Salve, sono locataria di un appartamento dai primi giorni del 2007, aspetto una bambina che nascerà fra 2 mesi e a natale io e il mio compagno abbiamo scoperto la marea di muffa che ha invaso la nostra casa (premetto che ci abitiamo da meno d un anno). In camera da letto dietro l’armadio il muro era a “gorgonzola”, il compensato che lo rivestiva era ammuffito, il materasso in poliuretano, acquistato durante il trasloco, anche. In salotto nel muro ridipinto questo natale si è già ripresentata la muffa; in bagno nonostante non ci sia il riscaldamento c’è muffa; in cucina la muffa sta iniziando a passare il compensato dietro che riveste i pensili. Il locatore non ci aveva chiaramente detto nulla a riguardo e nemmeno coloro che vi abitavano prima di noi. Noi gliene abbiamo parlato, lui è venuto a visionare il tutto con il suo geometra, (che dice trattasi di condensa e ci ha consigliato un deumidificatore) ma il proprietario sembra procedere con estrema lentezza nel decidere cosa fare. Le chiedevo un consiglio: ho diritto al risarcimento per i danni causati ai mobili e alla mia salute visto che vivo con l’acqua per terra e i muri a “gorgonzola” e cosa devo fare x far valere i miei diritti visto che questa casa non è salubre e tra poco nascerà anche la bambina? Grazie mille.
28-01-2008 Elisabetta
RISPOSTA: ritorniamo sul tema già oggetto del post “Appartamento invaso dall’umidità” del 15/10/2007, ovvero dei rimedi a disposizione del conduttore per tutelare i propri diritti quando l’immobile locato presenti forti infiltrazioni di umidità ascendente.
In primo luogo occorre stabilire se quanto lamentato dalla signora Elisabetta dipende in qualche modo da 1) un difetto di costruzione dell’immobile e quindi preesistente alla conclusione del contratto, ovvero 2) da fatti sopravvenuti nel corso del rapporto contrattuale per vetustà dell’immobile, carenza di manutenzione, caso fortuito.
- Nel primo caso ci troveremo di fronte ad un vizio della cosa locata, cioè ad un difetto che incide sulla struttura materiale dell’immobile stesso, o sulla sua composizione, costruzione o funzionalità strutturale, alterandone l’integrità. Deve, inoltre, trattarsi di vizi che impediscono o riducono notevolmente il godimento della cosa locata, secondo la sua destinazione contrattuale (abitazione, nel caso di specie); deve trattarsi di vizi che al momento della stipulazione del contratto non erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore usando l’ordinaria diligenza. In presenza di tali vizi il conduttore ha a disposizione due rimedi: chiedere la risoluzione del contratto di locazione, oppure chiedere la riduzione del canone di locazione (1578 c.c.). Tali azioni possono essere esercitate anche se i vizi sono eliminabili e si manifestano dopo la conclusione del contratto. In ogni caso è fatto salvo il diritto del conduttore di chiedere al locatore il risarcimento dei danni derivanti dai vizi stessi. Non è invece consentito al conduttore citare in giudizio il locatore per ottenere da quest’ultimo l’esecuzione di lavori di manutenzione dell’immobile, né eseguire direttamente le riparazioni.
- L’ipotesi n. 2 ricorre qualora, ad esempio, la causa delle infiltrazioni venga individuata nella rottura di una tubazione che può dipendere dall’omessa o carente manutenzione da parte del locatore ovvero da un caso fortuito. In entrambi i casi è obbligo del conduttore avvertire il locatore affinché provveda alle necessarie opere di riparazione. Se il locatore da inizio alle riparazioni queste devono essere tollerate dal conduttore anche se da esse deriva una limitazione del godimento dell’immobile. Nel caso in cui le opere di riparazione si protraggono per oltre 1/6 della durata della locazione o per più di 20 giorni, il conduttore può chiedere una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni ed al mancato godimento del bene (in nessun caso è consentito al conduttore di autoridursi il canone, essendogli consentito solo di agire in giudizio contro il locatore che non gli voglia riconoscere il diritto alla riduzione del canone) .
Nel diverso caso in cui il locatore non provveda alla manutenzione, il conduttore può scegliere tra l’esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare (per ‘costringere’ il locatore ad eseguire le opere di manutenzione) oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore quando l’inadempimento non sia di scarsa importanza. In entrambi i casi il conduttore ha diritto a chiedere il risarcimento dei danni subiti dall’inadempimento del locatore.
Il caso esposto dalla signora Elisabetta sembrerebbe ricadere nella prima ipotesi (anche alla luce della “risposta” datale dal locatore e dal tecnico di questi dopo il sopralluogo). Considerata la gravità del vizio denunciato dalla conduttrice che rende l’appartamento un luogo malsano per vivere, ritengo che la signora Elisabetta abbia diritto a chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti.
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Buongiorno, ho il problema della muffa nell’appartamento (tutto mansardato) che ho affittato. Dopo una discordia di due anni fa l’inquilino non si è mai più sentito. In febbraio il mio inquilino mi chiama x una manutenzione straordinaria x la caldaia. Mi reco c/o l’appartamento e mi fanno vedere anche che nella camera c’è muffa ed umidità soprattutto nei muri che danno all’esterno, in più mi fanno vedere un’infiltrazione nell’entrata che sicuramente non è da 2 settimane che è presente….alchè mi dicono che vorrebbero andarsene e se possono avvertirmi solo un mese prima di lasciare l’appartamento (anzichè i soliti 6 mesi) e loro non chiameranno l’ASL, comunque loro se ne andranno entro settembre di quest’anno. In più mi hanno chiesto se potevano sistemare loro e ripitturare tutto l’appartamento e mettere il tutto in conto affitto però sottolineandomi che loro per pitturare come volevano quando erano entrati avevano speso 2600,00 (l’appartamento è di 90 mq). Mi sono attivata x la ricerca del problema che è sul tetto e che tempo permettendo verranno a sistemare il prima possibile, in più ho detto di ripulire la parte dell’entrata e che avrei mandato io un pittore di mia fiducia e che andrà la settimana prox: mi hanno detto che però loro non volevano estranei in casa io ho risposto che siccome che devo pagare io mando chi voglio. Al mio imbianchino ho dettto di fare un trattamento antimuffa dove deve essere fatto e sistemare dove necessario ma poi per ripitturare tutto l’appartamento lo si farà quando loro se ne saranno andati. Vi chiedo è giusto quello che sto facendo oppure sto sbagliando qualcosa, gli sto dando troppo secondo Voi? Voglio solo capire se posso rispondere in toni diversi se lui mi fa delle storie. Credo che lui voglia arrivare a non pagare gli ultimi mesi perchè sta acquistando casa e lavora solo lui. Premetto che quest’appartamento è del 2001, abitato da mio suocero, è stato vuoto da fine 2005 sino ad aprile 2009 e non abbiamo mai avuto alcun problema. Grazie della risposta.