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Acquisto di immobile con fossa biologica priva di autorizzazione

fossa biologica immobileHo fatto il preliminare per l’acquisto di una villetta ubicata in zona vicino al mare, sprovvista di allacci fognatura tramite la tecnocasa; dopo il preliminare da un controllo effettuato ho verificato che la villa possiede un fossa biologica costruita dal padrone molti anni fa (22 anni) non autorizzata e priva delle previste autorizzazioni; ho chiesto delucidazioni alla agenzia se sapevano di questa problematica e loro hanno affermato che ne erano allo oscuro nel senso che il padrone di casa non aveva mai accennato a questo problema. Desidero sapere : la fossa biologica senza autorizzazioni e non a norma è considerato un abuso edilizio ? Oppure e molto più grave , per cui il preliminare può considerarsi nullo? Posso fare causa al al padrone di casa e alla agenzia e che possibilità ho di vincere la causa?
Per il momento ho fatto due raccomandate AR, alla agenzia e al proprietario della villa, in cui ho chiesto di sanare questa anomalia edilizia a sue spese. Posso chiedere la restituzione della provvigione della agenzia e della caparra versata al proprietario della villa? Devo avvalermi di un legale o posso fare causa da solo ?

In questa sede non possiamo rispondere approfonditamente a tutte le tue domande, ma ci soffermeremo sulla questione della fossa biologica realizzata dal vecchio proprietario in assenza di qualsiasi autorizzazione.

La costruzione di una fossa biologica in maniera difforme dalle prescrizioni normative e amministrative, comporta che l’immobile  non è stato costruito nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e, quindi, con ogni probabilità è privo del requisito di abitabilità.

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Proposta di acquisto e provvigione dell’agente immobiliare

proposta-acquisto-immobiliareBuongiorno le scrivo per sottoporle il mio problema. Cinque mesi fa io e il mio fidanzato abbiamo fatto una proposta per l’acquisto di un immobile. Tale proposta era soggetta a due condizioni sospensive:
1) che entro il 15.03.15 dovevamo presentare la documentazione di richiesta mutuo (mai presentata in quanto avevamo soldi in contanti, ma non abbiamo mai scritto nessun documento a tal proposito);
2) i venditori hanno apposto una clausola, ovvero che tale proposta era soggetta a condizione sospensiva legata all’acquisto di una nuova casa per loro con durata 4 mesi e con possibilità di rinnovo.
Vengo al punto: i venditori hanno deciso di non vendere più e ci hanno firmato una rinuncia unilaterale che rifiutavano la proposta.
Il problema è che l ‘immobiliarista ora chiede comunque il compenso. Vogliamo capire se è dovuto oppure no.
Tra le cose nella proposta l’immobiliarista non ha scritto nè il suo compenso, nè il fatto che la casa è un zona Peep (quando c è scritto nella visura catastale che ci ha dato lui). Tale occultamento può essere considerato come vizio occulto e di conseguenza annullare la proposta?

In casi come questo, anche per la rilevanza degli interessi che entrano in gioco (si tratta pur sembre di una compravendita immobiliare) sarebbe opportuno rivolgersi ad un avvocato, il quale, esaminata tutta documentazione citata nel tuo quesito, potrà consigliare la condotta più opportuna da seguire.

Detto ciò, qui posso fornire solo delle indicazioni di carattere generale.

Quando c’è l’intervento dell’agenzia immobiliare, la prassi commerciale prevede che la parte interessata all’acquisto immobiliare formalizzi la sua intenzione attraverso una proposta di acquisto rivolta al venditore.

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Come ottengo una copia dell’atto di compravendita?

contratto compravenditaAbito nell’appartamento di proprietà’ del mio ex marito, ho una sentenza di divorzio avvenuta nel marzo del 2014. Nella suddetta sentenza e’ scritto che nel momento in cui l’ appartamento sara’ venduto, stipulando quindi alla fine un contratto di compravendita, il proprietario dovra’ corrispondere alla ex moglie una determinata cifra e a sua volta quest’ ultima dovra’ lasciare l’appartamento. La domanda e’ la seguente: la ex moglie che sarei io, prima di lasciargli le chiavi dell’appartamento ha il diritto di vedere  il contratto definitivo di vendita e quindi l’obbligo da parte dell’ex marito di mostrarglielo? Se si, nel caso in cui lui non adempiesse a quest’obbligo, come potrei muovermi. Grazie

Se la somma che il tuo ex marito deve pagarti è calcolata in misura percentuale sul prezzo della compravendita, tu hai certamente diritto di leggere il contratto di vendita per verificare, diciamo così, che i conti siano stati fatti correttamente.

Nel caso in cui, tuttavia,  il tuo ex marito non intenda mostrare il contratto, il problema è facilmente superabile. Infatti per ottenere una copia dell’atto di compravendita è sufficiente rivolgersi alla Conservatoria dei Registri immobiliari (presso l‘Agenzia delle entrate – ufficio provinciale del Territorio) della tua città; basta fornire i dati anagrafici del tuo ex marito per ottenere una copia del contratto di compravendita stipulato dal tuo ex consorte.Una copia dell’atto, infatti, viene sempre depositata dal notaio presso l’Agenzia delle entrate ed è accessibile a chiunque e chiunque può ottenerne copia.

In alternativa, una copia dello stesso atto pubblico di compravendita puoi, inoltre, richiederlo anche al notaio rogante.

L’atto notarile di compravendita (detto anche rogito notarile) è un atto pubblico, e questo vuol dire che chiunque, anche se non ha partecipato all’atto, può consultarlo e ottenerne copia.

 

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Termine per stipulare il rogito

casaIn un compromesso per l’acquisto di una casa viene indicato il termine dei lavori e il termine di 60 giorni dal termine dei lavori per stipulare il rogito. Penale nei confronti nel costruttore/venditore prevista in caso di non rispetto dei termini di entrambi i casi predetti euro 50,00 al giorno.- Penale per l’acquirente in caso non ottemperi all’invito a stipulare il rogito, risoluzione del contratto- In assenza di specificità quali delle due parti deve invitare l’altra a fare il rogito nei termini??? quando si applica la penale del ritardo nella stipula del rogito?

Risposta: l’invito a stipulare l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio deve essere fatto dalla parte diligente. Se il termine per la con conclusione dei lavori è decorso e non riesci ad accordarti con il venditore per fare il rogito, devi invitare formalmente l’altra parte a presentarsi dal notaio, in un giorno ed ora prefissati. Mi pare poi di capire che nel contratto preliminare sia prevista una penale in caso di ritardo nella stipula dell’atto di compravendita definitivo: in questo caso la penale decorrerà dopo il 60 giorni.

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Acquisto di immobile locato con contatto di locazione non registrato e diritto di prelazione

casaSalve Avv. Falusi,
sto trattando l’acquisto di un capannone locato a terzi dal 10/2012 con contratto mai registrato, secondo il proprietario per dimenticanza. Il conduttore ha ugualmente diritto alla prelazione? In ogni caso non vorrei correre rischi, mi consiglia di fare registrare tardivamente il contratto originale al proprietario prima del compromesso? La rinuncia alla prelazione è valida anche se richiesta e ottenuta prima della registrazione? Grazie.

Risposta: per prelazione si intende il diritto ad essere preferiti a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui venga concluso un contratto. Per quanto riguarda le locazioni commerciali il diritto di prelazione è previsto dall’art. 38 della Legge 392/78. Dispone infatti questa norma che:

“Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli .
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.

Si tenga presente, inoltre, che per il combinato disposto  degli artt. 35 e 41 della L. 392/78  il campo di applicazione del diritto di prelazione è ristretto solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico .

Per quanto concerne la questione dell’omessa registrazione del contratto di locazione, occorre ricordare che la legge 311/2004 (c.d. Finanziaria 2005) all’articolo 1 comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Per effetto di questa norma, quindi, qualsiasi contratto di locazione, sia ad uso abitativo che diverso (eccetto quelli di durata annua non superiore ai 30 giorni) o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni (es: contratto di comodato) deve essere registrato, pena la nullità del contratto stesso.

Tralasciando di considerare le forti perplessità che suscita questa figura di nullità (nullità che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti) se si aderisce all’interpretazione più rigorosa e letterale della norma, il contratto di locazione non registrato non potrebbe produrre effetti giuridici, quindi il “conduttore” non sarebbe in realtà tale, ma occupante senza titolo e, conseguentemente, non sarebbe titolare di alcun diritto di prelazione. D’altra parte si sostiene anche che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, anche se soggetto ad una condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva.

Inoltre, e prescindendo dalla questione della nullità, il contratto di locazione non registrato (e quindi privo di data certe anteriore alla vendita) potrebbe non essere opponibile all’acquirente (art. 1599 c.c.).

Come è facile intuire in questa fattispecie ci sono  molti elementi che, se non adeguatamente chiariti e risolti, fanno pensare che l’acquirente, assieme all’immobile, acquisiti anche potenziali fonti di contenzioso con l’attuale conduttore. Consiglio quindi di farsi assistere da un avvocato che, esaminata attentamente la questione, possa individuare la strada più agevole per concludere l’affare.

STUDIO LEGALE FALUSI

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