Sono una studentessa universitaria aquilana che aveva domicilio con regolare contratto di locazione a L’Aquila. Dopo il sisma la nostra abitazione è stata dichiarata inagibile. Cosa dobbiamo fare se il locatore si rifiuta di restituirci il deposito cauzionale?
Ilenia
Risposta: la somma versata a titolo di deposito cauzionale ha la funzione di garantire l’adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni che nascono dal contratto, sino al momento della risoluzione dello stesso. Il conduttore ha diritto ad esigere la restituzione della cauzione con la cessazione del contratto.
In particolare la cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, ed in particolare a garantire il regolare pagamento dei canoni ed il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all’immobile locato. L’importo del deposito cauzionale non può esseresuperiore a tre mensilità del canone: una cauzione superiore deve ritenersi nulla.
Al momento del rilascio dell’immobile, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, a meno che non debba trattenerla (in tutto o in parte) in conseguenza di inadempimenti del conduttre o di danni da questi arrecati all’immobile. La cauzione produce sempre interessi (una diversa pattuizione è nulla) che vanno restituiti al conduttore.
Ciò premesso, nel caso in questione, attesa l’ impossibilità di utilizzo dell’ immobile locato dichiarato inagibile a causa del sisma, deve trovare applicazione la disciplina generale in tema di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art. 1463 ss. c.c. (Cass. 17884/07, Cass., 16/2/2006, n. 3440; Cass., 9/6/2003, n. 9199). Dall’estinzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta del godimento dell’ immobile discende il conseguente esonero delle parti dalle rispettive obbligazioni.Lo scioglimento del rapporto contrattule rende peraltro attuale l’obbligazione di riconsegna dell’immobile da parte dal conduttore al locatore; mentre quest’ultimo è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali. L’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale sorge, infatti, al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo nei confronti del locatore (Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725).
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