Locazioni commerciali ed indennità per la perdita dell’avviamento

1) Alla scadenza senza prosecuzione di un contratto di locazione commerciale 2 anni + 1 anno di proroga, così espressamente richiesto dal conduttore e così specificato nel contratto; è dovuto l’avviamento?
2) Alla scadenza dei 6 oppure 6+6 anni di un contratto di locazione commerciale, senza l’intenzione nè del locatore e nè del conduttore di proseguire il contratto; è dovuto l’avviamento?
Antonio

Risposta: sul punto 1) si osserva che la durata della locazione di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: a) industriali, commerciali e artigianali, all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.

Se tra il locatore ed il conduttore viene pattuita una durata inferiore (come in questo caso) o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata ordinaria (6 o 9 anni).Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve solo quando l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Quanto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale si ricorda che, in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o alla soggezione di quest’ultimo a fallimento, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità). Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Le indennità di cui sopra non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. (artt. 34 e 34  L. 392/78)