Gentile Avvocato,
nel dicembre dello scorso anno ho acquistato una villetta in un parco chiuso. Il rogito notarile è stato fatto nello stesso dicembre. Pochi giorni fa a completamento di alcuni lavori ci siamo accorti che alcune pareti sono state imbiancate in una maniera assurda e risultano addirittura storte. Alcune mattonelle dell’ingresso presentano delle macchie che risultano indelebili e sia la porta di ingresso che le finestre risultano graffiate in diverse parti. Ma la cosa piu’ grave che il costruttore ha fatto un box auto inaccessibile, ovvero vi è una piccola discesa che accede al box. Ho provato ad entrare ma la mia autovettura tocca a terra rendendo impossibile l’accesso. Come dovrei comportarmi con il costruttore? Sono lavori a cui deve provvedere lui?
11/4/2008 – Cosimo

Risposta: mi pare evidente che, quantomeno in merito all’impossibilità di accedere al box auto, si sia in presenza di un indubbio vizio dell’immobile di cui il venditore deve rispondere ai sensi degli art. 1490 c.c. e ss. In base a tali norme il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. E mi pare proprio che l’impossibilità di accedere al box auto con l’autovettura renda questa porzione dell’immobile inidonea all’uso cui è destinata. La garanzia non è però dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In generale, con riguardo alla responsabilità del venditore per vizi, l’acquirente del bene può chiedere in alternativa ovvero in cumulo con le azioni tese all’adempimento del contratto in via specifica ed alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto, che gli venga risarcito il danno costituito dalle spese necessarie per eliminare i vizi del bene a lui fornito. Nel caso di specie, considerata la natura dei vizi, Lei potrebbe chiedere al costruttore una riduzione del prezzo di acquisto, l’eliminazione dei difetti a spese e cura del venditore e/o il risarcimento del danno.
Occorre ricordare, infine, che in base all’art. 1495 c.c. il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.