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L’ estinzione dell’ipoteca dopo 20 anni e la sua cancellazione

ipotecaBuonasera, leggo spesso il vostro blog e avrei un quesito da porvi.  Sto vendendo un immobile sul quale gravava un’ipoteca a garanzia del mutuo quindicennale (Febbraio 1994) che è stato regolarmente estinto nel 2009 (post decreto Bersani quindi).

La banca però non ha proceduto a comunicare presso la Conservatoria l’estinzione del debito e l’ipoteca seppure ventennale e di fatto estinta non è stata cancellata. Ora mi ritrovo quindi a dover cancellare l’ipoteca per procedere all’atto di vendita, con l’aggravante che la banca con la quale presi il mutuo non esiste più (è stata assorbita da un altro gruppo bancario che non riesce a recuperare i documenti del mutuo).

Come mi consigliate di procedere? Saluti
Riccardo.

Innanzi tutto ti ringrazio per essere un nostro affezionato lettore.

Adesso veniamo al problema. L’ipoteca, benché ancora formalmente presente sul tuo immobile, è oramai priva di effetti, essendo decorso oltre un ventennio dalla sua iscrizione. L’immobile, quindi, è libero da quel vicolo ipotecario.

Il codice civile (in particolare gli artt. 2847 e 2878 ) prevede, infatti, che l’iscrizione dell’ ipoteca conserva la sua efficacia per 20 anni dalla sua data (o per il minore numero di anni a cui è stata limitata). Il creditore che vuole mantenere la garanzia ipotecaria, deve provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della data di scadenza; se il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia anche se il debito a garanzia del quale l’ipoteca è stata iscritta, non sia stato ancora estinto.

[Per saperne di più…]

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Acquistare un immobile ipotecato

casa-soldiSto comprando una casa ed ho scoperto, dopo aver firmato il contratto, che ha un mutuo e quindi un ipoteca … L’agenzia mi dice che non ci sono rischi ne problemi per me acquirente e vero ??? Ipoteca come viene tolta ?

Dire che non ci sono rischi per l’acquirente di un immobile gravato da ipoteca, è quanto meno azzardato…  il creditore ipotecario, infatti, può fare espropriare l’immobile nei confronti di chiunque.

Mi sembra di intuire che l’operazione di acquisto non si sia ancora perfezionata e, quindi, presumo che il contratto da te firmato sia un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso“).

Ebbene, se stai acquistando da un privato la cosa migliore è pretendere che l’ipoteca sia cancellata dal venditore prima dell’atto notarile di compravendita. Spesso il venditore non ha ancora estinto il mutuo acceso all’epoca dell’acquisto dell’immobile e, quindi, vi è sempre l’ipoteca concessa alla banca mutuamte. Il residuo del mutuo originario viene quindi estinto talvolta con i soldi ricevuti dall’acquirente.

Se l’acquirente è il costruttore dell’immobile, allora potrai valutare l’eventualità dell’accollo del mutuo stipulato dal costruttore con la banca (previo, eventualmente, frazionamento dello stesso). Nel caso di trattative tra privati, invece, è sconsigliabile (per tutte le parti)  l’accollo del mutuo ipotecario: l’acquirente infatti potrebbe assumere un debito più oneroso di quello che avrebbe contratto con la propria banca ed il venditore, che quasi mai viene liberato dalla banca, rimarrebbe debitore solidale verso l’istituto bancario con il rischio di dover pagare le rate di mutuo ove non riscosse dalla banca dal compratore accollante.

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Se la banca non ottempera alla richiesta di cancellazione semplificata dell’ipoteca

Ho chiesto alla banca intesa sanpaolo di adempiere ai sensi art. 13 c.8-terdecies, per un mutuo anticipatamente estinto nel 2001 e per il quale la relativa ipoteca non e’ stata ancora cancellata.
La banca al ricevimento della raccomandata A.R.
per tutta risposta mi telefona dicendo che non c’era bisogno di fare certe richieste con lettera raccomandata, e che comunque loro non hanno tempo di fare certe cose, e che ci avrebbero addirittura filasciato al quietanza. Tutto cio’ e’ davvero sconcertante…una banca cosi’ “grande” non sa neppure che esiste la legge bersani e che, oltre a rilasciare la quietanza di avvenuta estinzione del mutuo devono dare la comunicazione alla conservatoria quale assenso alla cancellazione dell’ ipoteca. Egregio Avvocato, tutto cio’ premesso, come mi devo comportare? cosa posso fare per far valere i miei diritti? Grazie tante.
Vincenzo

Risposta: se la banca ignora la Sua richiesta Le consiglio di rivolgersi ad un avvocato affinchè diffidi la banca ad adempiere gli obblighi di legge.

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Anche ai mutui ipotecari estinti prima del 3 aprile 2007 si applica la legge Bersani.

 

casa-soldiGentili signori,
ho chiesto la cancella zione dell’ipoteca alle banche presso cui erano state accese ed ho ricevuto la seguente risposta:
-mutuo ipotecario Banca di Roma ora Unicredit, su appartamento estinto per naturale decorrenza circa 15 anni orsono; richiesta di cancella zione alla Banca unicredit con Legge Bersani; rispossta: rivolgersi ad un notaio;
-mutuo ipotecario Banca Toscana – ag 2 – ora Montepaschi Siena, su appartamento estinto anticipatamente 6 anni orsono; richiesta di cancella zione all’ag. 2 con Legge Bersani; ripsosta: rivolgersi ad un notaio;
A me non sembra corretta questa risposta.- Potete per favore riscontrare la presente?
Nel ringraziare, porgo distinti saluti.
Alfonso

Risposta: la procedura semplificata prevista dalla c.d. legge Bersani (legge 40/2007) si applica anche ai mutui ipotecari estinti prima della data di entrata in vigore delle legge (quindi prima del 3/4/2007) la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata. In tali casi,tuttavia, l’estinzione non opera automaticamente ma solo dietro espressa richiesta del debitore alla banca. Infatti, l’art.13 comma  8-terdecies della legge 40/2007 prevede che per i mutui estinti prima della data di entrata in vigore della legge e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata alla medesima data, il termine di 30 giorni per la comunicazione da parte della banca all’Agenzia del Territorio dell’avvennuta estinzione del mutuo, decorre dalla data della richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

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Cancellazione dell'”ipoteca frazionata”

A proposito di cancellazione di ipoteca sul mutuo frazionato,Vi chiedo se ci sono novita’ dall’Agenzia del Territorio per poter ottenere la cancellazione dalle banche senza ricorrere al notaio.grazie
25/5/2008 | Luca (email)

Risposta: l’Agenzia del Territorio ha recepito la novità introdotta dalla Finanziaria 2008 ed ha emanato un provvedimento che disciplina, appunto, le modalità di trasmissione delle comunicazioni relative all’estinzione delle ipoteche frazionate. Quindi il procedimento semplificato di cui alla Legge Bersani deve essere applicato anche alla cancellazione delle ipoteche relative a mutui frazionati. Il tema è stata gia’ esaminato nel post Cancellazione dell’ipoteca frazionata e Decreto Bersani del 28/4/2008 al quale si rinvia.

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Come si cancella l’ipoteca estinta se il creditore non è rintracciabile?

Devo cancellare un’ipoteca volontaria posta sul mio immobile a garanzia di pagamento di cambiali emesse a favore di un privato.
L’ultima cambiale è stata pagata a gennaio 2006. Ora volevo estinguere l’ipoteca ma il notaio mi ha chiesto la presenza del creditore il quale nel frattempo si è trasferito all’estero.
Cosa posso fare?
Grazie
29/4/2008 – Flavio (email)

Risposta: la cambiale può contenere una clausola con la quale si dichiara la costituzione di una ipoteca a garanzia del pagamento del titolo. E’ la c.d. cambiale ipotecaria (di cui all’art. 2831 Codice Civile): in questo caso il trasferimento del titolo a mezzo di girata comporta anche la trasmissione dell’ipoteca.
La cancellazione dell’ipoteca cambiaria avviene, ai sensi dell’art. 2882 del Codice Civile, dietro presentazione del consenso del creditore ipotecario, consenso che deve essere rilasciato con le forme previste dagli art. 2821, 2835 e 2837 c.c., cioè con le stesse forme previste per l’iscrizione dell’ipoteca (mediante atto pubblico, oppure mediante scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente); il principio per cui l’ipoteca a garanzia dei crediti cambiari si trasmette ai successivi possessori del titolo con la girata, non implica deroga ai principi fondamentali sull’autenticità dell’atto di consenso alla cancellazione. L’art. 2887 c.c. prevede, inoltre, che per ottenere la cancellazione dell’ipoteca cambiaria occorre presentare , oltre all’atto di consenso, il titolo di credito (cambiale).
Se, però, il creditore non è reperibile o si dichiari indisponibile a sottoscrivere l’atto notarile di assenso? Allora non resterà che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria la quale, accertato il regolare e completo pagamento del debito, che andrà ampiamente dimostrato, potrà disporre che l’ipoteca venga cancellata; in questo caso il provvedimento del Giudice sostituisce l’atto contenente l’assenso del creditore ed il conservatore deve eseguire la cancellazione dietro presentazione del solo provvedimento giudiziale divenuto definitivo (sentenza passata in giudicato, non impugnabilità o reclamabilità per altri provvedimenti).

STUDIO LEGALE FALUSI

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