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Separazione dei coniugi e subentro nel contratto di locazione

successione-affittoHo ridotto dal mese di luglio il canone all’inquilino, l’intestatario del contratto era il marito adesso dopo la separazione giudiziale ho letto che la moglie in qualità di assegnataria dell’alloggio con figli minori subentra ex lege nel contratto in qualita’ di conduttore (tutto cio’ a mia insaputa); adesso se voglio andare all’agenzia dell’entrate con una scrittura privata per riduzione canone chi deve firmare la scrittura in qualità di conduttore? E se la moglie subentrata firma come posso far valere il principio presso l’agenzia che adesso la moglie è il conduttore benché a loro nella registrazione figura sempre il marito?
Grazie.

Risposta: una delle più frequenti cause di conflitto tra i coniugi nei giudizi successivi alla crisi del matrimonio è proprio l’assegnazione della casa familiare. Nell’ambito del procedimento di separazione dei coniugi o di divorzio, dunque, tra i provvedimenti emessi dal giudice vi è quello relativo all’assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi.

In presenza di prole minore, l’assegnazione della casa spetta di norma al genitore collocatario, ovvero a quel genitore (per la più la madre) con cui i figli vivranno in modo prevalente. Il provvedimento di assegnazione della casa, in questi casi, ha lo scopo di tutelare il preminente interesse dei figli alla conservazione dello stesso ambiente di vita domestica goduto in costanza di matrimonio. Ma il principio vale anche per la famiglia di fatto.

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La guida pratica alle locazioni: un ebook gratuito di Avvocatoblog.it

 

guida-locazioni

“Le locazioni immobiliari: casi pratici” è un ebook gratuito in cui ho raccolto, integrandole ed aggiornandole, le risposte ai più frequenti quesiti sulle locazioni (sia ad uso abitazione che ad uso commerciale, industriale ecc) pubblicate sul nostro blog .
I singoli casi sono preceduti da una sintetica illustrazione dei principali aspetti normativi sulle locazioni (tipi di contratti, durata, recesso ecc).

L’ebook è stato pensato per offrire a chi è parte di un contratto di locazione (come locatore o conduttore) una guida pratica, in cui trovare facilmente la risposta a molte delle problematiche che possono sorgere nel corso del rapporto locatizio.

Per scaricare l’ebook clicca qui.

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Locazioni: se l’impresa è cresciuta ed i locali non sono più sufficienti si può recedere dal contratto?

crescita impresaLa mia impresa ha un contratto di 6+6 anni per l’affitto di un capannone; all’inizio del contratto di affitto, circa 3 anni fa eravamo 6 dipendenti, con il tempo l’azienda è cresciuta ed il lavoro aumentato più del quadruplo, arrivando ad oggi a 15 dipendenti, 16 considerando me, e diverse lavorazioni e macchinari in più.
Ad oggi il capannone è molto piccolo e le lavorazioni molto ravvicinate, tanto che in alcuni momenti non è possibile muoversi all’interno del capannone stesso, creando davvero un pericolo grave per la sicurezza dei lavoratori. In questo mese abbiamo dato disdetta alla proprietà, dicendo che dopo 6 mesi avremmo lasciato il capannone, ma di tutta risposta ci hanno detto di rispettare il contratto fino a scadenza.
Il capannone per altro ha tutta una serie di difetti che abbiamo lamentato a voce più volte, come ad esempio infiltrazioni d’acqua dalle finestre di capannone e uffici.
E’ possibile secondo voi dare disdetta per gravi motivi e dunque usufruire dei 6 mesi di preavviso, per l’impossibilità di svolgere l’attività gli spazi non lo consentono più? Attendo vostre, grazie Daniela

La durata delle locazioni di immobili adibiti ad attività industriali o commerciali non può essere inferiore a sei anni (rinnovabile per altri 6). In questo periodo di tempo, abbastanza ampio, possono sopraggiungere circostanze tali da giustificare il recesso anticipato da parte del conduttore.

A questo riguardo l’art. 27 della legge 392/78  consente alle parti di inserire nel contratto  di locazione una clausola che attribuisca al conduttore la facoltà recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata a/r, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Pertanto, se nel contratto è stata inserita questa clausola, il conduttore che decide di mandare la disdetta non è tenuto a fornire alcuna spiegazione o giustificazione.

Ma se nel contratto non è stata prevista alcuna facoltà di disdetta al conduttore?

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Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito.

depositoBuongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.

Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.

Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).

In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato  (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.



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Locazione: al conduttore spettano sempre gli interessi sulla cauzione

cauzioneHo versato una cauzione specificata in contratto nel settembre del 1996 di lire 4.000.000. Lascerò l’appartamento il 30/04/2015. Quale dovrebbe essere la somma che dovrebbe ritornarmi? 

Solitamente nei contratti di locazione è inserita la clausola secondo cui l’inquilino, al momento della firma del contratto, deve versare nelle mani del locatore una somma a titolo di deposito cauzionale o cauzione (spesso indicata anche come ‘caparra’).

La funzione del deposito cauzionale è quella di garantire il locatore da possibili inadempimenti del conduttore o danni all’immobile. Quindi, al termine della locazione, se si riscontrano danni al fabbricato o nel caso in cui il conduttore non abbia pagato tutti i canoni, il locatore potrà legittimamente trattenere per sé la cauzione per riparare i danni fatti dall’inquilino o per compensarla con i canoni non pagati.

L’importo della cauzione non puo’ essere superiore a tre mensilità del canone. Questo importo è inoltre produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno (così stabilisce l’art. 11 della legge 392/78, tutt’ora vigente).

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STUDIO LEGALE FALUSI

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