Ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile sito in Gravina di C., ma sull’immobile gravano due ipoteche intestate ad un soggetto diverso dall’attuale proprietario, voglio precisare di aver firmato il comproimesso in agosto 2009, includendo una clausola dove l’attuale proprietario s’impegnava a cancellare le ipoteche. E’ stata anche inserita un aclausola nella quale veniva preso un’impegno a stipulare l’atto entro dicembre c.a., ed a liberare l’immobile entro e non oltre il 10 gennaio 2009. Ad oggi nessuna delle clausole è stata rispettata, trovandomi io in una situazione particolarmente difficile, ho diritto al doppio della caparra confirmataria, ma quali sono i tempi di attesa per tale restituzione?
Massimo
Risposta: nel caso in cui il “compromesso” (o, meglio, il contratto preliminare) avente ad oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra confirmatoria di una somma di denaro, non sia seguito entro i termini concordati dalla stipulazione del rogito notarile, la parte adempiente può agire giudizialmente per chiedere la risoluzione o l’esecuzione del contratto, la condanna al risarcimento dei danni, oppure recedere a norma dell’art. 1385 c.c.. Secondo tale norma, infatti, “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.
Qualora Lei opti per il recesso e l’altra parte (il venditore) non versi spontaneamente il doppio della caparra, dovrà agire in via giudiziale per recuperare quanto dovutole.
In data 15/03/2010 ho concluso un contratto preliminare di vendita di un immobile con caparra con firmatoria fissando il rogito ad una data del 15/06/2010 da una settimana il notaio della banca mi fa sapere che sull’immobile esiste un’ipoteca giudiazile chiaramente non ero a conoscenza.A questo punto vorrei sapere se entro il 15/06/2010 come indicato nel preliminare l’immobile non è libero da vincoli io posso non andare a fare l’atto? Come mi devo muovere.
Con il contratto preliminare Ti sei obbligata a vendere l’immobile, libero da vincoli ed ipoteche. La presenza di una ipoteca giudiziale Ti espone al rischio dell’inadempimento contrattuale: l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e chiederTi il doppia della caparra versata, oppure l’eventuale maggior danno. La cosa migliore sarebbe estinguere il debito garantito da ipoteca giudiziale.
Non so cosa prevedesse il contratto preliminare, ma, in linea generale, ritengo di si: Lei può agire per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore.