Pubblichiamo 3 quesiti sullo stesso tema:
I) Ho estinto a maggio 2008 un mutuo di acquisto. Ho richiesto in questo mese un mutuo di ristrutturazione. Ho ricevuto l’atto di quietanza del mutuo da parte della banca in cui c’è scritto che provvederà nei modi previsti alla cancellazione del mutuo, e l’ho inoltrato al notaio per redigere la dichiarazione notarile ma pare non sia sufficiente. Richiede infatti o la comunicazione della banca che ha provveduto alla cancellazione dell’ipoteca o mi viene comunque richiesto l’atto notarile per la garanzia che l’ipoteca sia stata cancellata.
Come devo comportarmi? La banca infatti che mi ha inviato la quietanza afferma che non può farmi avere la comunicazione di cancellazione (dice sono atti interni della banca), il notaio da parte sua afferma che non avendo quella non può procedere e richiede la rinuncia al decreto bersani e l’atto notarile per la cancellazione.
Grazie.
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II) Gentile avvocato,
sono la parte venditrice in un atto di compra-vendita di un immobile. In merito all’applicazione della legge 40/2007 (Bersani), riguardo la cancellazione dell’ipoteca, mi ritrovo un notaio che spinge l’acquirente ad utilizzare il vecchio sistema “tradizionale”, nonostante entrambe le banche fossero già d’accordo. Mi chiedo:
1) chi, eventualmente, può scegliere che procedura utilizzare sapendo che rimangono disponibili entrambe?
2) Si può, per principio e anche un po’ per denaro, impugnare la situazione?
Sapevo che un motivo corretto e logico perché la parte acquirente, possa chiedere l’utilizzo del “vecchio” sistema, è una situazione non affidabile da parte del venditore (pagamenti saltati, pendenze varie, precedenti…) però facilmente verificabili tramite nullaosta emesso dalla banca.
Massimo
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III) Sto vendendo il mio immobile, su cui e’ iscritta un’ipoteca. il notaio che curera’ il trasferimento di proprieta’ non e’ molto favorevole all’applicazione delle agevolazioni della legge bersani pur essendo le banche d’accordo per la procedura. perche’?
grazie.
Alessio
Risposta: entrambi i quesiti evidenziano ancora una volta una certa “ostilità” dei notai nell’applicazione delle nuove norme in materia di cancellazione delle ipoteche. Ribadiamo che il c.d. decreto bersani (di cui si è già parlato in precedenti post) prevede un meccanismo alternativo a quello tradizionale per la cancellazione delle ipoteche; secondo la legge Bersani, una volta estinto il mutuo con la banca, questa dovrà rilasciare la relativa quietanza di pagamento con dichiarazione che lo stesso istituto provvederà a richiedere la cancellazione dell’ipoteca. Entro i successivi 30 giorni la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Ma anche se alla data fissata per il rogito la cancellazione dell’ipoteca non fosse stata annotata dall’Agenzia del Territorio e, quindi, l’immobile risultasse ancora formalmente gravato da ipoteca, ciò non costituisce di per sé un impedimento alla stipula del rogito: il notaio, infatti, potrà procedere alla stipula, dando atto che l’immobile oggetto della compravendita risulta gravato da una ipoteca, ma che la parte alienante garantisce che tale ipoteca deve intendersi solo formalmente accesa e priva di effetti giuridici sostanziali in quanto la relativa esposizione debitoria è stata estinta ed la banca mutuante procederà in proprio ai sensi dell’art. 13 comma 8 septies della legge 2 aprile 2007 n. 40 alla formale cancellazione del suddetto gravame, come risulta dalla lettera di quietanza emessa dalla banca medesima e che potrà essere allegata al rogito.
Non vi sono quindi, per il notaio, ostacoli normativi alla stipula dalla compravendita ed abitualmente si procede nel senso sopra descritto. Va detto, semmai, che il procedimento di cancellazione d’ufficio secondo la legge Bersani non opera immediatamente, ma solo quando sono decorsi 30 giorni dalla estinzione dell’obbligazione attestata dalla comunicazione della banca all’Agenzia del Territorio. Tuttavia, sempre secondo la legge Bersani, entro questo periodo di 30 giorni la banca può comunicare all’Agenzia del Territorio di volere comunque mantenere l’ipoteca nonostante l’estizione del mutuo, sussistendone un giustificato motivo. Questa possibilità attribuita alla banca, quindi non dà l’assoluta garanzia al futuro acquirente e al di lui istituto mutuante della concellazione dell’iscrizione ipotecaria, da qui la preferenza per il sistema tradizione della cancellazione ipotecaria con l’intervento del notaio, soprattutto quando la vendita dell’immobile avviene a pochissima distanza dall’estinzione del mutuo.
Ovviamente la decisione di optare per il “meccanismo Bersani” o per quello tradizionale spetta a colui che deve estinguere l’ipoteca.
Risposta ai quesiti chiarissima e quindi utile e professionale
In primo luogo occorre ricordare che la banca è tenuta a rilasciare la quietanza di avvenuto pagamento del mutuo con la dichiarazione che l’istituto bancario provvederà a cancellare l’ipoteca. Quindi insista per avere tale dichiarazione della banca. Con l’estinzione del mutuo, inoltre, la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Con l’estinzione del mutuo anche l’ipoteca accesa a garanzia dello stesso si estingue, tuttavia formalmente l’ipoteca sull’immobile permane fino anche non viene effettuata la relativa annotazione da parte del conservatore dei RR.II. Tuttavia, la lettera della banca è generalmente ritenuta sufficiente per procedere alla stipula della compravendita.