Due giorni prima del rogito mi hanno informata che sul box non é stata cancellata l’ipoteca dal precedente proprietario (colui che ha venduto l’appartamento e box al “mio” venditore). La banca, causa fusioni/traslochi, etc, non trova piu i documenti per la cancellazione dell’ipoteca. Se non dovessero trovarli come é possibile fare cancellare questa ipoteca prima di fare il rogito?
Grazie.
Valentina (via email)
Risposta: in estrema sintesi:
a) Cosa è l’ipoteca: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consiste nel vincolare un certo bene (immobile o mobile registrato), attraverso una apposita iscrizione nei registri immobiliari del luogo ove il bene si trova, al soddisfacimento preferenziale di un certo creditore. L’ipoteca attribuisce al creditore la possibilità di poter soddisfare il proprio credito sul bene ipotecato (espropriandolo) anche se questo è stato nel frattempo alienato ad un terzo: in ciò sta il significato di “diritto reale”, ovvero di diritto che segue sempre la cosa, che è incorporato in essa ed è, pertanto, opponibile al terzo. L’ipoteca, inoltre, consente al creditore ipotecario di potersi soddisfare sul bene con preferenza rispetto ad altri creditori (prelazione).
b) Quando e come si estingue l’ipoteca: tra le cause di estinzione dell’ipoteca vi è l’estinzione dell’obbligazione (art. 2878 c.c.) : estinto il mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue. Tuttavia, la natura reale del vincolo ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che, anche se nei confronti del creditore l’estinzione dell’obbligazione estingue la garanzia ipotecaria che l’assiste, nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio per il proprietario, in quanto determina un intralcio al commercio giuridico del bene, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo. Da qui il diritto di chi ha pagato il debito garantito da ipoteca ad ottenere dal creditore l’assenso espresso alla cancellazione della relativa iscrizione. Infatti, a seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto, ai sensi dell’art. 1200 c.c., a prestare il proprio consenso, nelle forme prescritte dalla legge (art. 2882, comma 2, 2821 e 2835 c.c.), alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione (gravando, per converso, tale onere su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale).
Quindi, esaminando il caso di specie, se non si riesce a convincere la banca a rilasciare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, l’alternativa sarà quella di ottenere dal Tribunale una sentenza che ordine al conservatore la cancellazione dell’ipoteca, previa dimostrazione dell’estinzione dell’obbligazione.