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Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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Il conduttore moroso abbandona l’immobile senza riconsegnare le chiavi

Ho concesso in locazione un immobile con contratto a termine (previsto dalla legge) della durata di un anno.
L’inquilino dopo 6 mesi ha smesso di pagare l’affitto ed è al momento irreperibile.
Lo stesso non ha riconsegnato le chiavi alla richiesta dell’agenzia immobiliare, ed inoltre ha chiesto un riscatto per le stesse (1.000 euro).
Ho inviato regolare conferma di disdetta via raccomandata ma come le altre sono tornate indietro.
Il contratto scade il 2 giugno.Vorrei sapere se anche nel mio caso occorre passare per l’ufficiale giudiziario. La ringrazio in anticipo.

Premesso che il conduttore non puo’ chiedere soldi in cambio della riconsegna delle chiavi: più che un riscatto qui potrebbe configurarsi un ‘ricatto’ e, quindi, un reato.

Inoltre, se il conduttore ha smesso di pagare i canoni più che una disdetta del contratto va intimato lo sfratto per morosità. Per il resto vale quando scritto qui, ovvero che, in mancanza di restituzione spontanea delle chiavi da parte del conduttore, è contro la legge riprendersi il possesso dell’immobile direttamente.

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Locazione: come difendersi dal vicino molesto

vicini-rumorosiSalve probabilmente la mia domanda risulterà di facile soluzione come purtroppo temo e di cui temo mio malgrado la risposta.
Abbiamo affittato un appartamento con regolare contratto di locazione 4+4 . La locandina dell agenzia immobiliare riportava un importo di euro 500 e la presenza di giardino.
Al momento della stipula ( ci siamo fidati) l importo e salito e 550 e il giardino non poteva figurarvi in quanto sussisteva un problema di eredità ancora non definita.
Ovvero il terreno circostante la casa e diviso al 50% tra due proprietari di cui uno e il nostri locatario, il quale vedendo il lungo abbandono del terreno ci ha detto chiaramente che potevamo scegliere una qualsiasi parte.
L altro proprietario vedendo il terreno da noi scelto in sua presenza dopo una settimana ha deciso di trasferirci in un altra parte e noi abbiamo accettato.
Adesso il problema che si pone e che purtroppo non vi è quieto vivere tra noi è il proprietario di parte del terreno e si verificano ripetuti dispetti che consistono nel gettare le sfalci e spazzatura su quello che deve essere la nostra parte.
La mia domanda e: abbiamo qualche diritto legale su questo giardino? Che era stata posta come condizione primaria per accettare il contratto la casa e 90 mq e paghiamo un affitto 550 euro tenendo conto anche del giardino. Grazie.
Jessica

Risposta: mi sembra di capire che il contratto di locazione firmato ha per oggetto sia l’appartamento che un giardino; su questo giardino, tuttavia, sono stati poi accampati dei diritti da un terzo (il fratello del tuo locatore ) con il quale ti sei accordata per uno “scambio”. Scambio che non ha risolto i problemi, che hanno causa nel conflitto per la divisione dei beni tra i due fratelli-eredi, conflitto in cui tu ti sei travata, tuo malgrado, coinvolta.

In estrema sintesi questa è la situazione: se sul giardino un terzo (il fratello del locatore) accampa dei diritti, devi chiamare in tua garanzia il locatore: quest’ultimo infatti è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (c.d. molestie di diritto). Ciò è quanto prevede l’art. 1585 cod. civ. secondo cui “Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”. Lo stesso articolo precisa pero’ che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio” (c.d. molestie di fatto).

Poiché mi pare di capire che la tua situazione rientra nel secondo caso (molestie di fatto), per far cessare i dispetti del tuo vicino dovresti fare causa a lui.

Probabilmente è stato fatto un errore quando hai accetto di “scambiare” il giardino. Di fronte alla pretese del vicino avresti dovuto chiedere al tuo locatore di intervenire per farle cessare, pena la risoluzione del contratto di locazione.

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Fine della locazione e restituzione del deposito cauzionale

affittoSalve, le sottopongo il mio caso con la speranza di ricevere una risposta che mi possa aiutare. Il 31 agosto scade il mio contratto d’affitto e avendo dato al mio proprietario un mese di caparra (230 euro) volevo imputarla al canone di agosto;  il proprietario però dice che vuole trattenersi la caparra per sostenere i conguagli che arriveranno e le varie spese per poi ridarmi la caparra a gennaio detratta da queste..  ora, nel contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra né che non è imputabile in conto pigioni né riguardo gli interessi legali.. dunque se non è scritto che non è imputabile posso oppormi al proprietario dicendogli di non voler pagare agosto? Inoltre nel contratto c è scritto che io e le altre coinquiline paghiamo cento euro a stanza ogni mese ma in realtà paghiamo 230, quindi posso”minacciarlo” di pagargli solo cento euro d affitto a luglio e ad agosto se non vuole ridarmi o meglio imputare la caparra al mese di agosto? Anche perché se sul contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra io non ho nemmeno la sicurezza che lui poi a gennaio me la ridia detratta da spese. Spero d’esser stata chiara e di ricevere al più presto sua risposta.

Risposta: i 230 euro in questione non sono una caparra, ma il deposito cauzionale o cauzione, ovvero quella somma di denaro che l’inquilino consegna al locatore all’inizio del contratto in aggiunta al normale canone di locazione. La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore dall’inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dal conduttore e, quindi, non soltanto da eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, ma anche dal mancato pagamento del canone o degli oneri accessori. L’obbligo del locatore di restituire la cauzione sorge solo alla fine del rapporto di locazione e dopo che il locatore ha accertato che il conduttore ha adempiuto a tutte le obbligazioni.

Spesso nei contratti è inserita la clausola per cui la cauzione deve essere restituita al conduttore entro un certo termine (es. 30 giorni)  entro il quale il locatore deve appunto verificare eventuali inadempimenti dell’inquilino.

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Locazioni: posso riprendermi l’immobile abbandonato dal conduttore senza andare dal giudice?

sfrattoBuonasera, vorrei se possibile avere un’informazione. L’inquilino del mio immobile (è una società), moroso da tre mesi, se ne è andato senza dire nulla ed è irrintracciabile telefonicamente. il nostro contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. se comunico di volermi avvalere di questa clausola di risoluzione, posso poi rimpossessarmi del mio immobile (ad esempio, cambiando la serratura)? L’immobile attualmente è aperto, io non ho le chiavi e temo possa essere occupato. Spero possiate aiutarmi, grazie. Marina.

Risposta:  a quanto pare il conduttore ha lasciato l’immobile senza restituire le chiavi. Questa circostanza, tuttavia, non consente al locatore di riprendersi autonomamente  la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto  in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Devi quindi chiedere al giudice  la convalida dello sfratto per morosità eppoi, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario.

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Locazione: a chi spetta riparare la serranda?

casaEgregio avvocato vorrei sapere se nel caso di rottura, dovuta ad usura, del motore di una serranda elettrica nel locale commerciale in cui ho la mia attività… la riparazione compete a me o al mio locatario. Grazie.

Risposta: se nel contratto non è stato pattuito che il conduttore debba accollarsi le spese di straordinaria manutenzione, vige la regola secondo cui “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (articolo 1576, comma 1, Codice civile). Inoltre l’articolo 1609, Cod. Civ. precisa a sua volta che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito”

Dalle norme sopra richiamate, quindi, si ricava che la spesa per la riparazione o sostituzione del motore della serranda, se non dipendente da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presume dovuta a caso fortuito o a vetustà e pertanto deve essere accollata al locatore che, a norma dell’articolo 1575 c.c, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire per l’uso convenuto.



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Locazioni: contratto di natura transitoria e residenza del conduttore

casaHo un appartamento con tre camere, che affitto a tre persone con contratti distinti di natura transitoria (Legge n. 431/1998). Se una delle inquiline volesse prendere la residenza nell’appartamento, potrei comunque affittare le altre due stanze? Il fatto che prenda la residenza può crearmi qualche vincolo? Grazie

Risposta: i contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria sono previsti dall’art. 5 comma 1 della legge 431/98 ed hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Questa tipologia di contratto può essere stipulata in presenza di particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari (es. mobilità per lavoro). Peraltro l’esigenza della transitorietà deve essere individuata nel testo del contratto e provata attraverso documentazione da allegare al contratto stesso.

Quindi la legge consente il ricorso a questo tipo di contratti di locazione (di durata inferiore a quelli “ordinari”) solo quando si tratta di soddisfare specifici bisogni delle parti; in particolare ed il più delle volte si ricorre a questa forma contrattuale per soddisfare delle esigenze abitative transitorie e momentanee del conduttore. La natura transitoria sussiste ad esempio quando l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato.

Da quanto sopra si può quindi intuire che il conduttore non può prendere la residenza nell’immobile preso in locazione con contratto di natura transitorio. Infatti, se è vero che solo in presenza di specifiche esigenze temporanee di abitazione è possibile ricorrere a quelle tipologie contrattuali che derogano al regime ordinario delle locazioni, è altrettanto vero che la residenza  – per definizione normativa – è il luogo in cui la persona ha la “dimora abituale” Art. 43 del Codice Civile). Il carattere di abitualità della dimore, proprio della residenza, non può conciliarsi con il carattere  “precario” e “temporaneo” della locazione di natura transitoria.

Pertanto ritengo che non solo non è possibile per il conduttore trasferire la residenza nell’immobile oggetto della locazione transitoria, ma non è neppure possibile stipulare un contratto ad uso abitativo di natura transitoria quando il conduttore abbia la residenza nel medesimo luogo in cui si trova l’immobile locato.

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Locazioni: il conduttore può autoridursi il canone?

casaHo locato un appartamento 6 anni fa, da tre mesi l’inquilino non paga l’affitto e perciò mi sono rivolto ad un avvocato che ha scritto per me una lettera di sollecito per i canoni a me dovuti. L’inquilino ha risposto con raccomandata che ha muffe e umidità in casa e per questo mi ha decurtato l’affitto del 15% fino al 31 ottobre 2013 data nella quale rilascerà l’immobile. Successivamente ha cambiato idea e,verbalmente, mi ha detto che vuole rimanere e rinegoziare il contratto.
Premetto che la muffa c’è ma non mi aveva mai detto nulla prima del mio sollecito,inoltre ci sono 2 persiane in legno completamente marce.
Le domande sono: l’inquilino ha o no il dovere di informarmi che la mia casa sta deteriorandosi? Oppure in quanto inquilino basta che il problema esista ha diritto a chiedermi i danni ? E i danni che ho subito io per il fatto che non mi ha avvertito tempestivamente,io li posso richiedere?

Risposta: diciamo innanzi tutto che l’inquilino non può ridursi arbitrariamente l’importo dei canoni di locazione. Se lo ha fatto, allora ha posto in essere una condotta illegittima e tu potresti sfrattarlo.

E’ vero che il canone è il corrispettivo pattuito per il godimento dell’immobile che il locatore deve sempre garantire, mantenendo l’immobile in buono stato locativo; tuttavia, anche se il locatore fosse inadempiente al proprio obbligo (perché, ad esempio, non provvede alle riparazione di sua competenza) l’inquilino, finchè abita o lavoro nell’immobile locato, non può autoridursi il canone, ma deve rivolgersi al giudice il quale, con proprio provvedimento, riduce il canone dovuto, oppure dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Peraltro, quando si presenta la necessità di interventi di manutenzione che spettano al locatore, l’inquilino ha l’onere di informare tempestivamente quest’ultimo, diversamente il locatore non è messo in grado di intervenire.

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Vendita dell’immobile locato e restituzione del deposito cauzionale.

casaAvendo acquistato un immobile già locato, ho diritto di richiedere il versamento del deposito cauzionale ricevuto dal vecchio proprietario? Se sì, come si deve procedere? grazie.

Risposta:  il deposito cauzionale, costituito per la locazione, rappresenta una pegno irregolare perché la somma versata dal conduttore passa in proprietà del locatore che è obbligato, poi, alla restituzione della stessa somma, ma solo dopo la cessazione effettiva del rapporto locatizio. Se il contratto di locazione, in cui è pattuita la costituzione del deposito cauzionale,  ha data certa (ad es. è stato registrato all’Agenzia delle Entrate) anteriore alla vendita  dell’immobile, la locazione è opponibile al nuovo locatore ex art. 1599 c.c.: pertanto si ritene che spetta all’acquirente dell’immobile restituire al conduttore il deposito cauzionale. L’acquirente infatti subentra ex art. 1602 c.c. nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Pertanto hai diritto ad ottenere dal precedente proprietario il deposito cauzionale a questo versato dall’attuale conduttore. La richiesta può essere fatta a mezzo lettera raccomandata a/r.

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Pagamento dei canoni da un soggetto diverso dal conduttore. E’ possibile?

pagamento canoneMia madre ha affittato ad una persona un locale commerciale, con regolare contratto. Il pagamento deve essere fatto a casa del locatore (mia madre). In realtà, invece di venire il conduttore a pagare, manda un suo parente che paga con assegno proprio. Non so se sia un aiuto o ciò sotto intenda a problemi economici del conduttore. Fin quando viene qualcuno a pagare va anche bene, ma mi domando se non ci sia la possibilità che ciò configuri un “vizio” al contratto, o possa avere altre conseguenze.

L’art. 1180 del codice civile prevede che l’obbligazione ( in questo caso il pagamento dei canoni) può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione. Tuttavia il creditore può rifiutare l’adempimento offertogli dal terzo, se il debitore gli ha manifestato la sua opposizione.

Nel nostro caso l’obbligazione del conduttore-debitore è quella di pagare una somma di danaro (il canone) al creditore-locatore: quest’ultimo, quindi, non ha alcun interesse (giuridicamente tutelato) ad apporsi al pagamento dei canoni da parte di un terzo; ciò che importa al locatore è che il canone sia regolarmente pagato: il fatto che al pagamento dei canoni provveda un soggetto diverso dal conduttore non determina alcun pregiudizio per il locatore. Quest’ultimo, dunque, non può legittimamente rifiutare la prestazione che gli venga offerta dal terzo. L’eventuale rifiuto del creditore di accettare il pagamento offerto dal terzo potrebbe determinare le tipiche conseguenze della mora accipiendi.

Quindi il pagamento dei canoni da parte di un terzo in luogo del conduttore non costituisce in alcun modo un “vizio” del contratto, il quale rimane pienamente valido ed efficace.

STUDIO LEGALE FALUSI

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