Buongiorno, ho una casa in affitto nel comune di Bologna ed è già la seconda estate che in casa si sta malissimo per il troppo caldo. Abbiamo chiesto alla proprietaria di installare i condizionatori (manca qualsiasi attacco) e lei ha rifiutato chiedendo a noi di farlo. La casa in estate è invivibile perché è completamente esposta a sud. In questo caso le spetta o può rifiutarsi?
In linea generale, la legge (articolo 1575 del Codice Civile) impone al locatore l’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto. Questo significa che l’immobile deve essere idoneo all’abitazione e non presentare vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’utilizzo.
Tuttavia, la questione dell’installazione di un condizionatore d’aria non è un intervento obbligatorio a carico del locatore, a meno che non sia diversamente specificato nel contratto di locazione.
Il locatore è tenuto a effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico1 dell’inquilino (articolo 1576 del Codice Civile). Rientrano tra le riparazioni a carico del locatore quelle che riguardano la struttura dell’immobile, gli impianti esistenti (idraulico, elettrico, di riscaldamento, se presente) e che sono necessarie per garantire l’abitabilità.
Il conduttore ha il diritto di godere di un immobile che non presenti vizi occulti che ne diminuiscano l’uso pattuito. Se l’immobile presenta vizi di questo tipo, l’inquilino può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone (articolo 1578 del Codice Civile).
Nel tuo caso, l’assenza di un impianto di condizionamento preesistente fa sì che l’installazione di un condizionatore sia considerata un miglioramento o un’innovazione dell’immobile, piuttosto che una riparazione necessaria per mantenerlo in buono stato.
Di norma, le spese per i miglioramenti o le addizioni apportate all’immobile dal conduttore non sono a carico del locatore, a meno che non vi sia il suo consenso (articolo 1592 del Codice Civile). Se il conduttore esegue tali opere senza il consenso del locatore, quest’ultimo non è tenuto a corrispondergli alcuna indennità.
Cosa potete fare: è consigliabile inviare una comunicazione scritta (raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC) alla proprietaria, evidenziando il disagio causato dal caldo e la necessità di rendere l’abitazione vivibile durante i mesi estivi. Se la situazione non si sblocca e ritenete che le condizioni abitative siano davvero insostenibili, potreste r valutare, assieme ad un avvocato, se ci sono margini per azioni legali, ad esempio per inadempimento contrattuale (se si può dimostrare che l’immobile non è idoneo all’uso pattuito a causa del caldo eccessivo) o per ottenere un risarcimento danni.
Se dovessi decidere di installare i condizionatori a tue spese, è fondamentale ottenere il consenso scritto della proprietaria prima di effettuare qualsiasi lavoro, soprattutto in relazione al tipo di impianto e alle modalità di installazione (es. fori nei muri esterni). Senza il consenso, la proprietaria potrebbe pretendere la rimozione degli impianti al termine della locazione senza dovervi alcun rimborso.
Concludendo: in assenza di specifiche clausole contrattuali, la proprietaria non è obbligata a installare i condizionatori. Tuttavia, la situazione di invivibilità dovuta al caldo eccessivo potrebbe, in determinate circostanze, configurare un vizio dell’immobile che ne diminuisce l’uso pattuito e giustificare una vostra richiesta di intervento o, in extrema ratio, la risoluzione del contratto.
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