso con la BNL per acquisto prima casa;
in data 21.01.1994 è stata inoltrata richiesta di cancellazione ipotecaria;
in data 28.01.1994 la BNL ha richiesto il pagamento di 483.000 lire per effettuare tael cancellazione , versamento effettuato pochi giorni dopo;
in data 19.02.2008 in occasione di eventuale vendita dell’immobile si è venuti a conoscenza che sullo stesso è iscritta ipoteca mai cancellata;
in data 21.07.2008 con r/r si è inivata tutta la documentazione sopra descritta con allegata copia ultima rata pagata e ricevuta di versamento di lire 483.000 con richiesta di sollecito di cancellazione;
in data 17.12.2008 la BNL Roma -ufficio Ipoteche- ha restituito tutto l’incarto precisando che tale ipoteca ha cessato di avere efficacia di legge alla data del 05.12.2008 (iscritta nei registri il 5.12.1988- 20 anni ) e che, pertanto, non ritengono opportuno effetturne la cancellazione, senza minimanente fare riferimento alla somma di lire 483.000 percepita -a mio avviso- indebitamente.
Pertanto si chiede alla S.V: se il decreto Bersani puo’ essere applicato al caso in questione, se si puo’ chiedere alla BNL la cancellazione forzata dell’ipoteca, se la Banca deve restituire la somma con interessi maturati.
Quant’altro Lei riterrà opportuno segnalare.
Valerio.

Risposta: in questa sede non possiamo fornire una esauriente risposta al quesito proposto e quindi ci limitiamo a ricordare che l’ estinzione dell’ipoteca non equivale alla cancellazione della stessa dai registri immobiliari: infatti, l’estinzione dell’ipoteca significa che la stessa non ha più effetto, anche se formalmente continua a risultare nei registri immobiliari (ipoteca formale).
La questione di diritto posta nella domanda è se l’estinzione della (iscrizione della) ipoteca per prescrizione (art. 2847 cod. civ.) sia equiparabile, a tutti gli effetti, alla cancellazione dell’ipoteca stessa, ragion per cui possa ritenersi sostanzialmente adempiuta dalla banca l’obbligo di procedere alla cancellazione per il solo fatto che l’iscrizione del l’ipoteca è estinta per decorso del tempo.

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione del 1993, si ritiene che l’estinzione dell’iscrizione della ipoteca per prescrizione non equivale alla cancellazione, trattandosi di fatti diversi, che adempiono a funzioni differenti e spiegano effetti distinti. La terminologia, per la verità, dà luogo ad equivoci, in quanto – a causa della efficacia costitutiva della iscrizione – non si distingue adeguatamente tra l’estinzione del diritto ad iscrivere l’ipoteca e, quindi, il venir meno della stessa ipoteca, e la estinzione della mera iscrizione, che non pregiudica affatto il diritto a reiscrivere la ipoteca. Ma ciò non inficia le rilevanti diversità positivamente esistenti.  Poiché l’ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808 cod. civ.), l’iscrizione è certamente elemento costitutivo. La cancellazione – che fa anche cessare l’iscrizione, da cui ha origine la costituzione della ipoteca – produce sicuramente l’effetto di togliere valore all’ipoteca medesima. Per contro, la mancata rinnovazione tempestiva dell’iscrizione (art. 2847 cod. civ.) raffigura una ipotesi di inefficacia sopravveniente, la quale determina il venir meno della sola iscrizione dell’ipoteca, con effetti limitati, perché se il titolo sussiste nonostante l’estinzione dell’iscrizione non rinnovata, si può procedere ad una nuova iscrizione (art. 2848 cod. civ.).
Si può ipotizzare, infatti, che nonostante l’estinzione per prescrizione dell’effetto della iscrizione, il diritto ad iscrivere l’ipoteca continui a sussistere e il titolare proceda a nuova iscrizione. L’evenienza è possibile soprattutto nel caso in cui il venditore dell’immobile conceda l’ipoteca in favore di un terzo il quale, nonostante l’estinzione dell’iscrizione ipotecaria per prescrizione, conservando il titolo, può sempre procedere ad una nuova iscrizione.

Pertanto, l’estinzione dell’iscrizione dell’ipoteca non conduce automaticamente alla eliminazione di essa. Occorre anche la cancellazione.
Se l’iscrizione ipotecaria è estinta, ma l’ipoteca non è cancellata, e non è venuto meno il diritto di chiedere l’iscrizione, si può sempre procedere ad una nuova iscrizione. Per contro, una volta cancellata l’ipoteca – ciò suppone, nel caso di ipoteca volontaria, il venir meno il titolo – non si può procedere nuovamente alla iscrizione.
In definitiva, non essendo la estinzione per prescrizione dell’ipoteca equiparabile alla cancellazione, non può ritenersi adempiuta l’obbligazione di cancellare per il fatto che l’iscrizione è estinta per il decorso del tempo.

Quanto all’adozione della procedura semplificata prevista dalla c.d. legge Bersani al caso di specie, va detto che tale procedura può essere applicata anche alla cancellazione delle ipoteche relativi a mutui estinti prima dell’entrata in vigore della legge. Infatti la la legge 40/2007 (c.d. legge Bersani) all’art. 13 comma 8-terdecies prevede che per i mutui estinti prima della data di entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di 30 giorni per la comunicazione da parte della banca all’Agenzia del Territorio dell’avvennuta estinzione del mutuo, decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Condomini inadempienti nel pagamento degli oneri

creditoweb1Buongiorno,
Nel mio condominio abbiamo un gravissimo problema, da due anni dei Rumeni hanno acquistato un appartamento e NON pagano le spese condominiali ma il mutuo si, quindi è stata ipotecata la casa ma loro possono star lì anche 20 anni…. e possibile che nessuno ci possa aiutare? Hanno un televisore al plasma, sky e tutti i confort che probabilmente un italiano non si può permettere perchè paga le tasse, le spese condominiali e tutto il resto. Adesso l’amministratore dopo vari solleciti via raccomandata (che non ritirano) + ingiunzione, ci ha dato la “bella notizia” che le spese di questi signori per il momento dobbiamo pagarle noi!!! cosa possiamo fare? Vorremmo staccarci dal riscaldamento centralizzato è possibile anche se non sono tutti d’accordo, non vorrei pagare per questa gente all’infinito, non penso sia giusto. Può aiutarci dandoci un consiglio? Grazie Michela

Risposta: se il condominio possiede un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) si tratta di azionarlo, procedendo a pignorare i beni dei condomini morosi. Ma questo l’avvocato che per conto del condominio ha chiesto l’ingiunzione lo sa.

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E’ legittimo il pagamento del debito pecuniario con assegno circolare anzichè in moneta

titoloEgregio Avvocato,
l’inquilino a cui ho affittato la casa ha sempre pagato l’affitto in contanti. Adesso vorrebbe pagarmi con assegni. Posso rifiutare questo tipo di pagamento?
Grazie.
Claudio

Risposta: se andiamo a leggere quanto testualmente prevede il codice civile all’art.1277 c.c. dovremmo rispondere di sì: infatti  la norma in questione prevede che “I debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale”. Di conseguenza quanto consegnato dal debitore con mezzi diversi dalla “moneta” non determina l’estinzione dell’obbligazione, a meno che il creditore non accetti la diversa forma di pagamento.

Fino a qualche tempo fa, quindi, l’interpretazione prevalente della norma era stata nel senso che se il debitore consegnava al creditore un assegno (anche circolare) anzichè una somma di denaro, il creditore poteva rifiutare il pagamento. Solo con il consenso, espresso o presunto, del creditore, il debito poteva essere estinto con modalità diverse dal pagamento in moneta.

Tuttavia questa interpretazione si scontrava con una realtà in cui l’uso della moneta contante diventa sempre più marginale, nonchè con nuove disposizioni normative che, perseguendo finalità di lotta all’evasione fiscale ed al riciclaggio,  addirittura vietano l’uso della moneta per alcuni pagamenti (si pensi ad esempio al divieto di trasferimento in denaro contante o titoli al portatore effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi quando l’importo èsuperiore a 12.500 euro, ex L. 197/91).

Per questi motivi alcune pronunce giudiziali hanno adottato una interpretazione diversa tendente ad equiparare al pagamento in moneta il pagamento a mezzo assegno circolare; e ciò sul presupposto che il rifiuto di un assegno circolare da parte del creditore potrebbe contrastare con il principio di buona fede (art. 1375 cc), considerato la sicurezza del buon fine dell’assegno circolare.

Il nuovo indirizzo interpretativo è stato, infine, consolidato da una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 2007 (sentenza 6 nov. – 18 dic. 2007 n. 26617). Secondo la Cassazione, infatti, occorre una interpretazione evolutiva, costituzionalmente orientata, dell’art. 1277 c.c. che superi il dato letterale della norma e lo adegui alla mutata realtà. Quindi l’espressione “moneta avente corso legale nello Stato al momento del pagamento” deve essere letta nel senso che i mezzi monetari impiegati si debbono riferire al sistema valutario nazionale, senza che se ne possa indurre alcuna definizione della fattispecie del pagamento solutorio. Ed in altri termini la moneta avente corso legale non è l’oggetto del pagamento che è rappresentato dal valore monetario o quantità di denaro. Con questa interpretazione dell’art. 1277 risultano ammissibili altri sistemi di pagamento, purché garantiscano al creditore il medesimo effetto del pagamento per contanti e, cioè, forniscano la disponibilità della somma di denaro dovuta.Tale effetto sicuramente produce l’assegno circolare con il quale, stante la precostituzione della provvista, tramite l’intermediazione di una banca si realizza il trasferimento della somma di denaro con la messa a disposizione del creditore. Il rischio di convertibilità e, cioè, l’eventualità che per qualsiasi ragione la banca non sia in grado di assicurare la conversione dell’assegno in moneta legale rimane a carico del debitore, il quale si libera solo con il buon fine dell’operazione.

La raggiunta conclusione non trova ostacolo nell’art. 1182 c.c. sul luogo dell’adempimento (“…L’obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza...”). Secondo la Cassazione,infatti, vale in proposito considerare che l’obbligazione pecuniaria non è assimilabile all’obbligazione di dare cose fungibili, sicché non risulta perfettamente adattabile lo schema di tale tipo di obbligazione, mentre assume rilevanza l’interesse del creditore alla giuridica disponibilità della somma invece che al possesso dei pezzi monetari. In questa prospettiva il concetto di domicilio del creditore non coincide con il suo domicilio anagrafico soggettivamente riconducibile alla persona fisica, ma deve essere oggettivizzato e può individuarsi nella sede (filiale, agenzia o altro) della banca presso la quale il creditore ha un conto.

La Cassazione, quindi, perviene all’enucleazione del seguente principio: “nelle obbligazioni pecuniarie, il cui importo sia inferiore a 12.500 euro o per le quali non sia imposta per legge una diversa modalità di pagamento, il debitore ha facoltà di pagare, a sua scelta, in moneta avente corso legale nello Stato o mediante consegna di assegno circolare; nel primo caso il creditore non può rifiutare il pagamento, come, invece, può nel secondo solo per giustificato motivo da valutare secondo la regola della correttezza e della buona fede oggettiva; l’estinzione dell’obbligazione con l’effetto liberatorio del debitore si verifica nel primo caso con la consegna della moneta e nel secondo quando il creditore acquista concretamente la disponibilità giuridica della somma di denaro, ricadendo sul debitore il rischio dell’inconvertibilità dell’assegno” (Cass. S.U. 26617/2007).

STUDIO LEGALE FALUSI

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