Gentile Avvocato, sono proprietario di un appartamento, consegnatomi con rogito nel dicembre 2007. Sono tre mesi che mi sono trasferito con la mia famiglia in questo appartamento e sono comparsi nella camera da letto e nel bagno già i primi segni di condensa e muffe. Ho saputo che sono state promulgate nuove leggi, come il d.lvo n.311/06 e il d.lvo n°192/05 che danno direttive sui parametri energetici (incluse le coinbentazioni degli edifici) che devono rispettare le nuove costruzioni. Volevo sapere da lei, in che termini e per quali leggi il costruttore è responsabile dei vizi di costruzione, come nel mio caso della presenza di muffe, e quali sono i passi che devo fare per richiedere il ripristino dei locali o un eventuale azione legale?
27/3/2008 – Daniele
Risposta: ad integrazione di quanto già esposto nei precedenti post del 26/3/08 e 11/3/08 (ai quali si rinvia) posso aggiungere che il costruttore o appaltatore è responsabile secondo le norme di cui agli artt. 1667 Codice Civile (garanzia per difformità e vizi dell’opera) e 1669 Codice Civile (responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili). L’art. 1667 c.c. stabilisce che “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purchè le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna“. Mentre l’art. 1669 c.c. prevede che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.
Le norme disciplinano fattispecie diverse; infatti l’art. 1669 c.c. disciplina essenzialmente le conseguenze dannose di vizi costruttivi che incidano negativamente ed in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali e, quindi, sulla solidità, efficienza e durata dell’opera, laddove l’art. 1667 c.c., che prevede la garanzia per i vizi, riguarda l’ipotesi delle costruzioni che non corrispondono alle caratteristiche del progetto e che sono state costruite senza osservare le regole della tecnica ancorché tali difetti non sono in concreto tali da pregiudicare la conservazione ed il godimento della costruzione.
In concreto, occorre fare una perizia tecnica per stabilire causa, natura ed entità dei vizi riscontrati nell’immobile e, dopo tale accertamento, sarà possibile individuare la disciplina da applicare al caso concreto.
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