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Difetti strutturali dell’immobile: quando posso chiedere i danni al venditore?

Home » Difetti strutturali dell’immobile: quando posso chiedere i danni al venditore?

05/11/2020 da //  by Simone Falusi 1 commento

Ho acquistato una villetta singola 11 anni fa, ora dopo averla messa in vendita, grazie al probabile acquirente scopro che quello che sembrava un semplice danno al rivestimento del bagno è in realtà uno scollamento di parte della casa cioè di quella parte che é stata aggiunta in un secondo tempo.
A detta dell’ingegnere ciò richiederà un intervento di consolidamento per mette tutto in sicurezza. Posso ancora richiedere un risarcimento al venditore che non mi aveva segnalato la cosa?

1. La (troppo breve) garanzia del venditore

Il venditore è tenuto a rispondere dei vizi presenti sul bene compravenduto quando questi difetti sono tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato o da diminuirne il valore economico.

Le regole che disciplinano questi casi (garanzia per evizione) prevedono però termini molto stringenti: infatti l’acquirente ha solo 8 giorni di tempo dalla scoperta del vizio per denunciare i vizi al venditore.

Inoltre l’azione del compratore si prescrive, in ogni caso, nel termine di 1 anno dalla consegna del bene: “in ogni caso” significa che la prescrizione opera anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati.

Questo è quanto prevede l’art. 1495 del codice civile.

La norma riguarda sia la vendita di beni mobili che la vendita di beni immobili e, in quest’ultimo caso, è facile intuire la scarsa efficacia di questa disposizione, considerato che i vizi di un immobile possono emergere nel corso degli anni.

Che fare allora quando si scoprono dei vizi su un immobile ed è trascorso più di un anno dalla consegna?

2. La garanzia decennale dell’appaltatore

Scorrendo le norme del codice civile, ci si imbatte in un’altra disposizione che si occupa della responsabilità per rovina e difetti di cose immobili: si tratta dell’art. 1669 cod. civ.

Questa norma prevede che: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di 10 anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta“

La norma si riferisce alla garanzia per i vizi dell’appaltatore, tuttavia la giurisprudenza estende la responsabilità dell’appaltatore di cui all’art. 1669 c.c. al venditore di immobile che abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo, così come al venditore di immobile appena costruito.

Quindi l’azione di responsabilità’ per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’articolo 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata (in ragione della sua natura extracontrattuale) non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore che – come precisato dalla Cassazione – risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso (Corte di Cassazione, Sentenza n. 18891/2017; Corte di Cassazione 3406/2006).

Solo ricorrendo queste ipotesi si potrebbe ipotizzare un’azione dell’acquirente verso il proprio venditore.

Tuttavia, nel tuo caso, questo tipo di responsabilità non sembra possa essere invocata: infatti, hai scritto di avere acquistato la villetta 11 anni or sono, quindi il termine decennale previsto dall’art. 1669 c.c. (per fare valere la garanzia per i vizi) oggi è ormai superato.

Archiviato in:Contratti, Proprietà e Condominio Contrassegnato con: compravendita, responsabilità venditore, Vizi e difetti, vizi immobile

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Interazioni del lettore

Commenti

  1. Alessandro

    29/04/2021 alle 23:27

    Buonasera,
    sono proprietario di un “Bar” che in realtà dovrebbe essere ristorante.
    Ho preso in affitto questo locale(chiuso da 7 anni circa) a febbraio 2020 (sopralluogo fatto con la proprietà stessa già di mia conoscenza per i lavori da svolgere(Ma evidentemente non la conoscevo cosi)
    .All’interno del locale era presente un banco frigo.
    Chiesi e tutt’ora non si sono preoccupati (dopo 7 anni) di verificarne il funzionamento ed effettuare una prima manutenzione prima della consegna.
    Ho aperto a marzo 2020 quindi richiuso.
    A ottobre un motore che refrigera l’80 % del bancone decide di morire.
    Chi lo deve sostituire?
    Io non dovrei eventualmente svolgere le manutenzioni?
    Il vecchio quadro elettrico è stato rimosso insieme alle diramazioni al piano sottostante nel locale “cucina”.
    Hanno rifatto il piano superiore ma nel locale “cucina” non esiste una presa. A elettricisti ho fatto fare un piccolo quandro in cucina ma ora lo toglierò perchè non intende nemmeno farlo controllare e certificare.
    Chiaramente il quadro non è mai stato utilizzato ma non voglio nemmeno passare i guai.
    Possibile?
    E’ stato tagliato un vecchio tubo in rame e cosi è rimasto.Ad oggi non ho un allaccio del gas.
    Che cucina è senza corrente ne gas?
    Ho svolto lavori anche per loro….tutto documentato perchè fatti dal sottoscritto e la parola non ha tenuto conto.
    Ci mettiamo pure l’emergenza.
    Premetto che…non mi sta chiedendo affitto.
    Ma ho fatto presente più volte che io ho preso quel posto per lavorare e non per non pagare.
    Nulla da fare!!
    A maggio 2020 si riapre.
    Cucina allagata per un problema condominiale….tanti lavoretti da rifare.Riconsegnata sanificata a settembre. A Ottobre inizia una perdita da un tubo condominiale e piove in cucina.Dopo mesi mettono sotto una vaschetta e mi dicono di andare sul controsoffitto a controllare. Io?
    Morale…perdita risolta circa 2 mesi fa.
    A tutto questo la proprietà risponde

    “MI SEMBRA DI AVERTI SEMPRE ASCOLTATO”
    ( su messaggio wathsapp)

    Dopo questo…non ho più niente!!
    Non so più cosa devo fare.
    Chiamo un avvocato….mi da appuntamento per una telefonata tot giorno e toto ora….richiami….e ti attacca.
    Un altro avvocato si dilegua.
    Sono scoraggiato…..ci hanno massacrato….non ho piu risorse e guardo i delivery consegnare ai miei potenziali clienti.
    Ho bisogno di essere aiutato e so di non essere l’unico

    Rispondi

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