Sono in procinto di effettuare il rogito di un’immobile. Il 27 dicembre ho effettuato un preliminare d’acquisto con relativa trascrizione notarile di dell’immobile. il 20 di questo mese il notaio mi comunica che è stata posta un’ipoteca sulla casa, tranquillizzandomi però dicendo che questo non precludeva in nessun modo l’acquisto perchè trascritta dopo il nostro compromesso. Mi ha ripetuto parecchie volte di non preoccuparmi perchè la legge è dalla nostra parte e nessuna terza parte può rivendicare niente.
Cortesemente Vi chiedo: posso stare veramente tranquillo? questa ipoteca cartolarmente decade nel momento del rogito? controllando negli atti pubblici quando o se sparirà ? Domani volendo rivendere la casa avrò problemi, o ci sarà sempre questa spada alle spalle?
Grazie anticipatamente
L’art. 2645 bis del codice civile prevede che la trascrizione del rogito di compravendita o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare.
Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare – continua l’art. 2645 bis cc – cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare.
Il notaio, quindi, ha ragione: la trascrizione del preliminare rende quest’utimo opponibile ai terzi. Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.
Ricordati però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.