Locazione di un terreno ad uso deposito e durata del contratto

Salve, sono una laureata in Economia, tirocinante presso uno studio commercialista e vi scrivo per porre il seguente quesito su una questione di cui mi sto occupando: ho 2 contratti di locazione su un terreno per uso deposito scoperto ( 1 per la porzione di 150 mq e l’altro per la porzione di 250 mq) durata 1 anno stipulati rispettivamente sotto forma di scrittura privata autenticata tra 3 persone fisiche( 3 fratelli) , titolari del terreno e 2 soggetti iva differenti (una ditta edile e una società elettrica) scaduti rispettivamente nel 2004 e nel 2007.
A livello civilistico, la durata minima di contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo, se non erro è di 6 anni, più proroga per altri 6 salvo che la locazione ha carattere di transitorietà , allora in quel caso è ammessa una durata inferiore.
In questo caso, suppongo poiché i contratti essendo di durata di anno, presentino questa caratteristica ma dettagliatamente, quali sono le condizioni per essere ammessi ad un periodo inferiore a quello di legge? Non solo , a livello fiscale, la durata di legge dei contratti è sempre 6 anni+ 6 ? Nel caso di ammissione ad un periodo di legge inferiore a quello previsto, si può procedere alla proroga dei contratti per 1 anno? Inoltre , come occorre comunicarlo in agenzia e sicuramente essendo i contratti scaduti da oltre 13 anni , occorrerà pagare delle penalità!?

La questione della durata del contratto, è stata esaminata nei precedenti articoli “Locazioni: l’affitto del locale ad uso deposito” e “Affitto di un locale ad uso deposito e durata del contratto“.

Non è esatto sostenere che tutti i contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione abitazione abbiano una durata minima di 6 anni (rinnovabile per altri 6). In realtà, la durata minima legale di 6 anni è prevista dall’art. 27 della legge 392/77 si riferisce solo alle locazione che hanno per oggetto immobili destinati ad attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo.

Quindi se il deposito in questione è funzionale ad una di queste attività, dovrà trovare applicazione l’art. 27 ed il contratto relativo non può avere una durata inferiore ai 6 anni. L’articolo in questione è norma di ordine pubblico e, quindi, non derogabile delle parti.

E ciò significa che, qualora le parti pattuiscano una durata più breve rispetto a quella legale, questa pattuizione sarà nulla ed il rapporto contrattuale sara considerato comunque sottoposto alla durata minima prevista dalla legge.

Diversamente se i contratti di deposito di cui parli non hanno alcuna attinenza con le attività economiche indicate dall’art. 27, le parti sono libere di stabilirne la durata con il solo limite previsto dall’art. 1573 c.c (la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto)

Pertanto, se il conduttore svolge una delle attività economiche per le quali l’art. 27 della legge 392/78 prevede la durata minima del contratto in 6 anni (9 in caso di locazioni alberghiere), la legge non consente di pattuire una durata inferiore, a meno che l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. E’ tale carattere deve essere esplicitato nel contratto.

Pertanto nel caso delle attività economiche indicate dall’art. 27, potrà stipularsi un contratto di affitto ad uso transitorio solo quando l’attività per la quale è affittato l’immobile sia destinata ad esaurirsi in uno spazio temporale breve: è questo, ad esempio, il caso di chi affitto uno spazio espositivo in occasione di fiere o eventi particolari, o di chi affitta un deposito per la vendita di stock di magazzino fino all’esaurimento delle scorte, ecc.

L’attività non deve essere però caratterizzata dalla periodicità, per la quale è prevista la diversa formula della locazione stagionale.

Se ai contratti di cui parli non si applica l’art. 27, per quanto riguarda il loro rinnovo troverà applicazione l’art. 1597 c.c. secondo cui: “La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata ...” Lo stesso articolo, poi, prevede che “La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato“; per queste ultime l’art. 1574 c.c. prevede quanto segue: “Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta: 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso”.