Gent.mo avvocato,
ho contratto un mutuo ipotecario nel 2005 con Banca delle Marche per l’acquisto e la ristrutturazione di una casa colonica nel comune di Montelupone (MC).
L’ipoteca, oltre a gravare sull’immobile stesso, è stata estesa anche ad un’altro immobile di proprietà di mia madre (che è garante) sito a Macerata. Sto per surrogare con altra banca e vorrei, anche su consiglio di quest’ultima, ridurre l’ipoteca (che rimarrà quindi sul solo immobile oggetto di mutuo). E` venuto il tecnico – a spese mie, ovviamente – che ha effettuato perizia secondo la quale l’immobile è sufficiente a coprire la quota ipotecaria, ma la banca si rifiuta (verbalmente) di ridurla.
Vorrei sapere se ho diritto (come da T.U.B. 2007 art. 39 punto 5) alla riduzione e se ci sono costi per questa operazione.
Grazie,
Marco.
Risposta: in generale, con la surrogazione si consente al debitore di sostituire il creditore iniziale , senza necessità di consenso di quest’ultimo, previo il pagamento del debito (art. 1202 del codice civile). Con riferimento ai mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta portabilità del mutuo, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato il mutuo con una nuova banca, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili. La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.
Le recenti disposizioni normative rendono il ricorso a tale facoltà più agevole. E’ infatti prevista la nullità delle clausole contrattuali che ne impediscono ovvero ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente.
Per quanto riguarda la riduzione dell’ipoteca fondiaria, l’art.39 del Testo unico bancario (d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 e successive modifiche e integrazioni) da Lei menzionato prevede effettivamente al comma 5 che “I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituisconouna garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38“. I costi per la riduzione sono solitamente a carico del richiedente. Ove la banca non volesse provvedere alla riduzione, pur sussistendone tutti i presupposti, potrà adire l’autorità giudiziaria.