Il mio inquilino di nazionalità cinese per locazione ad uso abitativo a canone concordato già rinnovata più volte, si è recato intorno alla metà di gennaio nel suo paese d’origine, lui è purtroppo oltretutto originario della zona di Wuhan, e non ha a tutt’oggi fatto ritorno. Naturalmente l’ultimo canone pagato è quello di gennaio, e non è che mi aspettassi diversamente, speravo però che con la riapertura sarebbe tornato e invece a tutt’oggi non è successo. Com’è ovvio, avendo come suoi contatti solo l’indirizzo dell’immobile locato e il cellulare italiano, non sono in grado di avere sue notizie in nessun modo, di sapere se e quando tornerà, e al limite nemmeno se è vivo.
Aggiungo, anche se è probabilmente ovvio, che a quanto mi risulta tutte le sue cose sono ancora nell’appartamento. Mi sto pertanto informando sulle mie opzioni in caso la questione non si risolva in tempi ulteriori ragionevolmente brevi, dato che nel frattempo e data la sua assenza non sono nemmeno in grado di avvalermi della possibilità di comunicare all’Agenzia delle Entrate la sospensione dei pagamenti, in modo, almeno, da non pagarci sopra la cedolare secca.
Grazie per l’attenzione.
Barbara M.
Bisogna dire che fino alla riapertura delle frontiere italiane, prevista probabilmente per il prossimo mese di giugno, il tuo inquilino non potrà rientrare in Italia dalla Cina.
Detto ciò, il fatto che lo stesso sia rimasto bloccato in Cina a causa dell’emergenza epidemiologica, sotto un profilo strettamente giuridico non comparta modifiche alle regole che disciplinano la locazione.
Infatti, le disposizioni normative introdotte in tema di emergenza da coronavirus non prevedono alcuna modifica della disciplina dei contratti di locazione.
Tra le norme emanate per fare fronte all’emergenza vi è una disposizione che concerne, sia pure indirettamente, i rapporti di locazione: mi riferisco all’art. 65, del Decreto Legge 17 marzo 2020, n. 18, che riconosce al conduttore un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Questa beneficio ha natura fiscale e riguarda soltanto i negozi interessati dalla chiusura “forzata”.
Proprio la presenza di questa disposizione conferma il fatto che i canoni delle locazioni sono dovuti e che i contratti di locazione non sono modificati dall’emergenza.
Peraltro la specialità della situazione attuale non può essere trascurata e, pertanto, le parti contrattuali dovrebbero, ove possibile, orientarsi verso una soluzione concordata dei contrasti insorti a seguito di inadempimenti contrattuali determinati dall’emergenza epidemiologica.
Detto ciò, le strade che puoi percorrere sono sostanzialmente due:
a) attendere la riaperture della frontiere italiane anche con la Cina e quindi il ritorno del conduttore del tuo immobile (probabilmente ciò dovrebbe avvenire entro il mese di giugno prossimo); oppure,
b) attivare fin da adesso la procedura di sfratto per morosità, stante il persistente mancata pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. Come accennato, la circostanza che il conduttore sia rimasto bloccato in Cina in questi mesi (senza comunicare alcunché al locatore) non lo esenta dal pagamento del canone; peraltro per pagare il canone non occorre che la presenza in Italia del debitore, potendo quest’ultimo dispone il bonifico semplicemente con una smartphone. Ed il mancato pagamento del canone costituisce inadempimento contrattuale da valutarsi come tale ai fini della risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ., 18 aprile 2016, n. 7636).
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