Acquisto di immobile con fossa biologica priva di autorizzazione

Ho fatto il preliminare per l’acquisto di una villetta ubicata in zona vicino al mare, sprovvista di allacci fognatura tramite la tecnocasa; dopo il preliminare da un controllo effettuato ho verificato che la villa possiede un fossa biologica costruita dal padrone molti anni fa (22 anni) non autorizzata e priva delle previste autorizzazioni; ho chiesto delucidazioni alla agenzia se sapevano di questa problematica e loro hanno affermato che ne erano allo oscuro nel senso che il padrone di casa non aveva mai accennato a questo problema. Desidero sapere : la fossa biologica senza autorizzazioni e non a norma è considerato un abuso edilizio ? Oppure e molto più grave , per cui il preliminare può considerarsi nullo? Posso fare causa al al padrone di casa e alla agenzia e che possibilità ho di vincere la causa?
Per il momento ho fatto due raccomandate AR, alla agenzia e al proprietario della villa, in cui ho chiesto di sanare questa anomalia edilizia a sue spese. Posso chiedere la restituzione della provvigione della agenzia e della caparra versata al proprietario della villa? Devo avvalermi di un legale o posso fare causa da solo ?

In questa sede non possiamo rispondere approfonditamente a tutte le tue domande, ma ci soffermeremo sulla questione della fossa biologica realizzata dal vecchio proprietario in assenza di qualsiasi autorizzazione.

La costruzione di una fossa biologica in maniera difforme dalle prescrizioni normative e amministrative, comporta che l’immobile  non è stato costruito nel rispetto delle norme igienico-sanitarie e, quindi, con ogni probabilità è privo del requisito di abitabilità.

Il certificato di abitabilità del resto costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Pertanto, l’assenza della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza

L’acquirente ha diritto alla consegna dell’immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può legittimare il compratore a chiedere una riduzione del prezzo, e può comunque essere fonte di un danno risarcibile.

Nel tuo caso, dato che ancora il contratto preliminare non è stato stipulato, verificherei – per mezzo di un tecnico di tua fiducia – quanto costa realizzare un impianto a norma di legge, in modo da detrarre questo costo dal prezzo della compravendita.

In caso di rifiuto del venditore ad un simile accordo, Ti suggerisco di rivolgerti subito ad una avvocato, al quale fare esaminare con attenzione la pratica e per farti consigliare la strada migliore per tutelare i tuoi interessi. Se vuoi richiedere l’assistenza del nostro studio clicca qui.

Certamente se fossi costretto a fare una causa contro il venditore, l’assistenza dell’avvocato sarebbe obbligatoria, non rientrando il tuo caso nelle ipotesi in cui alla parte è consentito dalla legge di potr stare in giudizio da sola.

Per quanto riguarda la posizione dell’agenzia immobiliare, a meno che tu non sia in grado di dimostrare che la stessa fosse a conoscenza del problema e non ti abbia comunque informato, non mi pare sussistano profili per contestare il diritto di quest’ultima al pagamento della provvigione.