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Ho acquistato un viaggio, ma non posso più partire: è possibile recedere dal contratto?

viaggioSalve, ho acquistato un viaggio a Luglio per il mese di novembre. Sarei dovuta partire con il mio compagno. Il viaggio comprendeva: volo Alitalia a/r, appartamento, a Miami. Ora ci siamo lasciati e vorrei annullare tutto, ma l’agente continua a dirmi che devo pagare la quota intera, ho versato un acconto di 500,00 euro. Vi chiedo se e’ mai possibile che devo pagare tutto? annullando con largo anticipo?

Grazie tante, aspetto con ansia una risposta.

Risposta: la prima cosa da fare è leggere le condizioni generali del contratto che hai firmato. Quando hai acquistato il pacchetto vacanza avrai firmato il modulo di contratto, modulo di cui immagino tu abbia una copia (l’agenzia di viaggi è tenuta a consegnarti una copia del contratto!). Oltre a quel modulo dovresti avere ricevuto anche le condizioni generali di contratto (queste ultime sono solitamente inserite all’interno del catalogo del tour operator): le condizioni generali di contratto contengono appunto le clausole che regolano il contratto che hai firmato. Tra queste clausole ne troverai una che parla del recesso, quando e a quali condizioni può essere esercitato e quali sono le penali da pagare.

Bisogna tener presente che il diritto di recesso consiste nella possibilità per una delle parti del contratto di sciogliere unilateralmente (cioè senza il consenso dell’altra parte) un contratto, estinguendone tutte le obbligazioni che ne derivano, senza incorrere nel pagamento di penali. Normalmente non si può recedere da un contratto validamente concluso, anche se esistono delle eccezioni a questa regola. Per quanto riguarda i contratti con cui si acquistano pacchetti vacanza, il diritto di recesso (senza penali) del turista è previsto dalla legge in alcune circostanze, ovvero quando si verifica un aumento del prezzo del pacchetto turistico superiore al 10%, oppure quanto il tour operator modifica in modo significativo uno o piu’ elementi del contratto (art. 40 e 41 del Codice del Turismo).

Il Caso esposto non rientra in nessuna di queste circostanze, pertanto non sarà possibile svincolarsi dal contratto senza rimetterci qualcosa. Tuttavia pagare l’intero prezzo della vacanza mi pare eccessivo. Infatti, come anticipato sopra, il “contratto turistico” previste delle penali a carico del turista che viene meno al contratto: l’importo della penale è solitamente determinato in misura percentuale sul prezzo del pacchetto turistico e la percentuale aumenta quanto più ci si avvicina alla data di partenza. Questi dati si trovano nelle condizioni generali del contratto o nella scheda tecnica che sono solitamente allegati al catalogo. Nel nostro caso, considerato che la data di partenza è prevista per il mese di novembre, non penso che tu debba pagare l’intero prezzo del viaggio.

In alternativa, un modo per non perdere i soldi e non pagare penali potrebbe essere quello di trovare due amici a cui cedere il viaggio. La legge, infatti, consente al  turista, entro 4 giorni lavorativi prima della partenza, di sostituire a se’ un terzo che soddisfi tutte le condizioni per la fruizione del pacchetto turistico.

 

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Termine per stipulare il rogito

casaIn un compromesso per l’acquisto di una casa viene indicato il termine dei lavori e il termine di 60 giorni dal termine dei lavori per stipulare il rogito. Penale nei confronti nel costruttore/venditore prevista in caso di non rispetto dei termini di entrambi i casi predetti euro 50,00 al giorno.- Penale per l’acquirente in caso non ottemperi all’invito a stipulare il rogito, risoluzione del contratto- In assenza di specificità quali delle due parti deve invitare l’altra a fare il rogito nei termini??? quando si applica la penale del ritardo nella stipula del rogito?

Risposta: l’invito a stipulare l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio deve essere fatto dalla parte diligente. Se il termine per la con conclusione dei lavori è decorso e non riesci ad accordarti con il venditore per fare il rogito, devi invitare formalmente l’altra parte a presentarsi dal notaio, in un giorno ed ora prefissati. Mi pare poi di capire che nel contratto preliminare sia prevista una penale in caso di ritardo nella stipula dell’atto di compravendita definitivo: in questo caso la penale decorrerà dopo il 60 giorni.

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Se l’impresa costruttrice fallisce posso chiedere il risarcimento del danno al committente?

lavoriA seguito di lavori per la realizzazione di un garage interrato la mia casa ha subito danni per oltre 200.000 euro gia’ stimati da un accertamento tecnico preventivo. Ora l’impresa edile che ha eseguito l’opera [ appaltatore] è fallita posso rifarmi con il committente privato?

Risposta: l’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro (art. 1665 cod. civ.): in sostanza ciò significa che l’appaltatore lavora in autonomia, ovvero svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera che gli è stata commissionata con una propria organizzazione, apprestandone i mezzi necessari, le modalità di esecuzione ed obbligandosi verso il committente a consegnargli il risultato della sua opera; da questa autonomia dell’appaltatore deriva che, di norma, egli deve ritenersi esclusivo responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera. Quindi – di regola – il committente non risponde dei danni causati a terzi dall’impresa appaltatrice.

Una responsabilità del committente, può, tuttavia, verificarsi in due casi:
1) quando l’opera sia stata affidata ad una impresa manifestamente inidonea; oppure
2) quando la condotta che ha causato il danno sia stata imposta all’appaltatore dal committente stesso attraverso rigide ed inderogabili direttive.
Nel primo caso, il committente potrà essere chiamato a rispondere dei danni, se affida i lavori ad una impresa chiaramente priva della capacità e dei mezzi tecnici indispensabili per eseguire i lavori commissionati; in questo caso vi è una colpa del committente valutabile come mancanza di diligenza del buon padre di famiglia, e quindi si può individuare un collegamento causale diretto tra la sua cattiva scelta dell’impresa e l’evento dannoso da questa poi causato.
La seconda eccezione alla regola generale si ha quando l’appaltatore, in base a clausole contrattuali o nel concreto svolgersi del rapporto contrattuale, sia stato un semplice esecutore di ordini del committente e, quindi, privato di quella sua autonomia di cui si è detto sopra. Perciò, quando la condotta che ha determinato il danno sia stata imposta all’appaltatore dal committente attraverso rigide ed inderogabili direttive il committente è chiamato a rispondere in via esclusiva del danno.

Riassumendo: in caso di danno a terzi, provocati dall’esecuzione di un contratto di appalto, di norma sussiste la responsabilità esclusiva dell’appaltatore; tuttavia, ove si dimostri la sussistenza delle circostanze che comportano una deroga al principio della responsabilità del solo appaltatore, il terzo danneggiato potrà agire direttamente nei confronti del committente.

Nel caso di specie occorre però una ulteriore precisazione: il lavoro appaltato aveva per oggetto una escavazione del terreno per realizzare un garage. Ebbene a questo riguardo bisogna ricordare che il proprietario che fa eseguire sul suo fondo opere o escavazioni, risponde, ex art. 840 comma 1 c.c., direttamente del danno che a causa di esse sia derivato al fondo confinante, anche se l’esecuzione dei lavori sia stata data in appalto, e ciò indipendentemente dal suo diritto di rivalsa nei confronti dell’appaltatore, la cui responsabilità nei confronti dei terzi danneggiati può eventualmente aggiungersi alla sua, ma non sostituirla o eliminarla.

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Acquisto di immobile locato con contatto di locazione non registrato e diritto di prelazione

casaSalve Avv. Falusi,
sto trattando l’acquisto di un capannone locato a terzi dal 10/2012 con contratto mai registrato, secondo il proprietario per dimenticanza. Il conduttore ha ugualmente diritto alla prelazione? In ogni caso non vorrei correre rischi, mi consiglia di fare registrare tardivamente il contratto originale al proprietario prima del compromesso? La rinuncia alla prelazione è valida anche se richiesta e ottenuta prima della registrazione? Grazie.

Risposta: per prelazione si intende il diritto ad essere preferiti a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Per quanto riguarda le locazioni commerciali il diritto di prelazione è previsto dall’art. 38 della Legge 392/78. Dispone infatti questa norma che:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

Si tenga presente, inoltre, che per il combinato disposto  degli artt. 35 e 41 della L. 392/78  il campo di applicazione del diritto di prelazione è ristretto solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico .

Per quanto concerne la questione dell’omessa registrazione del contratto di locazione, occorre ricordare che la legge 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005) all’articolo 1 comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa norma, quindi, qualsiasi contratto di locazione, sia ad uso abitativo che diverso (eccetto quelli di durata annua non superiore ai 30 giorni) o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni (es: contratto di comodato) deve essere registrato, pena la nullità del contratto stesso.

Tralasciando di considerare le forti perplessità che suscita questa figura di nullità (nullità che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti) se si aderisce all’interpretazione più rigorosa e letterale della norma, il contratto di locazione non registrato non potrebbe produrre effetti giuridici, quindi il “conduttore” non sarebbe in realtà tale, ma occupante senza titolo e, conseguentemente, non sarebbe titolare di alcun diritto di prelazione. D’altra parte si sostiene anche che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, anche se soggetto ad una condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva.

Inoltre, e prescindendo dalla questione della nullità, il contratto di locazione non registrato (e quindi privo di data certe anteriore alla vendita) potrebbe non essere opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.).

Come è facile intuire in questa fattispecie ci sono  molti elementi che, se non adeguatamente chiariti e risolti, fanno pensare che l’acquirente, assieme all’immobile, acquisiti anche potenziali fonti di contenzioso con l’attuale conduttore. Consiglio quindi di farsi assistere da un avvocato che, esaminata attentamente la questione, possa individuare la strada più agevole per concludere l’affare.

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Acquisto di un autoveicolo e recesso.

Buon giorno, ho un piccolo problema. Mi sono recato in un concessionario e ho fatto un preventivo per una auto nuova, e dopo qualche giorno ho detto di fare il contratto ,ho firmato tutti i documenti, ma non ho lasciato alcun pagamento come acconto perché ero in attesa per la risposta della banca che mi dovrebbe fare il finanziamento. Nel frattempo ho trovato in un’altra concessionaria la stessa macchina nuova , ma con un prezzo migliore e ho deciso di fare il contratto con loro.

Ho firmato tutti i documenti necessari alla concessionaria e ho pagato un acconto di 900 euro. Ora quelli  della prima concessionaria mi hanno chiamato e dicono che mi chiameranno in tribunale se non compro l`auto da loro. E ‘possibile?

Sono in grado di agire, perché ho firmato i documenti? Spero di capire qual è il problema, non so come scrivere corretto perché sono rumeno

Grazie
G.A.

Risposta: è difficile rispondere senza leggere ciò che Lei ha firmato. In linea generale possiamo dire che se il contratto è stato validamente concluso, non esiste un diritto di recesso (previsto solo per quei contratti stipulati fuori dai locali commerciali del venditore), pertanto Lei rimane vincolato al contratto. Per mero scrupolo, legga con attenzione ciò che ha firmato, verificando eventualmente se il pagamento di una caparra (che Lei non ha dato) costituisce elemento essenziale per il perfezionamento del contratto; oppure dovrebbe verificare se effettivamente il contratto è stato concluso oppure no, tenendo presente che spesso le concessionarie fanno firmare una proposta di acquisto (ordine di acquisto), la quale potrebbe essere revocato dal cliente fino a che questi non ha conoscenza dell’accettazione da parte del concessionario.




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Contratto preliminare e termine per la stipula del rogito

titoloBuongiorno,
Nel mese di Dicembre ho sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di una casa dove mi impegnavo a fare il rogito entro la fine del mese di Gennaio. Purtroppo no riesco a rispettare questa data (sono in attesa dell’approvazione del mutuo da parte della banca) e ritardero’ il rogito di circa un mese.
Il proprietario dell’immobile mi sta chiedendo un risarcimento per il danno economico subito pari al 3% della cifra che dovevo versare all’atto del rogito per chiudere l’acquisto
E’ un suo diritto?
grazie per il vostro parere a riguardo
Gualtiero

Risposta: il quesito riguarda l'”essenzalità” o meno della data fissata nel contratto preliminare per la stipula dell’atto definitivo. In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., solo quando, alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine. Cio’ significa che la clausale di stile secondo cui il rogito deve avvenire “entro e non oltre” una certa data non è sufficiente a qualificare come essenziale il rispetto di tale data; l’essenzialità del termine dipende invece dalle ragioni alla base delle fissazione di quel termine, ragioni che devono essere esplicitate. Se non vi è questa precisazione, il contratto non potrà ritenersi risolto per il solo fatto di non avere rispetto il termine per la stipula del rogito. L’altra parte, in questi cosi, potrà inviarLe prima una lettera con l’invito a sottoscrivere l’atto definitivo in un termine non inferiore a 15 giorni, decorsi i quali , se il contratto non è stato stipulato, potrà considerare risolto per inadempimento il contratto e richiedere il risarcimento dei danni.

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Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare

titoloHo stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile sito in Gravina di C., ma sull’immobile gravano due ipoteche intestate ad un soggetto diverso dall’attuale proprietario, voglio precisare di aver firmato il comproimesso in agosto 2009, includendo una clausola dove l’attuale proprietario s’impegnava a cancellare le ipoteche. E’ stata anche inserita un aclausola nella quale veniva preso un’impegno a stipulare l’atto entro dicembre c.a., ed a liberare l’immobile entro e non oltre il 10 gennaio 2009. Ad oggi nessuna delle clausole è stata rispettata, trovandomi io in una situazione particolarmente difficile, ho diritto al doppio della caparra confirmataria, ma quali sono i tempi di attesa per tale restituzione?
Massimo

Risposta: nel caso in cui il “compromesso” (o, meglio, il contratto preliminare) avente ad oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra confirmatoria di una somma di denaro, non sia seguito entro i termini concordati dalla stipulazione del rogito notarile, la parte adempiente può agire giudizialmente  per chiedere la risoluzione o l’esecuzione del contratto, la condanna al risarcimento dei danni, oppure recedere a norma dell’art. 1385 c.c.. Secondo tale norma, infatti, “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.

Qualora Lei opti per il recesso e l’altra parte (il venditore) non versi spontaneamente il doppio della caparra, dovrà agire in via giudiziale per recuperare quanto dovutole.

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Finanziamento a tasso “0”… si fa per dire

euro
euro

Ho ottenuto un finanziamento, a TAN 0 e TAEG 0, per l’acquisto di un PC del costo di € 799, con restituzione in sei rate. La comunicazione ufficiale della fianziaria, pur confermando il TAEG 0 mi avverte che aggiungerà €1,30 per ogni rata per “costi di riscossione” oltre ad un aggravio di circa € 14 con la prima rata per “Bolli” e circa € 3 per “spese di fine rapporto”. Sono molto perplesso per i costi di riscossione in ambito TAEG 0 e mi chiedo se anche le altre pretese possano essere avanzate. Cordiali saluti.
Matteo

Risposta: condivido la Sua perplessità. 
Il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale,  è il tasso che indica il costo complessivo di un finanziamento erogato da banche o società finanziarie. Nel TAEG oltre al rimborso del capitale e a quello degli interessi pattuiti, devono essere incluse le spese di istruttoria e apertura della pratica di credito, le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate, se stabilite dal creditore, le spese per l’assicurazione o le garanzie, imposte dal creditore, il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria all‘ottenimento del credito e le altre somme contemplate dal contratto.
La sigla TAN sta invece per “Tasso Annuo Nominale”; il tan è il tasso di interesse base al quale viene concesso il prestito.
Se si addebitano “spese di rata”, spese di istruttoria mi pare evidente che il finanziamento abbia un costo e che quindi il TAEG non possa essere a tasso 0.

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Contratto vacanza “all inclusive”: la firma di uno, vincola anche gli altri compagni di viaggio.

martelloCassazione Civile Sez. III, sentenza n. 26422/08

Il contratto di vendita di una vacanza “all inclusive” sottoscritto da uno solo degli interessati, anche se alla presenza degli altri contraenti è pienamente valido. Lo ha precisato la Suprema Corte nella sentenza 26422/08 con cui ha respinto il ricorso di un ragazzo che, dopo aver disdetto il viaggio in Messico “tutto compreso” organizzato con altri amici, aveva chiesto la restituzione, negata dal giudice di pace, dell’acconto da lui versato per l’inesistenza di un contratto scritto. La Cassazione, infatti, ha confermato la decisione del primo giudice secondo il quale «se più persone intendono effettuare, negli stessi giorni, una vacanza insieme, raggiungendo la stessa località e pernottando negli stessi alberghi, non concludono – come invoca il ricorrente – tanti contratti distinti, ma un unico contratto». Cioè, acquistano un unico pacchetto turistico, relativo a più persone, così che deve escludersi che ogni partecipante al viaggio deve apporre la propria sottoscrizione al contratto e alle condizioni generali che lo regolano. Pertanto, per la Cassazione non contrasta con i principi informatori della materia e con la disciplina dei servizi turistici, la circostanza che il contratto è firmato da un soggetto mentre l’acconto per i servizi prenotati è materialmente corrisposto da un altro.

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Assegnazione della ex casa coniugale di proprietà di un parente

coniugiMia moglie ha chiesto la separazione con l’affidamento figlia e vuola la casa coniugale che non è intestata a me, ma risulta ancora di proprietaria mia madre. Ha diritto a rimanere in quella casa?’ e se si, mia madre pò decidere di vederla o fargli pagare un fitto?
grazie
Savino

Risposta: l’immobile in questione è stato quasi certamente oggetto di un contratto di comodato senza termine da parte del suo titolare perché fosse destinato a Sua abitazione familiare. Il comodato è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un’altra (comodataria) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.

Cià premesso, va detto che la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario dei figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa emesso nel giudizio di separazione o di divorzio, non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull’immobile (contratto di comodato), ma determina una concentrazione,nella persona dell’assegnatario, di detto titolo di godimento,che resta regolato dalla disciplina del comodato,con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto,salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente e impreveduto bisogno, ai sensi dell’art. 1809 comma 2 c.c. (Cass. 13603/2004). Quindi, se l’immobile è stato concesso in comodato da Sua madre proprio perchè l’immobile fosse destinato ai bisogni del Suo nucleo familiare e quindi nell’interesse della prole, il rapporto di comodato deve rimanere in essere anche in caso di separazione, non venendo meno il diritto di protezione della prole.

In sostanza: Sua madre non ha diritto di riottenere il proprio immobile per effetto della separazione, dovendosi ritenere che il contratto di comodato perduri fino all’autonomia economica della nipote; nè può mutare il titolo originario del godimento da comodato in locazione, pretendendo il pagamento di un canone. Conseguetemente, Sua moglie, quale assegnataria dell’immobile in questione, può rivendicare il diritto di rimanervi gratuitamente fino a che la figlia non raggiunga l’autonomia economica.

Sua madre potrebbe chiedere lo scioglimento del comodato solo ove sopravvenisse una necessità urgente e non provedibile di riavere la disponibilità della casa in questione.

STUDIO LEGALE FALUSI

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