salve, ho una attività in un locale non mio da più di sei anni, al sesto anno il contratto si è prolungato di altri sei purtroppo è arrivato il momento di chiudere, volevo sapere: se sul contratto c’è scritto che dopo il sesto anno devo dare 12 mesi di preavviso, tale periodo va rispettato o devo dargli dei mesi come previsto dalla legge?
anticipatamente, grazie!
Risposta: per i contratti soggetti all’art. 27 della legge 392/78 (cioè quelli relativi ad immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico e all’esercizio abituale e professionale di lavoro autonomo) è sempre obbligatoria la disdetta per evitare il tacito rinnovo del contratto alle stesse condizioni e durata precedenti, con il preavviso di 12 mesi (18 per le locazioni alberghiere).
Le parti possono tuttavia prevedere nel contratto che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dandone avviso al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Quindi se nel contratto da te sottoscritto il termine del preavviso è stato indicato in 12 mesi, sei vincolato al rispetto di quel termine.
Si deve aggiungere però che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi. I gravi motivi oggettivi, in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).
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