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Quando un condomino impedisce agli altri l’uso di area condominiale

Buona sera, da alcuni mesi ho acquistato una cantina tramite agenzia. Nel regolamento della suddetta è fatto presente che è possibile usufruire di una zona comune per attività di carico e scarico, ma una signora che ha in affitto una cantina vicino alla mia usa questo spazio come parcheggio personale, dicendo di pagare un affitto alla persona da cui io stesso ho acquistato la cantina … ho già provato a ragionare con entrambi, ma senza raggiungere una soluzione. Ho provato a parlarne con l’amministratore ma ne sa meno di me. Vorrei capire se sono dalla parte del giusto o meno nel pretendere di poter caricare e scaricare quando ne ho necessità senza chiedere il permesso alla signora che occupa il posto.
Grazie mille.

Risposta: la cantina in questione fa parte di un fabbricato in condominio e tra le aree in comune, ovvero di proprietà di tutti i condomini, c’e’ anche l’area di sosta cui ti riferisci, area che di cui appunto il regolamento condominiale disciplina l’uso (attività di carico e scarico).

E’ evidente che se l’area in questione è di proprietà di tutti i condomini un singolo condomino non può utilizzarla in modo esclusivo, nè affittarla.

Se l’amministratore del condominio non è in grado di darti una risposta sul punto, probabilmente fareste bene a cambiarlo. L’amministratore deve essere in grado di risponderti chiaramente: o l’area in questione è una proprietà esclusiva, allora tu non puoi impedire alla signora di utilizzarla, oppure – come sembra – trattasi di area a comune, il cui utilizzo è peraltro stabilito nel regolamento condominiale: in quest’ultimo caso l’amministratore deve attivarsi per garantire a tutti i condomini l’utilizzo dell’area a comune.

Se l’amministratore sonnecchia, dovrai rivolgerti ad un avvocato.

 

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Furto nel parcheggio condominiale e responsabilità del condominio.

Salve, a seguito di un furto della mia auto avvenuto lo scorso 27 Settembre all’interno del parcheggio condominiale, protetto con cancello elettrico comandato da telecomando volevo chiedere se il condominio e nella persona dell’ amministratore ha qualche responsabilita’ e il risarcimento della mia auto, visto che da tempo si chiede l’installazione di telecamere interne. Aspetto vostra risposta e se è il caso di sporgere denuncia al condominio. Grazie.

Non mi pare che in questo caso si possa configurare una responsabilità del condominio o dell’amministratore. Se, infatti, il cancello era chiuso e funzionante al momento del furto non penso sia imputabile alcuna negligenza nè all’amministratore nè al condominio.

Si potrebbe ipotizzare una responsabilità dell’amministrare se quest’ultimo, ad esempio, informato di un guasto al cancello automatico che non consentiva la chiusura del parcheggio, non lo abbia fatta riparare tempestivamente.

 

 

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Il decoro architettonico nel condominio

condominioBuonasera, vorrei sapere se possibile, se un condominio può decidere il colore delle serrande delle attività commerciali a lui annesse, e quindi vietare decorazioni o quant’altro. Se si, dove dovrei trovare traccia di ciò? Sul regolamento condominiale o sul contratto stipulato direttamente con l’amministrazione del condominio?
Grazie in anticipo per l’eventuale risposta.
Con viva cordialità
Emanuele

Risposta: la questione attiene al rispetto del c.d. decoro architettonico del fabbricato condominiale. Il decoro, come precisato più volte dalla Corte di Cassazione, è dato dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni. Nel codice civile non troviamo una definizione di “decoro architettonico”, ma ad esso vi è un riferimento nell’art. 1120 c.c. : la norma in questione vieta le innovazioni “che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico…”

Il decoro è, dunque, un bene comune che non può essere alterato dall’iniziativa del singolo condomino.

Senza dubbio le serrande del negozio, al pari delle finestre, delle tapparelle e delle porte delle unità immobiliari che fanno parte del condominio, incidono sul decoro architettonico dell’edificio: un condomino che decidesse, ad esempio, di sostituire la tapparella color crema, uguale a quelle delle altre abitazioni, con una verde si esporrebbe sicuramente a delle legittime contestazioni.

Peraltro i giudici hanno avuto modo di puntualizzare che nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di queste innovazioni o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale (Cass. n. 851/07).

Pertanto, dovendo sostituire la serranda del negozio, in assenza di disposizioni nel regolamento condominiale, occorrerà cambiarla con una dello stesso tipo, oppure riuscire ad ottenere il consenso di tutti i condomini per l’installazione di una diversa serranda.

 

 

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Cani in condominio: come è regolata la convivenza?

Condominio-animaliBuongiorno, da alcuni mesi nel condominio dove vivo è venuto ad abitare un ragazzo con un cane.
Per motivi di lavoro fa il turno di notte 2 volte a settimana, in queste nottate il cane abbaia e ulula continuamente.
Non desidero che dia via il cane, ma desidero sapere se vi sono leggi che gli impongano di gestire la situazione (ad esempio: una notte, presa dallo sconforto, l’ho chiamato sul posto di lavoro chiedendogli di trovare una soluzione e lui ha mandato la sua fidanzata). Grazie e buona giornata. Elisabetta.

Risposta: oggi esiste un vero e proprio diritto all’animale da compagnia, animale, che non è più considerato come una “cosa”, ma è riconosciuto anche dal diritto come “essere senziente“. Tanto è vero che la stessa Corte di Cassazione ha affermato che “il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia e per tali motivi va collocato presso il coniuge separato con regolamento di spese analogo a quello del figlio minore solco di questo orientamento“.



Nella stessa direzione è andata anche la legge che nel 2012 ha riformato le norme sul condominio: le legge, infatti, ha previsto che il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

[Per saperne di più…]

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Manutenzione del tetto condominiale e divisione delle spese

casaEgr. Avvocato, Sono proprietario di una abitazione di circa mq 100 in un immobile di un piano. Al piano terreno è presente un magazzino adibito ad uso commerciale di proprietà di altro inquilino (sempre di mq 100 circa). Il tetto dell’immobile (costruito nel 1960) necessita di lavori di straordinaria manutenzione (consolidamento travetti, impermeabilizzazione e rifacimento manto), con tanto di infiltrazioni d’acqua nel mio appartamento. Ho più volte avvisato l’inquilino sia verbalmente sia con lettera raccomandata per temuto danno, ma questi avendo acquistato l’immobile da altro proprietario circa un anno e mezzo fa sostiene che non è tenuto a contribuire alle spese e secondo il suo avvocato io dovrei pagare l’intero importo e successivamente rivalermi sul precedente proprietario. Per quanto ho potuto verificare in caso di vizi occulti l’acquirente ha un anno di tempo per rivalersi sul venditore, non capisco cosa c’entra l’inquilino (in questo caso io)? Vorrei inoltre chiedere se è obbligatorio fare richiesta di ATP per ottenere il rimborso della quota del mio inquilino, per i lavori che ho urgenza di eseguire. Nel ringraziare per l’attenzione, Cordiali saluti. Amos M.

Risposta: mi pare di capire che il problema riguarda la ripartizione delle spese straordinarie necessarie per la riparazione del tetto di un fabbricato di due piani fori terra appartenenti a due diversi proprietari (condomini).

Il tetto, in quanto ha la funzione di preservare l’interno dell’intero edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 cod. civ., la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini. Inoltre, per quanto riguarda la ripartizione tra le spese tra i comproprietari, l’art. 1123 cod. civ. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (….) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.

Quindi, poiché il tetto copre l’intero edificio (sia il piano primo che il piano terra), le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti e sue i condomini in base ai millesimi di proprietà. La questione dei “vizi occulti” sollevata dall’altro condominio non c’entra nulla in questo caso (semmai ed eventualmente potrà essere sollevata da quel condomino nei confronti di chi gli ha venduto il magazzino).

Inoltre, considerato che l’altro proprietario non intende farsi carico delle spese di rifacimento del tetto, il ricorso all’Accertamento Tecnico Preventivo (la cui funzione è quella di accertare, attraverso un tecnico nominato dal Tribunale, lo stato dei luoghi le opere e le spese necessarie per la manutenzione del tetto, prima dell’inizio dei lavori) è utile e necessaria, anche in funzione della successiva attività di recupero delle spese nei confronti del proprietario del magazzino.

STUDIO LEGALE FALUSI

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