Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

avviamento commercialeGestisco un bar aperto da circa 9 anni, in un piccolo paese di 10000 abitanti. Grazie alle mie iniziative si sono aperti molti negozi in seguito su un rettifilo dove c’ero solo io come attività; ho avuto anni buoni che mi hanno permesso di far fronte a tutte le spese riguardanti l’ attività ed anche un rinnovo di tutto il locale per incentivare sempre i ragazzi e dare anche lavoro. Purtroppo con la crisi, le liberalizzazioni delle licenze e l’apertura dei circoli ricreativi (che in realtà fungono da bar senza però pagare le tasse) e sicuramente anche gli inesistenti controlli amministrativi, mi ritrovò a dividere un mercato, già prima saturo ma almeno rispettoso, con l’apertura di 15 altri bar e 25 circoli ricreativi ( oltre quelli esistenti) per un totale di circa 50 attività quasi tutte simili. E’ inutile dire che siamo intervenuti con denunce ed altro ma senza risultati, così che ora mi trovò nella situazione di non riuscire a far fronte al canone di locazione, dapprima 700 più iva ed ora arrivato quasi con aumento iva e ISTAT a oltre 1000 euro già fuori mercato, a differenza di ciò che era lo standard del paese per 65 mq. Ho cercato di parlare con il proprietario cercando un accordo transitorio almeno per superare la crisi, ma mi ha risposto dicendo che la non era un suo problema! Sono sempre stata puntuale in tutti i pagamenti di fitto, tasse, dipendenti ormai dimezzati e ora mi ritrovò a lavorare solo per le spese! Se dovessi andare via da quel locale per affitto troppo alto e mandare la disdetta del contratto 6 mesi prima come da contratto, avrei diritto alle 18 mensilità o no? Grazie.

Le 18 mensilità in questione costituiscono la c.d. indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Vediamo dunque di illustrare cos’è questa indennità, a chi spetta e quali sono i presupporti per averne diritto.

Che cos’è l’avviamento commerciale?

Quando si parla di avviamento commerciale ci si riferisce alla capacità dell’impresa di produrre utili e ciò, in concreto, dipende spesso dalla notorietà che l’attività imprenditoriale acquisisce nel tempo presso la clientela e dall’ubicazione dei locali dove si svolge l’attività.

L’avviamento commerciale ricomprende, quindi, la consapevolezza della gente ed in particolar modo dei clienti dell’azienda, che quell’attività commerciale per la vendita di certi beni o servizi ai consumatori è esercitata in quel determinato luogo.

E’ dunque evidente che in caso di improvvisa cessazione del contratto di locazione, l’impresa conduttrice costretta a rilasciare i locali dove svolgeva la sua attività e a trasferirsi altrove finisce con subire una perdita di clientela e, conseguentemente, di fatturato.

La legge sulla locazioni commerciali, tuttavia, tutela l’avviamento, riconoscendo  al conduttore un indennizzo a fronte della perdita economica dovuta al trasferimento della sua attività imprenditoriale in un altro fondo. Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha quindi lo scopo di compensare il danno che il conduttore dovrà sostenere per essere costretto a trasferirsi altrove.



Quando spetta?

La legge stabilisce in maniera tassativa e dettagliata i casi in cui il conduttore ha diritto di ricevere da parte del locatore l’indennità in parola:

  1. In primo luogo il contratto di locazione deve avere ad oggetto un immobile destinato allo svolgimento di una attività commerciale, industriale, artigianale di interesse turistico che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il diritto all’indennità di avviamento, quindi, non sussiste quando la locazione è  relativa a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico, nonché destinati all’esercizio di attività professionali, attività di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 34 e 35 della Legge 392/78).
  1. Il diritto all’indennità, inoltre,  sorge solo se è il locatore a decidere di sciogliere il contratto di locazione. L’art. 34 della legge 392/78 sulle locazioni, infatti, subordina il diritto del conduttore a tale indennizzo alla condizione che la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, ovvero dal fallimento di quest’ultimo. Pertanto se il contratto di locazione viene meno a causa del recesso esercitato dall’impresa conduttrice o per inadempimento di quest’ultima (perché ad esempio si è resa morosa nel pagamento dei canoni) nessuna indennità sarà dovuta dal locatore.

la Corte Costituzionale ha poi indicato un’ulteriore ipotesi, oltre a quelle previste dalla legge, in cui il locatore non è tenuto a corrispondere al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: si tratta del caso in cui il rapporto di locazione viene meno a causa di un provvedimento emanato dalla Pubblica Amministrazione nel corso della sua attività discrezionale (Cost. Sentenza n. 542 del 14 dicembre 1989).

A quanto ammonta l’indennità?

avviamento commercialeL’indennità che deve essere pagata  al conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale è predeterminata dalla legge in misura fissa pari a:

  • 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto se nell’immobile veniva svolta un’attività industriale o commerciale e artigianale di interesse turistico;
  • 21 mensilità per le attività alberghiere.

Il diverso importo dell’indennità, dipende dalla differente durata minima legale dei contratti di locazione, la quale durata è stabilita in 6 anni per le
attività commerciali, industriali ed artigianali e in 9 anni per quelle alberghiere.

Da considerare anche che il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità, pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste, qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Quando deve essere pagata?

L’indennità deve essere pagata dal locatore al conduttore al momento in cui questi riconsegna le chiavi dell’immobile. Nel caso in cui il locatore non intenda pagare l’indennità, il conduttore può legittimamente rifiutarsi di restituire l’immobile (legittimo diritto di ritenzione) fino a quando non gli sia corrisposta per intero l’indennità. In questo caso, tuttavia, la conduttrice dovrà continuare a versare al locatore il canone mensile, fino all’effettivo rilascio dell’immobile.

Il conduttore deve provare il danno economico?

La legge dà per scontato che il recesso del locatore provochi un danno economico alla impresa commerciale conduttrice; pertanto il conduttore è esonerato dall’onere della prova e non deve provare l’effettiva entità del danno subito.

Per il solo fatto di avere voluto concludere anticipatamente la locazione il locatore è tenuto a versare l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Per aver diritto all’indennità, è sufficiente, quindi, che il contratto di locazione sia risolto per fatto e volontà del locatore.

Il conduttore può rinunciare all’indennità?

Si ritiene che il conduttore non possa rinunciare all’indennità in questione al momento della firma del contratto di locazione.

La rinuncia preventiva, contenuta cioè in una clausola del contratto di locazione, sarebbe colpita da nullità: l’art. 79 della legge 392/78 sulle locazione, infatti, sanziona con la nullità quelle clausole che tendono ad attribuire un indebito vantaggio al locatore in violazione di disposizioni di legge (in questo caso in violazione dell’art. 34).

Tuttavia, se la rinuncia all’indennità viene fatta dopo che il conduttore ha acquistato questo diritto (e quindi, dopo la cessazione della locazione) può ritenersi valida.

In conclusione, ritornando al caso di cui al quesito, se è il conduttore a voler recedere dal contratto non ha diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, in quanto la cessazione del contratto non dipende dalla volontà del locatore, ma da una scelta del conduttore.

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  1. Buonasera Avvocato, ho aspettato la naturale scadenza del contratto commerciale 6+6, quindi non è stato un recesso anticipato, devo versare comunque l indennità di avviamento al conduttore ,dato che il fatto non è a me imputabile?

  2. Buongiorno avvocato, da 17 anni ho un’attività artigianale di bijoux e articoli regali. Mi è arrivata la distetta dato che tra 1 anno scadrà il 18 anno di locazione. In realtà la disdetta mi è stata mandata per richiedere un aumento nell’affitto, ma io vorrei sapere se nel mio caso ho diritto all’ indennità per la perdita dell’avviamento commerciale?

    • Certamente: se la tua attività commerciale comporta contatti diretti con il pubblico, hai diritto all’ indennità per la perdita dell’avviamento in ogni caso di disdetta del contratto da parte del locatore, e quindi anche nel caso di disdetta conseguente alla mancata accettazione da parte del conduttore di un contratto con canone più elevato.

  3. Buonasera,
    una info per quanto riguarda l’indennita’ di avviamento commerciale.
    Essendo ormai prossimo il contratto di locazione commerciale alla prima scadenza,luglio 2018,di un locale nel quale ho intenzione di esercitare in proprio la stessa attivita’,o quasi del conduttore,la mia domanda sarebbe:
    Ho stipulato contratto con il conduttore in data luglio 2012.Nel contratto c’e’ la possibilita’ da parte sua di sub affittare il locale.Benissimo,il conduttore,due anni dopo,luglio 2014,ha subaffittato il locale ad un sub conduttore,il quale mi paga a suo nome,da quel mese,l’affitto mensile.
    A chi devo inviare la lettera di diniego rinnovo?E in particolar modo,l’indennita’,che e’ pari se non sbaglio a 36 mensilita’,a chi va pagata?
    La ringrazio per la risposta

    • La ‘disdetta’ dovrà essere inviata al conduttore con cui hai stipulato il contratto di locazione ed allo stesso conduttore dovrà essere corrispostà l’indennità per la perdità dell’avviamento.

      • Grazie della veloce e cortese risposta.Quindi anche se il locale e’ subaffittato e il nome sugli assegni in pagamento delle mensilita’ sono a nome del subconduttore,la disdetta va inviata al conduttore cosi come l’indennita’ va versata al conduttore.
        Mi era stato consigliato dal commercialista,per evitare grane,di “cautelarmi” inviando una lettera di disdetta al conduttore e una al sub conduttore.Alla fine non si diventa “poveri” per una raccomandata spedita in piu’.Naturalmente si parla di due lettere diverse.Quella al conduttore con la motivazione ben specificata,la data del contratto,che cosa ho intenzione di esercitare come attivita’ ecc,mentre quella al sub conduttore sullo stile che non rinnovo il contratto alla prima scadenza con il conduttore tal dei tali per i motivi bla bla bla per esercitare in proprio l’attivita’ di bar ecc ecc..Cioe’ che entrambi siano avvisati,il conduttore con una vera e propria lettera di disdetta,il sub conduttore con un avviso che ho intenzione di disdire il contratto col conduttore alla prima scadenza utile

  4. Buongiorno io ho un contratto di 9+9 che era già definitivo con rinuncia del locatore dopo i primi 9 anni, in quanto mi hanno accollato tutte le spese di manutenzione straordinaria e degli adeguamenti anti incendio
    ora che si è tacitamente rinnovato, avendo tutte quelle spese a mio carico, si è rinnovato di 9 oppure di 18 definitivi come c’è scritto nel contratto???
    grazie

  5. Buongiorno, vorrei capire se è possibile locare un immobile ad una ditta B&B senza rischiare di dover pagare avviamento tra 12 anni.
    MI spiego meglio: posso prevedere di rientrare in possesso di quell’abitazione tra 12 anni (6+6) senza rischiare di dover pagare avviamento al B&B costretto a spostarsi? Si può prevedere già oggi nel contratto che non sono previsti ulteriori rinnovi dopo la seconda scadenza senza essere costretti a pagare avviamento?

  6. Buongiorno il pradone del mio locale commerciale ha deciso di vendere l’immobile io per paura di incappare in un altro padrone di casa ho deciso di trasferirmi le volevo chiedere se mi spetta l’indennità?

  7. Salve avvocato, vorrei un suo consiglio, ho un attività da circa 20 anni ma da tre anni il locale presenta macchie di muffa dovuta a rottura dello scarico (condominiale) per di più la colonna principale dello stabile è difettosa e di tanto in tanto ( in presenza di pioggia) sversa la fognatura o all’interno del locale o nei tombini adiacenti alle vetrine, io ho segnalato tutto sia al proprietario sia all’amministratore il quale 3 anni fa ha fatto un intervento che però non ha risolto il problema è nonostante ho risegnalato il problema sempre con raccomandate da allora nessuno è più venuto e nessuno mi ha più risposto, adesso sono stanco perché questa situazione è insopportabile e ho deciso di lasciare il locale e cercare altro, in questo caso avrei diritto all’indennità visto che il loro atteggiamento mi sta portando al trasferimento?
    Grazie

  8. Trovo che sia una legge da rivederee modificare per alcuni casi .
    Esperienza personale :
    Esercizio commerciale tabacchi , scadenza contratto , locatario si trasferisce in un altro negozio a m 15 per un suo vantaggio economico . Non vedo dove ha subito dei danni per il riavvio dell’attività .
    Eppure la legge dice che anche se ti sposti di un metro o da un piano altro devi pagare l’indennita’ d’avviamento ritengo questa legge ingiusta e da rivedere e modificare perché troppo superficiale .

  9. Buongiorno Avvocato,
    in merito alla Indennità di avviamento commerciale e alla sua erogazione, compresi i casi da lei sopra descritti, volevo solo chiedere un chiarimento: il conduttore ha diritto alla indennità al termine naturale del contratto ?
    caso a) dopo i primi sei anni di contratto, il locatario disdice nei termini di legge il contratto di locazione. In tal caso il conduttore ha diritto alla indennità ?
    caso B) al termine dei sei anni, il locatario chiede un aumento del canone di affitto, aumento non accettato dal conduttore. Anche il tal caso, lo stesso ha diritto alla indennità ?
    caso c) al termine dei 12 anni ( 6 + 6) il locatario non rinnova il contratto. Deve erogare l’indennità ?

    grazie per la sua cortese risposta

    con cordialità,

    Luigi

    • Ho un problema analogo sono un locatore. Ho dato disdetta alla fine dei 12 anni come da contratto e il conduttore ha chiuso L’ attività .
      Non riesco a comprendere il perchè dovrei pagare L’ indennità. Sono in difficoltà perché da quello che sembra dovrei pagare comunque L ‘ indennità . Il conduttore firmando il contratto di 12 anni ha sempre saputo che ci sarebbe stata una naturale scadenza quindi perchè dovrei comunque riconoscergli L’ indennità.
      Grazie
      Antonio corvino

  10. nel caso di locazione commerciale con rinnovo tacito ad ogni scadenza, qualora il locatore comunichi (nei termini previsti) il mancato rinnovo ad una scadenza successiva alla prima, è comunque dovuta l’indennità di avviamento o può considerarsi “naturale scadenza del contratto”?

  11. Buongiorno avvocato,
    Sono proprietario di una licenza alberghiera con regolare contratto di affitto di locazione 9 più 9.
    Alla scadenza del contratto d affitto immobiliare sarà dovuto l indennizzo per perdita di avviamento pari a 21 mensilità.
    Cosa ne sarà invece della licenza commerciale che è intestata alla mia società?

    • In caso di cessazione del rapporto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato ad albergo, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità (pari a 21 mensilità) qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente .

  12. Buonasera. Le chiedo dopo un accordo di recesso anticipato con l’affittuario, di un negozio di abbigliamento, con relativo importo da versargli per perdita di avviamento, se l’affittuario si sposta nello stesso stabile ( negozio di fianco 50 centimetri ) ha ancora diritto alla perdita di indennità di avviamento commerciale?

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    • Chiedo scusa avvocato , ma avevo letto che il conduttore poteva recedere dal contratto locazione ,se e solo sussistevano dei gravi motivi, ora sicuramente l’apertura di altre attività simili nn c’è da dir tanto, ma Comq la crisi e l’aumento del fitto dipende dalla volontà del locatore, tutti i negozi sul rettifilo hanno un fitto di 500 euro tranne io perché stipulato anni prim, quindi incocolsapevole di qualsiasi previsione! Tengo a precisare che se all’epoca ho accettato quelle condizioni contrattuali e perché era una zona in espansione con previsione di villa comunale ed altro. Però mai realizzato. E dove era inesistente un attività da bar , ora mi ritrovò in una zona nn più curata e diventata periferica , se nn organizzo io gli eventi x movimento nn si fa nulla questi nn sono considerati gravi motivi?