Nel aprile scorso ho preso in affitto un appartamento al piano terra di una piccola palazzina in (…) per adibirlo ad abitazione della mia famiglia. Poco dopo il nostro trasferimento, nell’appartamento cominciarono a manifestarsi forti tracce di umidità su tutte le pareti ed il soffitto. In poco tempo tutte le stanze dell’appartamento iniziarono a trasudare di forte umidità; le infiltrazioni di umidità sono diventate sempre più abbondanti, al punto da provocare il distacco dell’intonaco in varie zone dell’immobile e l’insorgenza di salnitro e muffe. Il cibo deve essere sigillato accuratamente per evitare un rapidissimo deterioramento a causa della forte umidità.
Prima del nostro ingresso l’appartamento risultava essere stata tinteggiato di recente e non vi era traccia di umidità, ma i vicini mi hanno detto che il proprietario del mio immobile se ne è andato da li proprio a causa dell’umidità.
Il locatore, nonostante la mie richieste di eliminare l’umidità, non e’ neppure venuto a vedere l’immobile. Cosa posso fare?
12 ottobre 2007 – Marco
RISPOSTA: l’ingente presenza di umidità e muffa sembra dipendere da difetti strutturali dell’immobile e, quindi, costituisce un vizio grave dell’immobile – vizio che, peraltro, sembra essere stato sottaciuto (se non anche occultato con la tinteggiatura) dal locatore. Questo grave vizio, che rende l’immobile locato inidoneo all’uso, oltrechè malsano e legittima il conduttore a domandare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. In questo senso si è più volte espressa la stessa giurisprudenza che ha precisato che l’invasione dell’umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. L’invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti costituisce un “guasto o deterioramento rilevante” rispetto ai quali la tutela del locatario è affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581 per i vizi della cosa locata.
Risulterebbe, inoltre, che il vizio in questione era ben conosciuto al locatore, che prima di trasferirsi altrove abitava proprio nell’immobile in questione. Inoltre, tali vizi non era visibili al momento della conclusione del contratto, in quanto sono stati occultati e taciuti al conduttore: le pareti dell’immobile, infatti, pare siano state tinteggiate in modo tale da nascondere la presenza del trasudo dell’umidità; pertanto l’appartamento appariva al conduttore idoneo all’uso pattuito.
Va poi detto che a norma del capoverso dell’art. 1578 c.c., “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”: per l’esonero della responsabilità presunta del locatore, quindi, non basta l’ignoranza dei vizi, ma occorre altresì che il locatore provi l’assenza di colpa per tale ignoranza.
Quindi il rimedio e’ quello di chiedere la risoluzione del contratto (stante l’inidoneità del bene all’uso pattuito) ed il risarcimento del danno.
Le consiglio di rivolgersi ad un legale per l’espletamento della pratica.