Buongiorno, ho un’attività commerciale e sono subentrata ad un contratto d’affitto 6 + 6, a breve dovrò trasferirmi con la mia attività: mi domandavo se era possibile non dare i 6 mesi di preavviso d’affitto visto: – i parecchi disagi creati a me e clienti (tipo muffe, pavimenti rotti, finestre poco isolate); – pago regolarmente affitto con bonifico, ma non ho in mano nessuna ricevuta del mio pagamento; – non mi è mai stato consegnato il contratto d’affitto.
Quale è il motivo per cui hai deciso di trasferire la tua attività?
Se il motivo è rappresentato dalla circostanza che i locali che attualmente occupi non sono idonei a causa della presenza di muffe e/o di altri difetti, allora si dovrebbe valutare l’ipotesi di una risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, per la quale non occorre il preavviso dei sei mesi, che, invece, devi rispettare in caso di recesso, ovvero se decidi di sciogliere il contratto per ragioni che non dipendono da un inadempimento del locatore.
Infatti, se l’immobile locato è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone di locazione, oltreché il risarcimento dei danni. Tra le obbligazioni principale del locatore vi è infatti quella di assicurarne il pacifico godimento del bene durante la locazione.
Per poter chiedere la risoluzione i vizi in questione devono consistere in difetti che riguardano la struttura materiale della cosa, alternandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione: fra essi non sono compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art. 1576 CC, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.
Più semplicemente: costituirebbe un vizio della cosa locata quel difetto grave e non facilmente eliminabile se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove i guasti sono quelle alterazioni transitorie e connaturali all’uso ed al godimento, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione, come tali a carico del locatore ex art. 1576 CC.
In questi casi, prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, è opportuno sottoporre il caso ad un avvocato, esporgli nei dettagli tipo e natura dei difetti riscontrati nell’immobile ecc.
Quanto al pagamento dei canoni, se paghi con bonifico, potrai sempre dimostrare l’adempimento della tua obbligazione in quanto i pagamenti sono documentati dalle contabili bancarie.
Se non ti sei fatta consegnare la copia del contratto di locazione dal soggetto a cui sei subentrata nel contratto, chiedila a quest’ultimo o al locatore. In ogni caso una copia del contratto è conservata dall’agenzia delle entrate presso cui il contratto è stato registrato.
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