La cancellazione dell’ipoteca giudiziale

casa-soldiNel 2003 io e mio marito abbiamo saldato un ipoteca a nostro carico con la vendita del nostro appartamento oggi se io (…) chiedo un finanziamento risulta a mio nome ancora un ingiunzione come posso cancellare tutto avendo tutti i documenti che la cancellazione è avvenuta.
Grazie.
Maria L.

Risposta: mi pare di capire che un Tuo creditore abbia iscritto una ipoteca giudiziale sull’immobile e che questo debito sia stata integralmente pagato nel 2003: in conseguenza del pagamento, quell’ipoteca si è estinta, ma, tuttavia, non è stata cancellata dai registri immobiliari.

Per ottenere la cancellazione devi chiedere il relativo consenso al creditore. Infatti, chi ha pagato il debito garantito da ipoteca ha diritto ad ottenere dal creditore l’assenso espresso alla cancellazione della relativa iscrizione. A seguito del pagamento del debito a garanzia del quale sia stata in precedenza iscritta ipoteca, il creditore soddisfatto è tenuto a prestare il proprio consenso (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) alla cancellazione dell’iscrizione (dovendo, in caso contrario, rispondere dei danni subiti dal proprietario del bene), e deve altresì attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore (onde questi possa allegarlo all’istanza di cancellazione da rivolgere al conservatore dei registri immobiliari), ma non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione (gravando, per converso, tale onere su chiunque vi abbia interesse e pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell’immobile assoggettato al vincolo reale).

Pertanto, devi richiedere al creditore il consenso scritto alla cancellazione dell’ipoteca e, una volta acquisito tale atto allegarlo alla richiesta di cancellazione che dovrai presentare all’Agenzia del Territorio presso cui è stata iscritta l’ipoteca. Nel giro di 20/30 giorni l’Agenzia del Territorio provvede a cancellare dell’ipoteca.

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  1. Gent.mo avvocato, anzitutto complimenti per la sua capacità di sintesi e chiarezza. Vorrei poterle chiedere un ulteriore chiarimento, ovvero quale legge disciplina la cancellazione dell’ ipoteca giudizile. Visto che in conservatoria, sebbene io sia in possesso dell ordinanza di cancellazione ipoeca del giudice, continuano a dirmi che e necessario l’atto del notaio. trattasi di un abuso. vorrei quindi ritornare in conservatoria forte della prova legislativa!!! Grazie infinite

    • L’iscrizione dell’ipoteca sui registri immobiliari ha efficacia costitutiva; il che significa che per far nascere l’iopoteca (e quindi la garanzia patrimoniale sottesa) non basta l’atto con cui si concede, ma occorre una attività ulteriore che consiste nella iscrizione nei Registri immobiliari (la c.d. formalità pubblicitaria). Il Codice Civile dispone infatti che l’ipoteca “si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari” (art. 2808).
      La cancellazione dell’ipoteca (altra formalità pubblicitaria) serve invece per eliminare l’effetto costitutivo conseguente all’iscrizione: la cancellazione consiste dunque in una una iscrizione (contro-iscrizione) sui registri immobiliari per togliere efficacia alla iscrizione ipotecaria.
      Pertanto occorre semore distinguere tra il concetto di estinzione dell’ipoteca e la fattispecie della cancellazione: solo la cancellazione costituisce quella forma di “pubblicità negativa” necessaria per togliere efficacie alla “pubblicità positiva” rappresentata dall’iscrizione, la quale finchè permane, può costituire un ostacolo alla circolazione del bene.

      Cio’ premesso, va aggiunto che la cancellazione deve essere effettuata dal conservatore dei registri immobiliare quando vi è il consenso del creditore ipotecario (di solito contenuto in un atto notarile) ovvero “quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti” (art.2884c.c). Quindi solo un provvedimento giudiziale “definitivo” e’ titolo per la cancellazione dell’ipoteca.

      In entrambi i casi il titolo in forza del quale si chiede la cancellazione (sentenza definitiva o atto notarile) deve essere accompagnato dalla redazione della nota di iscrizione della formalita’. Probabilmente il conservatore ti ha invitato a rivolgerti al notaio per la redazione di questa nota, che è necessaria, ancorchè non sussista l’obbligo di rivolgersi al notaio, potendo la parte – se ne è capace – provvedere alla sua compilazione.