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Quando un condomino impedisce agli altri l’uso di area condominiale

Buona sera, da alcuni mesi ho acquistato una cantina tramite agenzia. Nel regolamento della suddetta è fatto presente che è possibile usufruire di una zona comune per attività di carico e scarico, ma una signora che ha in affitto una cantina vicino alla mia usa questo spazio come parcheggio personale, dicendo di pagare un affitto alla persona da cui io stesso ho acquistato la cantina … ho già provato a ragionare con entrambi, ma senza raggiungere una soluzione. Ho provato a parlarne con l’amministratore ma ne sa meno di me. Vorrei capire se sono dalla parte del giusto o meno nel pretendere di poter caricare e scaricare quando ne ho necessità senza chiedere il permesso alla signora che occupa il posto.
Grazie mille.

Risposta: la cantina in questione fa parte di un fabbricato in condominio e tra le aree in comune, ovvero di proprietà di tutti i condomini, c’e’ anche l’area di sosta cui ti riferisci, area che di cui appunto il regolamento condominiale disciplina l’uso (attività di carico e scarico).

E’ evidente che se l’area in questione è di proprietà di tutti i condomini un singolo condomino non può utilizzarla in modo esclusivo, nè affittarla.

Se l’amministratore del condominio non è in grado di darti una risposta sul punto, probabilmente fareste bene a cambiarlo. L’amministratore deve essere in grado di risponderti chiaramente: o l’area in questione è una proprietà esclusiva, allora tu non puoi impedire alla signora di utilizzarla, oppure – come sembra – trattasi di area a comune, il cui utilizzo è peraltro stabilito nel regolamento condominiale: in quest’ultimo caso l’amministratore deve attivarsi per garantire a tutti i condomini l’utilizzo dell’area a comune.

Se l’amministratore sonnecchia, dovrai rivolgerti ad un avvocato.

 

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Furto nel parcheggio condominiale e responsabilità del condominio.

Salve, a seguito di un furto della mia auto avvenuto lo scorso 27 Settembre all’interno del parcheggio condominiale, protetto con cancello elettrico comandato da telecomando volevo chiedere se il condominio e nella persona dell’ amministratore ha qualche responsabilita’ e il risarcimento della mia auto, visto che da tempo si chiede l’installazione di telecamere interne. Aspetto vostra risposta e se è il caso di sporgere denuncia al condominio. Grazie.

Non mi pare che in questo caso si possa configurare una responsabilità del condominio o dell’amministratore. Se, infatti, il cancello era chiuso e funzionante al momento del furto non penso sia imputabile alcuna negligenza nè all’amministratore nè al condominio.

Si potrebbe ipotizzare una responsabilità dell’amministrare se quest’ultimo, ad esempio, informato di un guasto al cancello automatico che non consentiva la chiusura del parcheggio, non lo abbia fatta riparare tempestivamente.

 

 

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Il decoro architettonico nel condominio

condominioBuonasera, vorrei sapere se possibile, se un condominio può decidere il colore delle serrande delle attività commerciali a lui annesse, e quindi vietare decorazioni o quant’altro. Se si, dove dovrei trovare traccia di ciò? Sul regolamento condominiale o sul contratto stipulato direttamente con l’amministrazione del condominio?
Grazie in anticipo per l’eventuale risposta.
Con viva cordialità
Emanuele

Risposta: la questione attiene al rispetto del c.d. decoro architettonico del fabbricato condominiale. Il decoro, come precisato più volte dalla Corte di Cassazione, è dato dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni. Nel codice civile non troviamo una definizione di “decoro architettonico”, ma ad esso vi è un riferimento nell’art. 1120 c.c. : la norma in questione vieta le innovazioni “che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico…”

Il decoro è, dunque, un bene comune che non può essere alterato dall’iniziativa del singolo condomino.

Senza dubbio le serrande del negozio, al pari delle finestre, delle tapparelle e delle porte delle unità immobiliari che fanno parte del condominio, incidono sul decoro architettonico dell’edificio: un condomino che decidesse, ad esempio, di sostituire la tapparella color crema, uguale a quelle delle altre abitazioni, con una verde si esporrebbe sicuramente a delle legittime contestazioni.

Peraltro i giudici hanno avuto modo di puntualizzare che nessuna influenza in proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di queste innovazioni o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale, trattandosi di una tutela accordata in sè e per sè a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto alla esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale (Cass. n. 851/07).

Pertanto, dovendo sostituire la serranda del negozio, in assenza di disposizioni nel regolamento condominiale, occorrerà cambiarla con una dello stesso tipo, oppure riuscire ad ottenere il consenso di tutti i condomini per l’installazione di una diversa serranda.

 

 

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Cani in condominio: come è regolata la convivenza?

Condominio-animaliBuongiorno, da alcuni mesi nel condominio dove vivo è venuto ad abitare un ragazzo con un cane.
Per motivi di lavoro fa il turno di notte 2 volte a settimana, in queste nottate il cane abbaia e ulula continuamente.
Non desidero che dia via il cane, ma desidero sapere se vi sono leggi che gli impongano di gestire la situazione (ad esempio: una notte, presa dallo sconforto, l’ho chiamato sul posto di lavoro chiedendogli di trovare una soluzione e lui ha mandato la sua fidanzata). Grazie e buona giornata. Elisabetta.

Risposta: oggi esiste un vero e proprio diritto all’animale da compagnia, animale, che non è più considerato come una “cosa”, ma è riconosciuto anche dal diritto come “essere senziente“. Tanto è vero che la stessa Corte di Cassazione ha affermato che “il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia e per tali motivi va collocato presso il coniuge separato con regolamento di spese analogo a quello del figlio minore solco di questo orientamento“.



Nella stessa direzione è andata anche la legge che nel 2012 ha riformato le norme sul condominio: le legge, infatti, ha previsto che il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

[Per saperne di più…]

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Manutenzione del tetto condominiale e divisione delle spese

casaEgr. Avvocato, Sono proprietario di una abitazione di circa mq 100 in un immobile di un piano. Al piano terreno è presente un magazzino adibito ad uso commerciale di proprietà di altro inquilino (sempre di mq 100 circa). Il tetto dell’immobile (costruito nel 1960) necessita di lavori di straordinaria manutenzione (consolidamento travetti, impermeabilizzazione e rifacimento manto), con tanto di infiltrazioni d’acqua nel mio appartamento. Ho più volte avvisato l’inquilino sia verbalmente sia con lettera raccomandata per temuto danno, ma questi avendo acquistato l’immobile da altro proprietario circa un anno e mezzo fa sostiene che non è tenuto a contribuire alle spese e secondo il suo avvocato io dovrei pagare l’intero importo e successivamente rivalermi sul precedente proprietario. Per quanto ho potuto verificare in caso di vizi occulti l’acquirente ha un anno di tempo per rivalersi sul venditore, non capisco cosa c’entra l’inquilino (in questo caso io)? Vorrei inoltre chiedere se è obbligatorio fare richiesta di ATP per ottenere il rimborso della quota del mio inquilino, per i lavori che ho urgenza di eseguire. Nel ringraziare per l’attenzione, Cordiali saluti. Amos M.

Risposta: mi pare di capire che il problema riguarda la ripartizione delle spese straordinarie necessarie per la riparazione del tetto di un fabbricato di due piani fori terra appartenenti a due diversi proprietari (condomini).

Il tetto, in quanto ha la funzione di preservare l’interno dell’intero edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 cod. civ., la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini. Inoltre, per quanto riguarda la ripartizione tra le spese tra i comproprietari, l’art. 1123 cod. civ. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (….) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.

Quindi, poiché il tetto copre l’intero edificio (sia il piano primo che il piano terra), le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti e sue i condomini in base ai millesimi di proprietà. La questione dei “vizi occulti” sollevata dall’altro condominio non c’entra nulla in questo caso (semmai ed eventualmente potrà essere sollevata da quel condomino nei confronti di chi gli ha venduto il magazzino).

Inoltre, considerato che l’altro proprietario non intende farsi carico delle spese di rifacimento del tetto, il ricorso all’Accertamento Tecnico Preventivo (la cui funzione è quella di accertare, attraverso un tecnico nominato dal Tribunale, lo stato dei luoghi le opere e le spese necessarie per la manutenzione del tetto, prima dell’inizio dei lavori) è utile e necessaria, anche in funzione della successiva attività di recupero delle spese nei confronti del proprietario del magazzino.

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Condominio: il creditore del condominio può agire anche contro i condomini che hanno pagato la loro quota?

casaBuona Sera,
Vi scrivo in merito ad un problema di carattere condominiale. I miei genitori sono proprietari di un’appartamento di un palazzo con circa 50 appartamenti. Giusto 2 anni fa sono iniziati i lavori di ristrutturazione della facciata dello stabile che si è concluso giusto 3 mesi fa. Da 2 anni si sono accumulate le varie quote dei proprietari tranne di 2 che, allo stato attuale, si sono rifiutati di uscire le quote da accantonare. Ad oggi il condominio è moroso delle quote dei 2 proprietari. La parte legale della ditta fornitrice sostiene che non potendo citare in giudizio tutti i condomini del palazzo ne estrarrà 2 ai quali spedirà la lettera legale.

Vi chiedo: Stando cosi i fatti è corretto l’operato dello studio legale della ditta ? E se cosi stanno le cose si potrebbe creare il paradosso che le lettere verranno recapitate ai proprietari che hanno regolarmente pagato le loro quote.
Mi chiarite meglio tutto quanto ?
Grazie e buon lavoro.
Piero

Risposta: il problema da Lei sollevato è quello della solidarietà passiva tra i condomini, che tradotto significa questo: quando l’amministratore del condominio non è in grado di pagare i fornitori a causa della morosità di alcuni condomini, i fornitori possono chiedere il pagamento dell’intero credito sia sull’intero condominio, oppure anche nei confronti di uno qualsiasi dei condomini, ancorchè quest’ultimo non si sia reso moroso. E ciò in conseguenza del principio della solidarietà delle obbligazioni condominiali.  L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri (1292 c.c.).

In effetti, questo principio in materia condominiale è stato ripetutamente affermato anche dalla Corte di Cassazione; senonchè  la sentenza n. 9148/2008 emessa dalla Sezioni Unite della Cassazione,  rivedendo il proprio precedente orientamento maggioritario, ha sposato il principio opposto negando la solidarietà passiva in materia condominiale. Pertanto, per effetto di questa sentenza  i creditori del condominio possono agire per il pagamento delle somme dovute solo contro i condomini che non hanno versato la loro quota, senza coinvolgere chi ha pagato regolarmente. Ad avviso delle Sezioni Unite, non si può applicare al condominio il principio della responsabilità solidale, ma ciascun condomino deve rispondere dell’impegno preso collettivamente, nell’interesse del condominio, solo in proporzione alle rispettive quote.

Bisogna, tuttavia, aggiungere che la discussione non è affatto chiusa. Infatti, dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, sono state pronunciate alcune sentenze (sempre della Cassazione) che hanno ribaltato nuovamente i principi chiave della responsabilità condominiale, recuperando il principio della solidarietà passiva (Cassazione, sentenza n. 14813/08).

In ogni caso, sulla base di quanto affermato dalla sentenza 9148/2008, il condomino non moroso a cui venga richiesto di adempiere l’obbligazione da parte del creditore del condominio, può contestare la pretesa.

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Rinunciare al riscaldamento centralizzato non esonera dalle spese di conservazione dell’impianto

martelloTribunale di Bari, sentenza  25 maggio 2009 n. 1845

Non è tenuto al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto di riscaldamento il condomino che distaccatosi dall’impianto prova che da quest’ultimo non v’è aggravio di gestione o squilibrio termico.
L’obbligo del condomino di partecipare alle spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale sussiste anche quando il medesimo sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato ed a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione od uno squilibrio termico. Solo in tale ultima ipotesi, il condomino è esonerato dall’obbligo del pagamento, ma delle sole spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, fermo l’obbligo del condomino di partecipare alle spese di conservazione, quest’ultimo potrebbe essere esonerato dalle sole spese occorrenti per l’uso dell’impianto a condizione che dimostri di essere stato autorizzato dall’assemblea condominiale a rinunziare all’uso del riscaldamento, e ad effettuare il distacco delle diramazioni dell’immobile in suo godimento dall’impianto comune.

Fonte: www.giurisprudenzabarese.it

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Condomini inadempienti nel pagamento degli oneri

creditoweb1Buongiorno,
Nel mio condominio abbiamo un gravissimo problema, da due anni dei Rumeni hanno acquistato un appartamento e NON pagano le spese condominiali ma il mutuo si, quindi è stata ipotecata la casa ma loro possono star lì anche 20 anni…. e possibile che nessuno ci possa aiutare? Hanno un televisore al plasma, sky e tutti i confort che probabilmente un italiano non si può permettere perchè paga le tasse, le spese condominiali e tutto il resto. Adesso l’amministratore dopo vari solleciti via raccomandata (che non ritirano) + ingiunzione, ci ha dato la “bella notizia” che le spese di questi signori per il momento dobbiamo pagarle noi!!! cosa possiamo fare? Vorremmo staccarci dal riscaldamento centralizzato è possibile anche se non sono tutti d’accordo, non vorrei pagare per questa gente all’infinito, non penso sia giusto. Può aiutarci dandoci un consiglio? Grazie Michela

Risposta: se il condominio possiede un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) si tratta di azionarlo, procedendo a pignorare i beni dei condomini morosi. Ma questo l’avvocato che per conto del condominio ha chiesto l’ingiunzione lo sa.

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Condominio e ripartizione delle spese tra alienante e acquirente

casaEgregio avvocato,

di recente ho comprato un appartamento in un condominio e dall’amministratore mi è stato richiesto di pagare dei lavori che furono deliberati dall’assemblea quando ancora l’appartamento non era di mia proprietà ma del mio venditore. Vorrei sapere a chi spetta questa spesa e se posso rivalermi nei confronti del precedente proprietario.
Edoardo 

Risposta: in occasione dei trasferimenti di una porzione di immobile situato in stabili condominiali si pone spesso il problema di come ripartire le spese condominiali tra il venditore e l’acquirente. I contrasti su questo punto che si registrano nelle decisioni dei giudici, hanno forse trovato una composizione in una recente sentenza della Corte di cassazione, la quale ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa  (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345).

Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.

Quindi,l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).

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Quando il regolamento condominiale limita il potere di rappresentanza dei condomini

casaGentile Avv.
Una clausola del Reg.to di condominio,approvata all’unanimita’ prevede che :”Ogni condomino puo’ delegare a rappresentarlo in assemblea un suo familiare o procuratore o un altro condomino”.
Le chiedo allora ,se tale clausola escluda tassativamente la delega all’Amministratore.,al conduttore o altre persone.
Grazie.
Mauro (via email)

Risposta : la clausola del regolamento di condominio, che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (parenti o altro condomino), non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (art. 67 e 72 disp. att. c. c.) in quanto la stessa non è ostativa della regolamentazione di tale diritto quanto alle concrete modalità di esercizio; tale regola, di natura contrattuale (incidente, così, nella sfera dei diritti ed obblighi propri di ciascun condomino), assoggetta tutti i condomini che l’hanno accettata ad un vinculum iuris negoziale avente forza di legge e perciò, insuscettibile di essere sciolto senza il consenso unanime degli interessati (Cass. civ., 11-08-1982, n. 4530)

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