Dei danni subiti da chi è caduto in una buca nel cortile condominiale, risponde anche l’amministratore

martelloCassazione civile, Sezione terza, sentenza n. 25251/08

Il fatto esaminato dalla sentenza in commento è il seguente. Un condomino cade in una buca situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale e per questo chiede il risarcimento dei danni non soltanto al condominio ma anche all’amministratore dello stesso. Il Giudice di primo grado accoglie le richieste del danneggiato, condannando in solido tra loro al risarcimento del danno tanto il condominio quanto la persona dell’amministratore, ma la Corte di Appello, riformando la sentenza di primo grado, riteneva responsabile del danno solo il condominio escludendo qualsiasi colp in capo all’amminitratore.

Ma la Corte di Cassazione, adita dal danneggito, dà ragione a quest’ultimo e ribadisce la responsabilità solidale del condominio e dell’amministratore.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).
Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il DLgs. 3 aprile 2006, n. 152: in materia di acqua e inquinamento il DL 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica;il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il DM 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il DLgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il Dpr 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986: contenenti le corrispondenti norme tecniche; il Dpr 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il Dpr 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento).

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