Buongiorno, un mese fa ho stipulato un contratto di affitto per un magazzino non commerciale ma solo per uso deposito per la durata di 1 anno. Ho necessita’ di disdirlo per motivi strettamente economici, non riesco a pagare l’affitto. Devo per forza inviare lettera raccomandata 3 0 6 mesi prima della scadenza? già dal prossimo mese non sono in grado di adempire ai pagamenti.
Giovanna.
Risposta: in tema di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 è applicabile, nel caso di locali adibiti a deposito (ed anche con riguardo alla durata del rapporto), tutte le volte che questi risultino collegati, in senso spaziale e/o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall’art. 27 della legge citata, come nel caso in cui, all’interno di un locale-deposito, vengano conservati beni oggetto dell’attività commerciale esercitata dal locatore, ciò comportando un migliore e più proficuo svolgimento di detta attività, per effetto della maggior consistenza degli approvvigionamenti e della più agevole ed immediata disponibilità della merce.
Quindi, se il deposito è riconducibile ad una di quelle attività elencate nell’art. 27 della legge 392/78 (ovvero: attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) si applicheranno le norme contenute nella legge 392/78. Diversamente, se i locali ad uso deposito non hanno nessuno connessione con almeno uno della attività economiche sopra elencate, allora la disciplina applicabile è quella ‘residuale’ delle locazioni prevista dal codice civile (artt. 1571 e ss.).
In quest’ultimo caso la durata dell’affitto non è soggetta ai vincoli previsti dalla legge 392/78 e l’affitto della durata di un anno è lecito. Quanto alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto, se non trova applicazione la legge 392/78 ed in mancanza di una clausola del contratto che preveda e disciplini lo scioglimento anticipato (recesso), non è possibile “disdire” il contratto, il quale cesserà alla sua naturale scadenza (dopo un anno), salvo diversi accordi con il locatore.
Gentile avvocato Falusi,
mi chiedevo se nel caso in esame la legge n. 392/1978 debba ritenersi TOTALMENTE inapplicabile oppure se in qualche modo possa salvarsi qualche disposizione che non presuppone (quantomeno espressamente) le attività di cui agli artt. 27 e 42 e che di conseguenza possa applicarsi alla categoria generale delle “locazioni ad uso diverso da quello abitativo”. In particolare, mi riferisco all’art. 32 (Aggiornamento del canone).
In altre parole, sarebbe possibile, nel caso in esame, prevedere in contratto un aggiornamento Istat del 100% o bisogna limitarsi al 75%, come prescritto dal citato art. 32?
Mi consenta un’ultima domanda. Nel caso in esame (locazione di un deposito senza alcun collegamento con le attività di cui agli artt. 27 e 42 della legge n. 392/1978) sarebbe possibile prevedere in contratto la facoltà anche per il LOCATORE (oltre che per il conduttore) di recedere in qualsiasi momento dal contratto con un certo preavviso?