Locazioni: morosità del conduttore e procedimento di sfratto

Sono proprietaria di un appartamento in cui l’inquilino ha una morosità di 1 mese (affitto =480) e morosità 8 mesi (condominio =320). Ho stipulato un contratto concordato (3+2) il 2/03/08 e solo ora ho capito di averlo dato ad una persona poco raccomandabile, delinquente anche perchè mi ha minacciata dicendo mi che può rimanere, senza pagare nulla, per almeno 1 anno (SONO TUTELATO DALLA LEGGE, per via delle procedure amministrative e il fatto che è disoccupato). Immaginando che seguendo la normativa i tempi saranno lunghi, non riuscirò a recuperare nulla, dovrò pagare le spese processuali e l’avvocato, posso comunque entrare e far vedere l’appartamento ad altre persone per poterlo affittare?

Dovrei avere la possibilità di avere accesso al mio appartamento nelle ore concordate.
So già che lui negherà l’accesso, posso comunque entrare con le mie chiavi?
E se il … PREPOTENTE mi facesse trovare la porta chiusa o cambiasse la serratura?

Sono … DISPERATA ingenuamente, perché la prima volta, non ho chiesto busta paga e non mi sono informata. Ma la legge non dovrebbe tutelare anche i proprietari in casi di questo genere?

La ringrazio.

Emilia (via email)

Risposta: cara Emilia, il primo rimedio che la legge offre al locatore in caso di morosità del conduttore dell’immobile è lo sfratto per morosità. Il procedimento in sé è molto rapido e (in estrema sintesi) funziona così: si notifica l’atto di intimazione di sfratto al conduttore, citandolo a comparire ad una udienza davanti al Giudice (udienza che si terrà all’incirca venti giorni dopo la notifica). Se il conduttore non si presente all’udienza e non ha sanato la morosità, il Giudice convaliderà lo sfratto, fissando la data per il rilascio dell’immobile.

Per evitare lo sfratto, quindi, il conduttore deve sanare la morosità. Al riguardo l’art. 55 della legge 392/78 prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Nel caso in cui lo sfratto venga convalidato, il provvedimento del Giudice deve essere messo in esecuzione dall’Ufficiale Giudiziario ed i tempi per l’esecuzione sono notoriamente lunghi.
Le spese legali del procedimento sono poste a carico del conduttore moroso.

Eviti in ogni caso di entrare nell’appartamento senza il consenso del conduttore: potrebbe essere denunciata da quest’ultimo per violazione di domicilio, poiché il diritto alla inviolabilità del domicilio può essere fatto valere anche nei confronti del proprietario dell’immobile che abbia ceduto ad altri il proprio alloggio.