Locazione ed esonero di responsabilità del locatore

Buongiorno,
sto per stipulare un contratto di locazione in qualità di conduttore. La bozza prevede un articolo che recita “- Esonero da responsabilità – Il conduttore è costituito custode delle unità immobiliari locate ed esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti od indiretti che potessero derivargli da fatto doloso e colposo del custode, d’altri inquilini o di terzi in genere,nonché per danni che venissero provocati da scassi, rotture o manomissioni per tentato o consumato furto. Il locatore è esonerato da ogni responsabilità per danni derivanti da eventuale sospensione dei servizi. Il locatore resta, altresì, espressamente esonerato da ogni responsabilità per tutti i casi fortuiti, ordinari e straordinari, ed in particolare per quelli causati da incendi e scoppi, infiltrazioni d’acqua anche piovosa, dal trasudo d’umidità, da nubifragi, allagamenti, rotture e rigurgiti di fogne e tubazioni, e per avarie agli impianti elettrici, del gas e di qualsiasi altro impianto esistente nei locali concessi in locazione”.
Le chiedo quale è la giusta ripartizione delle responsabilità in merito ai fatti elencati nell’articolo tra il conduttore e il locatore.
Grazie mille,
Filomena

Risposta: sostanzialmente la clausola riproduce, anche se in maniera non chiarissima, delle disposizioni normative. Non capisco l’espressione “ordinari e straordinari” riferito al caso fortuito: il caso fortuito è un evento imprevedibile ed inevitabile. Secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, elementi caratterizzanti del fortuito sono, infatti,  l’imprevedibilità e l’assoluta inevitabilità che vanno individuate non in astratto, ma in relazione a tutte le circostanze del caso concreto. Il caso fortuito esclude la resposabilità dell’agente. Quindi la distinzione “ordinari e straordinari” non mi pare abbia senso e la farei togliere.

Con riferimenti ai possibili danni descritti nella clausola, dunque, va detto che se tali danni sono prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, vige il principio che sussiste in capo al proprietario locatore la presunzione di responsabilità – che si ricollega all’obbligo, imposto dall’art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto – e che può essere vinta dal locatore medesimo solo mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al fortuito.