Difetti strutturali dell’immobile: quando posso chiedere i danni al venditore?

Ho acquistato una villetta singola 11 anni fa, ora dopo averla messa in vendita, grazie al probabile acquirente scopro che quello che sembrava un semplice danno al rivestimento del bagno è in realtà uno scollamento di parte della casa cioè di quella parte che é stata aggiunta in un secondo tempo.
A detta dell’ingegnere ciò richiederà un intervento di consolidamento per mette tutto in sicurezza. Posso ancora richiedere un risarcimento al venditore che non mi aveva segnalato la cosa?

1. La (troppo breve) garanzia del venditore

Il venditore è tenuto a rispondere dei vizi presenti sul bene compravenduto quando questi difetti sono tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato o da diminuirne il valore economico.

Le regole che disciplinano questi casi (garanzia per evizione) prevedono però termini molto stringenti: infatti l’acquirente ha solo 8 giorni di tempo dalla scoperta del vizio per denunciare i vizi al venditore.

Inoltre l’azione del compratore si prescrive, in ogni caso, nel termine di 1 anno dalla consegna del bene: “in ogni caso” significa che la prescrizione opera anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati.

Questo è quanto prevede l’art. 1495 del codice civile.

La norma riguarda sia la vendita di beni mobili che la vendita di beni immobili e, in quest’ultimo caso, è facile intuire la scarsa efficacia di questa disposizione, considerato che i vizi di un immobile possono emergere nel corso degli anni.

Che fare allora quando si scoprono dei vizi su un immobile ed è trascorso più di un anno dalla consegna?

2. La garanzia decennale dell’appaltatore

Scorrendo le norme del codice civile, ci si imbatte in un’altra disposizione che si occupa della responsabilità per rovina e difetti di cose immobili: si tratta dell’art. 1669 cod. civ.

Questa norma prevede che: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di 10 anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta“

La norma si riferisce alla garanzia per i vizi dell’appaltatore, tuttavia la giurisprudenza estende la responsabilità dell’appaltatore di cui all’art. 1669 c.c. al venditore di immobile che abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo, così come al venditore di immobile appena costruito.

Quindi l’azione di responsabilità’ per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’articolo 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata (in ragione della sua natura extracontrattuale) non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore che – come precisato dalla Cassazione – risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso (Corte di Cassazione, Sentenza n. 18891/2017; Corte di Cassazione 3406/2006).

Solo ricorrendo queste ipotesi si potrebbe ipotizzare un’azione dell’acquirente verso il proprio venditore.

Tuttavia, nel tuo caso, questo tipo di responsabilità non sembra possa essere invocata: infatti, hai scritto di avere acquistato la villetta 11 anni or sono, quindi il termine decennale previsto dall’art. 1669 c.c. (per fare valere la garanzia per i vizi) oggi è ormai superato.