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25/03/2020 da Simone Falusi Lascia un commento

Emergenza Coronavirus e negozi chiusi: come gestire i contratti di locazione.

Cosa succede se l’immobile non può essere utilizzato a causa dei decreti che impediscono l’apertura degli esercizi commerciali? E’ possibile invocare la causa di “forza maggiore” per sospendere i pagamenti dei canoni di locazione o di affitto delle aziende?

Come noto, allo scopo di contrastate l’emergenza epidemiologica provocata dal Coronavirs Covid-19 e, quindi, allo scopo di tutelare la salute delle persone, il governo è stato costretto ad adottare una serie provvedimenti che impongono, oltre alla limitazione alla circolazione delle persone, la chiusura di tutte le attività commerciali e produttive ritenute non essenziali.

In questo articolo puoi consultare i provvedimenti normativi adottati dal Governo a seguito dell’emergenza sanitaria Coronavirus (COVID-19):

In particolare, con il D.P.C.M. del 22 marzo 2020 n. 18 (Decreto “Cura Italia”) è stata disposta la sospensione di tutte le attività produttive e commerciali ad eccezione di quelle ritenute essenziali (indicate specificatamente nell’allegato 1 al decreto). Gli effetti e le ricadute sulle attività commerciali sono considerevoli: le aziende, dovendo rimanere chiuse non guadagnano, e quindi saranno costrette a ridurre le perdite tagliando e/o riducendo le voci di spesa più onerose, tra cui sicuramente ci sono i canoni di locazione dell’immobile in cui viene svolta l’attività.

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19/10/2018 da Simone Falusi Lascia un commento

Devo trasferire l’attività, posso recedere dal contratto di locazione senza dare il preavviso?

Buongiorno, ho un’attività commerciale e sono subentrata ad un contratto d’affitto 6 + 6, a breve dovrò trasferirmi con la mia attività: mi domandavo se era possibile non dare i 6 mesi di preavviso d’affitto visto: – i parecchi disagi creati a me e clienti (tipo muffe, pavimenti rotti, finestre poco isolate); – pago regolarmente affitto con bonifico, ma non ho in mano nessuna ricevuta del mio pagamento; – non mi è mai stato consegnato il contratto d’affitto.

Quale è il motivo per cui hai deciso di trasferire la tua attività?

Se il motivo è rappresentato dalla circostanza che i locali che attualmente occupi non sono idonei a causa della presenza di muffe e/o di altri difetti, allora si dovrebbe valutare l’ipotesi di una risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, per la quale non occorre il preavviso dei sei mesi, che, invece, devi rispettare in caso di recesso, ovvero se decidi di sciogliere il contratto per ragioni che non dipendono da un inadempimento del locatore.

Infatti, se l’immobile locato è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone di locazione, oltreché il risarcimento dei danni. Tra le obbligazioni principale del locatore vi è infatti quella di assicurarne il pacifico godimento del bene durante la locazione.

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09/03/2017 da Simone Falusi 4 commenti

Separazione dei coniugi e subentro nel contratto di locazione

successione-affittoHo ridotto dal mese di luglio il canone all’inquilino, l’intestatario del contratto era il marito adesso dopo la separazione giudiziale ho letto che la moglie in qualità di assegnataria dell’alloggio con figli minori subentra ex lege nel contratto in qualita’ di conduttore (tutto cio’ a mia insaputa); adesso se voglio andare all’agenzia dell’entrate con una scrittura privata per riduzione canone chi deve firmare la scrittura in qualità di conduttore? E se la moglie subentrata firma come posso far valere il principio presso l’agenzia che adesso la moglie è il conduttore benché a loro nella registrazione figura sempre il marito?
Grazie.

Risposta: una delle più frequenti cause di conflitto tra i coniugi nei giudizi successivi alla crisi del matrimonio è proprio l’assegnazione della casa familiare. Nell’ambito del procedimento di separazione dei coniugi o di divorzio, dunque, tra i provvedimenti emessi dal giudice vi è quello relativo all’assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi.

In presenza di prole minore, l’assegnazione della casa spetta di norma al genitore collocatario, ovvero a quel genitore (per la più la madre) con cui i figli vivranno in modo prevalente. Il provvedimento di assegnazione della casa, in questi casi, ha lo scopo di tutelare il preminente interesse dei figli alla conservazione dello stesso ambiente di vita domestica goduto in costanza di matrimonio. Ma il principio vale anche per la famiglia di fatto.

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30/06/2016 da Simone Falusi Lascia un commento

La guida pratica alle locazioni: un ebook gratuito di Avvocatoblog.it

 

guida-locazioni

“Le locazioni immobiliari: casi pratici” è un ebook gratuito in cui ho raccolto, integrandole ed aggiornandole, le risposte ai più frequenti quesiti sulle locazioni (sia ad uso abitazione che ad uso commerciale, industriale ecc) pubblicate sul nostro blog .
I singoli casi sono preceduti da una sintetica illustrazione dei principali aspetti normativi sulle locazioni (tipi di contratti, durata, recesso ecc).

L’ebook è stato pensato per offrire a chi è parte di un contratto di locazione (come locatore o conduttore) una guida pratica, in cui trovare facilmente la risposta a molte delle problematiche che possono sorgere nel corso del rapporto locatizio.

Per scaricare l’ebook clicca qui.

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02/05/2016 da Simone Falusi Lascia un commento

Locazioni: se l’impresa è cresciuta ed i locali non sono più sufficienti si può recedere dal contratto?

crescita impresaLa mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela

La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.

A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78  consente alle parti di inserire nel contratto  di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.

Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?

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14/10/2015 da Simone Falusi 5 commenti

Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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14/04/2015 da Simone Falusi 11 commenti

Locazione: al conduttore spettano sempre gli interessi sulla cauzione

cauzioneHo versato una cauzione specificata in contratto nel settembre del 1996 di lire 4.000.000. Lascerò l’appartamento il 30/04/2015. Quale dovrebbe essere la somma che dovrebbe ritornarmi? 

Solitamente nei contratti di locazione è inserita la clausola secondo cui l’inquilino, al momento della firma del contratto, deve versare nelle mani del locatore una somma a titolo di deposito cauzionale o cauzione (spesso indicata anche come ‘caparra’).

La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore da possibili inadempimenti del conduttore o danni all’immobile. Quindi, al termine della locazione, se si riscontrano danni al fabbricato o nel caso in cui il conduttore non abbia pagato tutti i canoni, il locatore potrà legittimamente trattenere per sé la cauzione per riparare i danni fatti dall’inquilino o per compensarla con i canoni non pagati.

L’importo della cauzione non puo’ essere superiore a tre mensilità del canone. Questo importo è inoltre produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno (così stabilisce l’art. 11 della legge 392/78, tutt’ora vigente).

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11/07/2014 da Simone Falusi Lascia un commento

Fine della locazione e restituzione del deposito cauzionale

affittoSalve, le sottopongo il mio caso con la speranza di ricevere una risposta che mi possa aiutare. Il 31 agosto scade il mio contratto d’affitto e avendo dato al mio proprietario un mese di caparra (230 euro) volevo imputarla al canone di agosto;  il proprietario però dice che vuole trattenersi la caparra per sostenere i conguagli che arriveranno e le varie spese per poi ridarmi la caparra a gennaio detratta da queste..  ora, nel contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra né che non è imputabile in conto pigioni né riguardo gli interessi legali.. dunque se non è scritto che non è imputabile posso oppormi al proprietario dicendogli di non voler pagare agosto? Inoltre nel contratto c è scritto che io e le altre coinquiline paghiamo cento euro a stanza ogni mese ma in realtà paghiamo 230, quindi posso”minacciarlo” di pagargli solo cento euro d affitto a luglio e ad agosto se non vuole ridarmi o meglio imputare la caparra al mese di agosto? Anche perché se sul contratto non c è scritto nulla riguardo la caparra io non ho nemmeno la sicurezza che lui poi a gennaio me la ridia detratta da spese. Spero d’esser stata chiara e di ricevere al più presto sua risposta.

Risposta: i 230 euro in questione non sono una caparra, ma il deposito cauzionale o cauzione, ovvero quella somma di denaro che l’inquilino consegna al locatore all’inizio del contratto in aggiunta al normale canone di locazione. La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore dall’inadempimento di tutte le obbligazioni assunte dal conduttore e, quindi, non soltanto da eventuali danni all’immobile provocati dall’inquilino, ma anche dal mancato pagamento del canone o degli oneri accessori. L’obbligo del locatore di restituire la cauzione sorge solo alla fine del rapporto di locazione e dopo che il locatore ha accertato che il conduttore ha adempiuto a tutte le obbligazioni.

Spesso nei contratti è inserita la clausola per cui la cauzione deve essere restituita al conduttore entro un certo termine (es. 30 giorni)  entro il quale il locatore deve appunto verificare eventuali inadempimenti dell’inquilino.

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10/09/2013 da Simone Falusi 2 commenti

Pagamento dei canoni da un soggetto diverso dal conduttore. E’ possibile?

pagamento canoneMia madre ha affittato ad una persona un locale commerciale, con regolare contratto. Il pagamento deve essere fatto a casa del locatore (mia madre). In realtà, invece di venire il conduttore a pagare, manda un suo parente che paga con assegno proprio. Non so se sia un aiuto o ciò sotto intenda a problemi economici del conduttore. Fin quando viene qualcuno a pagare va anche bene, ma mi domando se non ci sia la possibilità che ciò configuri un “vizio” al contratto, o possa avere altre conseguenze.

L’art. 1180 del codice civile prevede che l’obbligazione ( in questo caso il pagamento dei canoni) può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione. Tuttavia il creditore può rifiutare l’adempimento offertogli dal terzo, se il debitore gli ha manifestato la sua opposizione.

Nel nostro caso l’obbligazione del conduttore-debitore è quella di pagare una somma di danaro (il canone) al creditore-locatore: quest’ultimo, quindi, non ha alcun interesse (giuridicamente tutelato) ad apporsi al pagamento dei canoni da parte di un terzo; ciò che importa al locatore è che il canone sia regolarmente pagato: il fatto che al pagamento dei canoni provveda un soggetto diverso dal conduttore non determina alcun pregiudizio per il locatore. Quest’ultimo, dunque, non può legittimamente rifiutare la prestazione che gli venga offerta dal terzo. L’eventuale rifiuto del creditore di accettare il pagamento offerto dal terzo potrebbe determinare le tipiche conseguenze della mora accipiendi.

Quindi il pagamento dei canoni da parte di un terzo in luogo del conduttore non costituisce in alcun modo un “vizio” del contratto, il quale rimane pienamente valido ed efficace.

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02/09/2013 da Simone Falusi 1 commento

Locazione: vizi occulti e vizi palesi

finestraSalve, ho preso in affitto un appartamento il 5 luglio 2013. Appena ristrutturato, dovevo solo pulire e arredare.
Invece… dopo la firma del contratto il proprietario mi ha parlato del fatto che prima dei lavori c’era il problema di muffa. E guardando bene le pareti e il soffitto di tutta la casa, abbiamo notato delle crepe e il soffitto gonfio. Mi sono rivolta all’agenzia che mi aveva trovato la casa e nemmeno loro sapevano della muffa. Ho dovuto grattare tutto il soffitto di una stanza fatto il lavoro abbiamo dato il bianco dopo 4 mani di bianco nel soffitto le macchie sono quasi sparite. Ho toccato solo quel soffitto perché non erano previste queste spese e non posso permettermi di fare tutto la casa. E sicuramente appena arriverà l’inverno il resto della casa si aprirà e gonfierà. Il padrone di casa mi ha dato solo 50 euro di nascosto della moglie e la cosa per loro è finita cosi.
Altro problema…. quando sono andata a vedere la casa le serrande erano su e non abbiamo guardato, ma quando ho ricevuto le chiavi tirando giù le serrande abbiamo notato che erano tutte sfogliate ( serrande di ferro, come i negozi ) oppure piene di nastro nero. Ho chiamato la proprietaria, è venuta a vederla e mi ha detto ” passagli una spazzola togli il più grosso e lasciale cosi ”
A parte che esteticamente facevano schifo, ma tutte le volte che le abbassavo e le alzavo mi cadevano i pezzi per terra. Alla fine il marito voleva verniciarmi il tutto la moglie invece mi ha detto ” te lo fai fare da tuo padre!! ” Le serrande adesso sono nuove ma non mi hanno dato nemmeno un euro.
Ultimo problema…. alla firma del contratto la proprietaria ha detto che i riscaldamenti non si pagano ogni mese x 7 mesi, siccome devono fare il carico del gasolio a Settembre avrei dovuto dare 750 euro, la mia faccia è cambiata e la proprietaria ha aggiunto non si preoccupi se ha problemi ne parli con l’amministratore è una brava persona le farà pagare un pò per volta. Ora 2 giorni fa ho ricevuto il foglio dall’amministratore che entro questa settimana ( quindi non a settembre ma già ad agosto ) vuole la mia parte. Ci vado a parlare per chiedergli gentilmente se posso pagare un pò per volta… e lui risponde che non è possibile, e che devo parlare con la proprietaria e mettermi d’accordo con lei, e oltretutto per l’amministratore io dovrei pagare 667 euro adesso, altri 700 euro a gennaio più il conguaglio ad aprile ( cosa che io non sapevo ) e nel contratto non si parla di riscaldamenti. Ho chiamato la proprietaria dicendogli il tutto, e nel cercare la soluzione… mi ha bocciato la proposta di pagare i riscaldamenti in 12 mesi, mi ha bocciato la proposta di pagarli in 7 mesi. Mi ha solo detto ” posso venirle incontro quest’anno paga 350 adesso e il resto a rate fino a dicembre, e a gennaio lo stesso, però solo per questa volta il prossimo anno te li paghi te”. Ora io vorrei sapere se è possibile richiedere la risoluzione del contratto di locazione e risarcimento dei danni. Non so più dove sbattere la testa, non so come muovermi e sinceramente non ho possibilità economiche. In attesa di una Sua cortese risposta le invio i miei Cordiali Saluti.

Risposta: la legge prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore quindi deve consegnare all’inquilino un bene che sia idoneo all’uso concordato, per il cui godimento l’inquilino di obbliga a pagare un corrispettivo (canone di locazione). Se l’oggetto del contratto di locazione presente dei vizi “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” il conduttore ha diritto di chiedere la riduzione del canone o, addirittura, la risoluzione del contratto per avere ricevuto un bene diverso da quello promesso.  Vi è però una eccezione, prevista dalla legge, ed è quella dei vizi conosciuti o facilmente conoscibili al momento della consegna. Se, infatti, al momento della firma del contratto il conduttore non denuncia i difetti dell’immobile da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna: in questo caso, quindi,  non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento,

Ebbene, da quanto ci viene riferito possiamo dire che le condizioni delle serrande erano facilmente conoscibili (bastava srotolarle ed esaminarle prima di firmare il contratto); inoltre pare che anche fosse ben visibili anche la presenza di crepe nel soffitto. Questi vizi, quindi, erano visibili  e facilmente conoscibili: pertanto il conduttore non può farli valere per chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Tuttavia, occorre una precisazione in merito al vizio dell’umidità/muffa: se questo dipenda da un problema strutturale dell’immobile ed è di gravità tale da rendere quest’ultimo  inidoneo all’uso, sarà possibile la risoluzione del contratto.

Certamente non si potrà risolvere il contratto a causa delle spese condominiali di riscaldamento: anche su questo punto occorreva informarsi meglio,  presso l’amministratore del condominio, sui relativi oneri.

Concludendo: sarà possibile chiedere la risoluzione del contratto facendo valere il vizio delle infiltrazioni di umidità solo se queste costituiscono un vizio (grave) strutturale dell’immobile taciuto al conduttore e di cui quest’ultimo non poteva rendersi conto dalle semplici manifestazioni esteriori di qualche traccia di muffa.

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